50 tys. złotych za metr. 82 mln zł za grunty – krakowski rynek nieruchomości po 9 miesiącach

– Wyniki za ostatnie trzy kwartały są lepsze niż w roku ubiegłym. Sprzedaż w każdym z nich była wyższa. W sumie o 15 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem, a czwarty jeszcze ten wynik poprawi – uważa analityk rynku nieruchomości, Piotr Krochmal.

Pieniądz tanieje, czas goni

Ekspert wskazuje na kilka czynników, które zapracowały na ten wynik. Przede wszystkim spadły stopy procentowe, dlatego więcej osób stać na kredyt. Banki też patrzą przychylniej na osoby, które zarabiają nieco mniej.

Druga rzecz to stabilizacja cen. –  Przez ostatnie trzy kwartały rynek był w trendzie bocznym, co dało sygnał kupującym. Ci, którzy liczyli na gwałtowne spadki, po roku stabilizacji zrozumieli, że ceny w dół już nie pójdą – mówi Piotr Krochmal.

Trzeci czynnik to ten psychologiczny. Eksperci z Monitora Rynku Nieruchomości od lat prowadzą badania ankietowe na giełdach mieszkań.

– Wynika z nich, że młodzi ludzie są w stanie odłożyć plan zakupu mieszkania maksymalnie o rok lub dwa lata. Po tym czasie „pękają” – życie płynie, rodzą się dzieci, zakładane są rodziny. Nie da się czekać w nieskończoność. Ponieważ ostatni rok (2024) był najgorszym rokiem w historii nowoczesnego rynku deweloperskiego pod względem sprzedaży, teraz mamy do czynienia z efektem odłożonego popytu i niskiej bazy – tłumaczy Krochmal.

Rekordowa oferta i konkurencja cenami 

Okazuje się, że obecnie oferta dostępnych mieszkań jest największa od mniej więcej ośmiu lat.

„Pomogli” też w tym inwestorzy, którzy praktycznie wyparowali z rynku. Podczas gdy w latach 2019-2021 połowa mieszkań była kupowana z myślą o celach inwestycyjnych i by ochronić pieniądze przed inflacją, obecnie to kilka procent. 

 – Rynek przestał wierzyć w gwałtowne wzrosty cen, co jest zdrowe – mieszkania kupują ci, którzy ich potrzebują, a nie spekulanci traktujący je jak towar – podkreśla Piotr Krochmal.

Warto też zwrócić uwagę na rynek wtórny. Jak wskazuje ekspert, obecnie średnia cena za metr spadła, ale wzrosła cena brutto mieszkania. – Kupujemy mieszkania większe i droższe jako całość, mimo że jednostkowo metr wychodzi taniej – mówi.

Dodatkowo widzimy rozwierające się „nożyce” między nowym a starym budownictwem. 

– Różnica w cenie powinna wynosić ok. 3 tys. zł za metr, a u nas była zbyt mała – ok. 1,5 tysiąca za metr. Nowoczesne budownictwo jest bardziej odporne na nadchodzące wymogi unijne (ESG) dotyczące zeroemisyjności. Kupując stare mieszkanie, trzeba liczyć się z tym, że w przyszłości koszty jego modernizacji będą ogromne – zauważa Piotr Krochmal.

Rekordów nie było, ale grube miliony poszły w ruch

W tym roku, jak na razie, nie został pobity rekord ceny za metr kwadratowy, czyli nieco ponad 51 tys. złotych, co nie oznacza, że nie było podobnych transakcji. Te jednak zatrzymały się na nieco ponad 50 tys. zł/mkw.

Jeśli chodzi o handel ziemią, to również brak rekordów, choć pojawiła się transakcja opiewająca na 82 mln złotych za tereny inwestycyjne. Umowa została zawarta między dwoma deweloperami i dotyczyła gruntów na Ruczaju. 

Jest to jednocześnie szósta najwyższa transakcja na krakowskim rynku. Pierwsze miejsce zajmuje opiewająca na 239 mln (brutto) złotych umowa za 8,5 hektarów terenów budowlanych. Doszło do niej cztery lata temu – kupującym była, jak wynika z komunikatów z 2021 roku, spółka Develia.

Kraków. Mniej mieszkań oddanych do użytku, więcej rozpoczętych budów

Na koniec trochę danych z Głównego Urzędu Statystycznego. Według wstępnych informacji w okresie styczeń–wrzesień 2025 r. w Krakowie oddano do użytkowania 4,8 tys. mieszkań (z tego 4,5 tys. wybudowali deweloperzy), czyli o 24 proc. mniej niż rok wcześniej. Te oddane na terenie miasta stanowiły 35 proc. wszystkich lokali przekazanych do użytkowania w województwie małopolskim.

Przeciętna powierzchnia mieszkania oddanego do użytkowania wyniosła 66 mkw. i była o 3 mkw. większa niż przed rokiem. Średnia powierzchnia nowego domu to 165 mkw., a mieszkania (o ok. 3 mkw. mniej) 59 mkw. (o niespełna 3 mkw. więcej).

W analizowanym okresie rozpoczęto budowę 6,6 tys. mieszkań – o 34 proc. więcej niż w roku poprzednim. Zdecydowaną większość tych inwestycji realizują deweloperzy (6,4 tys. lokali), a pozostałą część inwestorzy indywidualni (300).

Kraj. Wyraźny spadek w rozpoczętych budowach

W tym samym czasie w całym kraju oddano do użytkowania 145 tys. mieszkań – o dwa lokale mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Przeciętna powierzchnia użytkowa wynosiła ok. 88 mkw. (w domach blisko 127 mkw., w blokach – nieco ponad 51 mkw.).

Przeciętny czas realizacji budowy budynku mieszkalnego, liczony od rozpoczęcia prac do oddania do użytkowania, wyniósł prawie 43 miesiące. Budynki wielorodzinne powstawały ponad dwukrotnie szybciej niż jednorodzinne.

Od stycznia do września 2025 r. rozpoczęto budowę 166 tys. mieszkań – o 8,5 proc. mniej niż rok wcześniej.  W tym okresie wydano pozwolenia na budowę 192,8 tys. mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 17,2 mln mkw. To odpowiednio o 12,6 proc. i 5,6 proc. mniej niż w tym samym okresie roku ubiegłego.