Budowa na gruntach po fabrykach to wyzwanie. „Nie jest tanio ani prosto”

W dyskusji coraz mocniej wybrzmiewa postulat, by chronić tereny zielone (tzw. greenfield) i w pierwszej kolejności skupić się na zagospodarowaniu obszarów już istniejących w tkance miejskiej, często zaniedbanych i poprzemysłowych (brownfield). 

Przedstawiciele branży w dużej mierze zgadzają się z tym kierunkiem, wskazując jednak na liczne wyzwania i niuanse.

Korzyści z budowy na terenach poprzemysłowych

Panuje zgoda co do tego, że rewitalizacja terenów poprzemysłowych jest korzystna dla miasta. Jak zauważa przedstawiciel Inter-Bud Developer, budowanie na takich obszarach to „świetne rozwiązanie dla obecnego problemu jakim jest brak gruntów do budowy”. 

Podobnego zdania jest Victoria Dom, wskazując, że takie podejście pozwala „efektywnie wykorzystać istniejącą przestrzeń i infrastrukturę – drogi, media, komunikację miejską – zamiast tworzyć je od zera na obrzeżach”. 

– Rewitalizacja terenów poprzemysłowych poprawia też estetykę i funkcjonalność zaniedbanych części miasta, przywracając je mieszkańcom i często nadając im nowoczesny, atrakcyjny charakter. Z kolei zabudowa terenów zielonych prowadzi do utraty cennych obszarów przyrodniczych, pogarsza jakość powietrza i mikroklimat, a także ogranicza miejsca rekreacji – podkreśla Victoria Dom.

Koszty, bezpieczeństwo i gęstość zabudowy

Eksperci są jednak zgodni, że nie jest to droga prosta. – Niestety, nie jest to najtańsze rozwiązanie ani najprostsze, więc nie każda firma deweloperska podejmie się takiego zadania – podkreśla Inter-Bud Developer. 

Kluczową kwestią jest bezpieczeństwo i odpowiednie przygotowanie gruntu. Konrad Hernik, prezes Mix Group, podkreśla, że tereny po dawnych zakładach muszą być bezpieczne dla mieszkańców. 

– Rewitalizacja musi być, jeżeli sytuacja tego wymaga, ściśle powiązana z rekultywacją i odpowiednim przystosowaniem terenu pod zabudowę. Najlepszym przykładem mogą być dążenia właściciela terenów dawnego Tesco, zbudowanego na terenach dawnego wysypiska, który deklarował wysokie nakłady na rekultywację – zaznacza.

Hernik dodaje jednak, że rekultywacja niektórych terenów, jak „białe morza wapienne”, bywa niemożliwa lub nieopłacalna.

Przykładem udanych transformacji są realizacje Inter-Bud (m.in. Fabryczna City czy Wiślane Tarasy 2.0), które dowodzą, że „tereny poprzemysłowe po rewitalizacji mogą stać się jednymi z najbardziej atrakcyjnych miejsc do życia”. 

Victoria Dom dodaje, że takie inwestycje pozytywnie zmieniają charakter dzielnic, bo tworzone są nowe usługi, kawiarnie i sklepy.

Jednocześnie pojawia się obawa o nadmierne zagęszczenie. Konrad Hernik (Mix Group) przywołuje dyskusje wokół Zabłocia, przypominając, że pojawiają się głosy, że wyszła tam zbyt gęsta zabudowa. Stawia to przed władzami Krakowa dylemat.

– Włodarze miasta powinni zdecydować, czy zagęszczać zabudowę, równocześnie inwestując w parki, czy zwiększać powierzchnię biologicznie czynną i dopuszczać do rozlewania się miasta. Gęstsza i wyższa zabudowa wydaje się przy tym więc dość racjonalna – stwierdza. 

Planowanie, zieleń i rola mieszkańców

Kwestia dostępu do zieleni w gęstniejącym mieście staje się kluczowa. Przedstawiciel Inter-Bud Developer zwraca uwagę, że dyskusje publiczne bywają absurdalne i potrzebne jest dookreślenie standardów. 

– Wydaje się, że znacznie logiczniejsze byłoby zapewnienie gęstszej siatki terenów zielonych, ale na całym obszarze miasta – sugeruje, wskazując na potrzebę współpracy samorządów i deweloperów, np. poprzez zasilanie pobliskich parków zamiast tworzenia niewielkich skrawków zieleni przy pojedynczych budynkach.

Natomiast na kształt miasta wpływ mają sami mieszkańcy. – Udział w konsultacjach społecznych, sesjach rady dzielnicy i głosowanie w ramach Budżetu Obywatelskiego to najpowszechniejsze formy partycypacji społecznej – przypomina Sebastian Matejek, wiceprezes Grupy Matejek. Podobne mechanizmy (konsultacje, uwagi do planów miejscowych) wymienia Victoria Dom.

Tereny dla biznesu, nie tylko pod mieszkania?

Całkowicie inną perspektywę prezentuje Julia Bogdanowicz z Westa Investments. Ostrzega przed masowym przekształcaniem terenów poprzemysłowych wyłącznie w cele mieszkaniowe.

Według niej, miasto musi myśleć o rozwoju gospodarczym i przyciąganiu inwestorów generujących miejsca pracy o wysokiej wartości dodanej.

 – Kraków potrzebuje przemysłu nowoczesnych technologii, a tereny przemysłowe są dobrym miejscem, by zacząć zapraszać tu nowy biznes – uważa Bogdanowicz.

Przedstawicielka Westa Investments konkluduje, że w kontekście starzejącego się społeczeństwa i umiarkowanego wzrostu liczby mieszkańców, prawdziwym wyzwaniem nie jest liczba nowych mieszkań, lecz jakość życia i przyszłość gospodarcza. 

– Priorytetem miasta powinno być dziś nie zwiększanie liczby nowych terenów pod zabudowę, lecz poprawa jakości życia i przestrzeni w już istniejących dzielnicach – mówi.