Burza po słowach radnego Grzegorza Stawowego. „Nie odkryłem ekonomicznej Ameryki”

Dawid Kuciński, LoveKraków.pl: Radna Eliza Dydyńska-Czesak z klubu Łukasza Gibały podała na X pana wypowiedź. Przytaczam rzekomy cytat: „Podatek katastralny spowoduje powrót mieszkań na rynek i załamanie cen, czego nikomu nie życzę”. Później Pan dodał, że chodzi o 70 tys. pustostanów. Skąd Pan wziął tę liczbę i czy faktycznie tak Pan uważa?

Grzegorz Stawowy, przewodniczący klubu Koalicja Obywatelska w Radzie Miasta Krakowa: Nie, pani radna podała nieprawdę. Powiedziałem to zupełnie inaczej i w innym kontekście. Panel dotyczył tego, jak obniżyć ceny mieszkań w Krakowie. Podałem pięć czy sześć przykładów czynników, które wpływają na wartość nieruchomości, w tym podatek katastralny, ale rozumiany jako powszechny. Gdyby został wprowadzony, na rynku pojawiłoby się około 70 tys. mieszkań, które teraz stoją puste. To znacząco wpłynęłoby na podaż i obniżyło ceny. Cała wypowiedź trwała pięć minut.

Tylko skąd te 70 tysięcy, skoro urzędnicy podczas sesji rady miasta podawali znacznie niższe liczby?

Tak wynika ze spisu powszechnego sprzed kilku lat. Co do urzędników i ich wyliczeń – to są dwie różne rzeczy. Oni wtedy mówili o nowych mieszkaniach, wybudowanych przez deweloperów, ale niewystawionych jeszcze na sprzedaż. Takie nieruchomości są trzymane w celu przeczekania na wzrost ich wartości. Ja mówiłem o mieszkaniach, które są wybudowane i sprzedane, ale nie są użytkowane. W tej puli są zarówno te nowe, niewykończone, jak i starsze, czekające na remont, również te pozyskane w drodze dziedziczenia.

To zmienia postać rzeczy.

Wtedy część radnych chciała uderzyć w deweloperów, bo wydawało im się, że na rynku istnieje spisek polegający na celowym trzymaniu tysięcy mieszkań, by sztucznie podbijać ceny. Problem polega jednak na tym, że obecnie na krakowskim rynku mamy około 12 tysięcy mieszkań na sprzedaż, a to wyklucza ich tezę. Ja mówiłem o czymś zupełnie innym. Chodziło o to, że gdyby pojawił się podatek katastralny i te pustostany zostały „rzucone” na rynek w celu ucieczki przed opodatkowaniem, to w sposób znaczący wpłynęłyby one na obniżkę cen. Jeśli na rynku pojawia się ogromna podaż jakiegoś towaru, to jego cena spada. Nie odkryłem tu ekonomicznej Ameryki.

Został Pan jednak przedstawiony jako obrońca deweloperów i status quo, czyli drogich mieszkań. Przynajmniej tak to odczytała większość komentujących.

Powiedziałem tam jeszcze jedną, kluczową rzecz: wspomniałem o marżach deweloperów. Tylko nikt tego nie wyłapał. Bo gdy Stawowy mówi, że deweloperzy za dużo zarabiają, to nikogo to specjalnie nie interesuje – poza samymi deweloperami, którzy się denerwują. Za to gdy wspomniałem, że jestem przeciwko podatkowi katastralnemu, od razu wybuchła awantura.

Podałem konkretny przykład Klinów. Tam średnia cena gruntu to około 3 tys. zł do metra kwadratowego mieszkania, a koszt budowy to około 6 tys. zł. Razem mamy 9–10 tysięcy, a cena sprzedaży jest wyższa o jakieś 4,4 tys. zł. W tej kwocie mieszczą się jeszcze koszty projektu, kredytu, koszty operacyjne czy ubezpieczenia. Finalnie deweloper zarabia na czysto w przedziale 2-3 tys. zł na metrze. Powiedziałem im wprost: gdyby zeszli nieco z marży, wywołaliby presję cenową na sprzedających ziemię, a w konsekwencji wymusiliby spadek cen mieszkań. Przy niższej marży musieliby kupować grunty taniej, co z kolei ograniczyłoby wzrost cen ziemi. Tylko tego nikt nie podchwycił. Niektórzy po prostu łapią się na hasła typu „podatek katastralny” i na tym kończą analizę.

Czyli rozumiem, że stwierdzenie o „załamaniu cen, którego nikomu pan nie życzy”, odnosi się do ogółu mieszkańców Krakowa, a nie do konkretnej grupy interesu?

Rozmawialiśmy o poszukiwaniu rozwiązań, które mogłyby doprowadzić do spadku cen mieszkań w Krakowie. Wymieniłem podatek katastralny (rozumiany jako powszechny) jako jeden z wielu czynników. To był element szerszej komplementarnej analizy obok: zwiększenia dopuszczalnej wysokości budynków, zwiększenia intensywności zabudowy, dopuszczenia nowych terenów pod budownictwo wielorodzinne czy przekwalifikowania terenów usługowych na mieszkaniowe.

Była też mowa o budownictwie społecznym, remontach pustostanów gminnych, zmianie ustawy o dziedziczeniu gminnych lokali komunalnych. To była komplementarna analiza rynku, a nie deklaracja, czy chcę wprowadzić podatek, czy nie. Słowem: nie odnosiłem się do tego, co deweloperzy mają w portfelach. Mówiłem jedynie, że nikomu nie życzę sytuacji, w której na rynek, gdzie rocznie powstaje 5–6 tys. mieszkań, nagle trafia 70 tysięcy lokali na sprzedaż. I zdania nie zmieniam.

A czy jest Pan przekonany, że po wprowadzeniu podatku faktycznie wszyscy rzuciliby się do sprzedaży?

Jeśli podatek byłby powszechny i wysoki, to dla wielu osób trzymanie pustych mieszkań stałoby się nieopłacalne. Zakładam, że te 70 tysięcy lokali to w dużej mierze własność osób fizycznych, które zarobiły pieniądze i – nie wiedząc, gdzie je zainwestować – kupiły nieruchomość jako bezpieczną lokatę kapitału. Stoi, jeść nie woła, płaci się niski podatek i czeka na wzrost wartości. Wysoki kataster by to zmienił.

***

O co chodzi z tym podatkiem?

Podatek katastralny to danina naliczana od wartości rynkowej nieruchomości, która w przeciwieństwie do obecnych opłat za metraż, ma odzwierciedlać realną wartość posiadanego majątku.

Aktualne propozycje w Polsce, głównie partii lewicowych, zakładają wprowadzenie progresywnych stawek uderzających w spekulację, co w praktyce oznaczałoby opodatkowanie dopiero trzeciego i każdego kolejnego mieszkania kwotą od 0,5 do nawet 3 proc. jego wartości rocznie. Celem tych rozwiązań jest zwiększenie dostępności lokali poprzez wymuszenie sprzedaży lub wynajmu pustostanów. Rząd obecnie oficjalnie dystansuje się od prac nad wdrożeniem tych przepisów.