Brak zieleni przy osiedlach to po części wybór klientów [Rozmowa]

O tym, jaki był ubiegły rok na krakowskim rynku mieszkaniowym, jak funkcjonował program Mieszkania dla Młodych oraz dlaczego buduje się osiedla, zapominając o zieleni, mówi w rozmowie z LoveKraków.pl Marcin Zaremba-Śmietański, Członek Zarządu Operacyjnego w Grupie Deweloperskiej GEO, która od 28 lat realizuje inwestycje w Krakowie.

Łukasz Dankiewicz, LoveKraków.pl: Jak Pan ocenia ubiegły rok na krakowskim rynku deweloperskim?

Marcin Zaremba-Śmietański: Przez ostatnie lata wiele mówiło się o kryzysie gospodarczym, jednak obserwując sytuację na krakowskim rynku deweloperskim, można śmiało stwierdzić, że kryzys mamy już za sobą. 2015 rok charakteryzował się wysokim popytem na zakup nowych mieszkań. Deweloperzy odnotowywali kolejne rekordy sprzedaży, łącząc to zjawisko przede wszystkim z historycznie najniższym poziomem stóp procentowych. Pozwala on na zaciąganie kredytu hipotecznego na bardzo korzystnych warunkach.

Mieszkanie stało się dobrą inwestycją?

Poziom stóp procentowych przyczynił się także do wzrostu liczby klientów inwestycyjnych. Osoby posiadające wolne środki, zamiast nisko oprocentowanych lokat, zaczęły wybierać opcje alternatywne, w tym także zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem. Dane pokazują, że rentowność takiej inwestycji w Polsce utrzymuje się na dobrym poziomie, a Kraków jako miasto uniwersyteckie ma w tym zakresie olbrzymi potencjał. Jednym z kluczowych czynników, mających wpływ na obecny trend dosyć wysokiego zainteresowania kupnem mieszkań, są także ich ceny, które utrzymują się na stałym poziomie. Deweloperzy na rosnący popyt zareagowali raczej zwiększaniem podaży, a nie podnoszeniem cen.

Co szczególnie zwróciło Pana uwagę w ubiegłym roku?

Przede wszystkim można zauważyć wzrost popularności inwestycji położonych poza ścisłym centrum. Na wartości zyskują obrzeża miasta, które docenia coraz więcej klientów. Potwierdza to dysproporcja pomiędzy cenami mieszkań położonych w centrum, a tymi na obrzeżach miasta. Różnica ta nie jest dziś tak duża, jak jeszcze parę lat temu. Można powiedzieć, że kilku deweloperom z sukcesem udało się wypromować nowe lokalizacje. Oferując ciekawą architekturę i interesującą historię inwestycji, tworzą prestiżowe osiedla na terenach, które jeszcze niedawno nazwalibyśmy peryferiami miasta i z sukcesem przyciągają w te miejsca osoby zainteresowane zakupem mieszkania. Trudno powiedzieć na ile są to świadome decyzje klientów, a na ile kwestia dobrego marketingu. Nie zmienia to jednak faktu, iż opisany trend istnieje, a Kraków pod względem inwestycji mieszkaniowych stale poszerza swe granice.

Było coś jeszcze?

Drugie zjawisko, które bardzo wyraźnie uwidoczniło się w zeszłym roku to powrót do zakupów tzw. "dziury w ziemi". Jest to sytuacja znana sprzed wielu lat, kiedyś wręcz standard przy zakupie mieszkania od dewelopera, która powróciła po pewnym czasie. Należy zaznaczyć jednak, że trend ten dotyczy tylko pewnego segmentu rynku. Chodzi tutaj o bardzo duże i wieloetapowe inwestycje, w których docelowo znajdzie się ponad 1500 mieszkań. W tym przypadku niektórzy deweloperzy przyjęli nową na rynku strategię. Fakt, iż oferowana zabudowa jest niezwykle gęsta, standard wykonania pozostaje na niezbyt wysokim poziomie, a okres oczekiwania na gotowe mieszkanie może wynieść nawet 2 lata, rekompensują klientom bardzo atrakcyjną ofertą cenową. Poprzez taki zabieg deweloper osiąga jednostkowo niższą marżę, ale z drugiej strony odnotowuje szybkie wpływy pieniędzy ze sprzedaży mieszkań.

Jak Pana zdaniem włączenie do programu MdM mieszkań z rynku wtórnego wpłynie na funkcjonowanie programu? Podziela Pan opinię, że pod koniec roku może zabraknąć środków na dopłaty?

Włączenie rynku wtórnego do programu MdM nie wpłynie w istotny sposób na funkcjonowanie rynku deweloperskiego. W limitach cen ustalonych dla mieszkań używanych w Krakowie mieści się tylko nieznaczny procent dostępnej oferty. Nawet jeśli część klientów zdecyduje się na zakup w ramach programu mieszkania z drugiej ręki, nie będzie to miało dużego znaczenia dla rynku deweloperskiego. Grupa Deweloperska GEO poza Krakowem działa jeszcze we Wrocławiu i w Katowicach. Jednak to w Krakowie zanotowaliśmy największy wzrost zainteresowania zakupem subwencjonowanych mieszkań. Liczba chętnych zwiększyła się o ok. 50%.

Jak było w innych miastach?

