Deweloper: Najlepiej sprzedają się lokale z najwyższej półki oraz te najtańsze

Jest dobrze, będzie lepiej?

Sprzedaż mieszkań w ostatnich trzech kwartałach była wyraźnie lepsza niż rok wcześniej – łącznie o ok. 15 proc., a czwarty kwartał ma ten wynik jeszcze poprawić. Zdaniem Piotra Krochmala z Monitora Rynku Nieruchomości wpłynęły na to niższe stopy procentowe, łatwiejszy dostęp do kredytów, stabilizacja cen oraz efekt odłożonego popytu po bardzo słabym 2024 roku.

Kupujący, zwłaszcza młodzi, nie są w stanie odkładać decyzji w nieskończoność, co dziś przekłada się na wzrost aktywności. Jednocześnie rynek oferuje rekordowo dużą liczbę mieszkań – największą od ok. ośmiu lat – między innymi dlatego, że niemal całkowicie wycofali się inwestorzy spekulacyjni. Konkurencja cenowa rośnie, a sytuacja staje się „zdrowsza”.

Ekspert uważa też, że rynek uległ rozszczepieniu: najlepiej sprzedają się mieszkania najtańsze i te najdroższe.

Okiem dewelopera 

– Potwierdzam, że obecnie zauważalna jest na rynku mieszkaniowym silna polaryzacja preferencji zakupowych. Najlepiej sprzedają się lokale z najwyższej półki oraz te najtańsze. To naturalny trend, bo na rynku dóbr luksusowych bardzo rzadko zdarza się kryzys, a mieszkania najtańsze są dostępne dla większości chętnych – mówi Piotr Legerski, prezes Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań.

Legerski podkreśla, że wracają klienci, których wstrzymywały wysokie raty kredytów. 

Prezes SBDiM zgadza się też z twierdzeniem, że rynek zakupów inwestycyjnych zamarł, ale nie dotyczy to segmentu luksusowego. 

– Dla najmu długoterminowego graniczna wartość ceny metra kwadratowego to 15 tys. zł. Przy takiej cenie klient osiąga zysk porównywalny do obligacji skarbowych. Mieszkań w tej cenie na rynku krakowskim jest niewiele, a te, które są, to lokalizacje peryferyjne, gdzie z kolei trudno o najemcę – tłumaczy.

To bank narzuca cenę minimalną? 

– Jeśli chodzi o strategie sprzedażowe, sprawa jest o wiele bardziej skomplikowana. Do relacji klient – deweloper wkracza jeszcze bank kredytujący realizację inwestycji, który narzuca minimalne ceny sprzedaży mieszkań – wyjaśnia Piotr Legerski.

Deweloperzy mają bardzo mały „zapas” finansowy. Banki finansują ich inwestycje tylko wtedy, gdy projekt spełnia minimalny poziom opłacalności. Z informacji od firm pomagających w uzyskaniu kredytów wynika, że aż 95 proc. takich projektów ledwo spełnia te wymagania. Dlatego przestrzeń do obniżek jest niewielka. 

Gdyby deweloperzy mocniej zeszli z ceny, wiele inwestycji przestałoby się bankom opłacać, a kredyty mogłyby nie zostać udzielone lub zostałyby cofnięte. W efekcie zamiast dużych spadków cen mamy co najwyżej drobne korekty.