Dla porównania we Wrocławiu ten wzrost kształtuje się na poziomie ok. 10-20%, natomiast rynek katowicki można uznać jako odporny na zmiany w programie.  Trudno już teraz ocenić możliwości budżetu przeznaczone na dopłaty w ramach programu. Rynek jest dosyć dynamiczny i trudno przewidywać, jak zachowają się klienci. Warto jednak zaznaczyć, że w Krakowie liczba mieszkań deweloperskich, które ze względu na swoją cenę kwalifikują się do programu MdM, nie jest zbyt duża, zatem ewentualne problemy, które mogłyby wystąpić z końcem roku, nie powinny mieć dużego znaczenia dla tego rynku.

Jak na rynek mieszkaniowy w Krakowie wpłynie wzrost wkładu własnego? Według wyliczeń to właśnie mieszkańcy Krakowa najdłużej muszą zbierać oszczędności.

Przede wszystkim należy zaznaczyć, że obecnie ta zmiana nie do końca weszła w życie. Większość banków wciąż wymaga 10% wkładu własnego, a brakujące 5% jest zabezpieczane innymi metodami. Możliwe, że KNF ukróci te praktyki, wtedy taka zmiana będzie odczuwalna dla części klientów, co w sposób istotny wpłynie na obniżenie popytu. Stwierdzenie, mówiące o tym, że mieszkańcy Krakowa, najdłużej zbierają na wkład własny, jest tylko po części prawdziwe. Używając metod statystycznych, czyli biorąc pod uwagę średnie zarobki oraz średnią cenę metra kwadratowego w danym mieście, Kraków rzeczywiście przegrywa. Matematyka jest tu bezwzględna.

Pamiętajmy jednak, że mowa tu o średnich wartościach, podczas gdy rozpiętość cenowa na krakowskim rynku jest dosyć duża. Osoby mające trudności z uzbieraniem w rozsądnym czasie wymaganego wkładu własnego, mogą po prostu obniżyć swoje oczekiwania i wybrać tańsze mieszkanie. Klienci np. w Katowicach, czyli mieście w którym, wg wspomnianego rankingu klienci zbierają na wspomniany wkład własny najkrócej, już takiego wyboru nie ma, ponieważ struktura cenowa mieszkań w stanie deweloperskim jest dużo bardziej spłaszczona.

Które tereny w Krakowie można wykorzystać pod przyszłe inwestycje?

W Krakowie nadal istnieje dosyć duża liczba terenów poprzemysłowych, które są systematycznie rewitalizowane i zabudowywane osiedlami mieszkaniowymi. Przykładem są okolice ul. Cystersów oraz Zabłocia, gdzie już teraz realizowanych jest kilka dużych tego typu inwestycji, a następne są w końcowej fazie przygotowania. Oczywiście inwestycje będę realizowane także na obrzeżach. W mojej ocenie w perspektywie kilkuletniej powinno wzrosnąć zaangażowanie deweloperów szczególnie w północnej części miasta. Tutaj, ze względu na specyficzny układ Krakowa znajduje się wiele dużych, jeszcze niezabudowanych terenów, których odległość od centrum jest względnie niewielka.

Wielu mieszkańców Krakowa narzeka, że buduje się u nas za dużo, często kosztem zieleni. Podziela Pan tą opinię?

Mało obszarów zielonych wokół inwestycji to nie tylko specyfika naszego miasta. Krakowskie inwestycje nie odbiegają pod względem ilości zieleni od większości osiedli realizowanych w polskich miastach. Może to zaskoczyć, ale po części jest to wybór klientów. W gospodarce wolnorynkowej powstaje to, za co klient jest gotów zapłacić. Realizowanie osiedli z rzadszą zabudową i większą ilością zieleni wiąże się z wyższymi cenami jednostkowymi metra kwadratowego mieszkania.

Biorąc pod uwagę, że dla większości klientów wciąż cena jest głównym czynnikiem branym pod uwagę przy wyborze mieszkania, okazuje się że po prostu rynek nie jest gotowy na takie rozwiązania. Gdyby klienci byli skłonni do ponoszenia takich kosztów, to najpewniej  takie inwestycje byłyby realizowane.  W rzeczywistości w ostatnich latach na krakowskim rynku mieliśmy do czynienia z odwrotnym trendem, tj. z bardzo gęstą i prawie pozbawioną zieleni zabudową, gdzie mieszkania można było kupić po relatywnie niskich cenach. To te inwestycje, a nie te "zielone", cieszyły się największym zainteresowaniem klientów.

Jak będzie wyglądał rynek mieszkaniowy w Krakowie w 2016 roku?

W mojej opinii szczyt boomu na zakup mieszkania mamy już za sobą. Historycznie w ciągu ostatnich ponad 25 lat, po każdym boomie mieszkaniowym następował kryzys. Tym razem rynek nie zareagował przesadną euforią na zaistniałe symptomy prosperity, co daje nadzieję na to, że tym razem nie nastąpi gwałtowne załamanie i wyciszenie popytu nastąpi powoli. Mówimy tu nawet o kilkuletniej perspektywie. Zawsze jednak należy brać pod uwagę pesymistyczny scenariusz pamiętając, że załamanie rynku po okresach prosperity jest jednak zjawiskiem typowym i przychodzącym nagle. Deweloperom zalecałbym ostrożność, a klientom współpracę w rzetelnymi i stabilnymi deweloperami.