Deweloper: Wylał się na nas bezpodstawny hejt

Sprzeciw radnych

29 października rada miasta miała uchwalić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Czyżyny – Zachód. Pojawiły się jednak poprawki. Wśród nich znalazły się te od spółki Caba Development, która ma tereny budowlane przy ul. Bora-Komorowskiego i Stella-Sawickiego. Część działek należy również do Politechniki Krakowskiej.

Michał Drewnicki (PiS), wiceprzewodniczący rady miasta, odniósł się do dwóch poprawek zgłoszonych przez przewodniczącego Grzegorza Stawowego i przyjętych przez komisję planowania przestrzennego. Dotyczyły zwiększenia maksymalnej intensywności zabudowy z 1,8 do 3 oraz wykreślenia zapisu o minimalnej odległości 25 m między budynkami.

Zdaniem radnego, zmiany te są korzystne wyłącznie dla dewelopera i prowadzą do tzw. patodeweloperki – budynki będą zbyt blisko siebie, a teren zostanie nadmiernie zagęszczony. Argumentował, że propozycja prezydenta miasta i urzędu była rozsądna i chroniła mieszkańców przed nadmiernym zbliżeniem zabudowy.

Polityk podkreślił, że zwiększenie wskaźnika intensywności zabudowy z 1,8 do 3 oznacza wzrost powierzchni całkowitej z 63,9 tys. mkw. do 106,5 tys. mkw. i może przełożyć się na wzrost liczby lokali nawet o 700, czyli wzrost kubatury o około 60 proc. Taka zmiana – jego zdaniem – zaburza równowagę urbanistyczną obszaru i doprowadzi do nadmiernego zagęszczenia zabudowy w miejscu o dużym natężeniu ruchu.

Radny KO tłumaczy

Radny Grzegorz Stawowy (KO) odniósł się do krytyki, tłumacząc, że część zastrzeżeń wynika z nieporozumienia. Wyjaśnił, że zapis o 25-metrowych odległościach nie pochodził z urzędu, ale z Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej lub jednego z architektów. Stwierdził, że kwestie odległości powinny wynikać z przepisów technicznych, a nie z planu miejscowego. Dodał, że utrzymanie tego zapisu byłoby krzywdzące wobec dwóch właścicieli gruntów objętych planem i mogłoby być trudne do obrony w sądzie.

W kwestii intensywności zabudowy zaznaczył, że zmiany nie odbiegają od wskaźników obowiązujących w sąsiednich planach i nie oznaczają radykalnego zagęszczenia zabudowy, a jedynie możliwość budowy nieco większych budynków, bez zwiększania wysokości ani zmniejszania powierzchni biologicznie czynnej.

Radny przypomniał, że plan trafił do rady w lutym 2025 r., więc po ośmiu miesiącach należy podjąć decyzję. Zwrócił uwagę, że odbyło się spotkanie terenowe z mieszkańcami, podczas którego większość proponowanych poprawek została przez nich zaakceptowana. 

Podkreślił, że komisja starała się wypracować rozwiązania kompromisowe – zarówno w odniesieniu do terenów Politechniki Krakowskiej, jak i obszarów zielonych. Poprawki, jego zdaniem, zostały przygotowane z zachowaniem ładu przestrzennego, osi widokowych i proporcji między zabudową a terenami zielonymi.

„Czemu dajemy to za darmo”?

Poprawkę dotyczącą zwiększenia intensywności skrytykował również drugi wiceprzewodniczący, Łukasz Maślona (Kraków dla Mieszkańców).

– Podniesienie intensywności zabudowy generalnie, jak pan przewodniczący Drewnicki przeliczył, zwiększy tę intensywność o przynajmniej kilkadziesiąt tysięcy metrów (...), to znaczy, że powstanie tam dużo większa zabudowa, dużo bardziej intensywna, a wiemy, że tam już teraz jest problem z kwestiami komunikacyjnymi – stwierdził radny Maślona.

Radny wskazał, że inwestorzy, którzy chcą realizować większe projekty, mogą korzystać z procedury zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI), która pozwala na zmiany planu w zamian za inwestycje komplementarne dla miasta. Przyjęcie obecnych poprawek bez takiego mechanizmu uznał za nieuzasadnione uprzywilejowanie dewelopera i naruszenie zasady sprawiedliwości społecznej wobec innych inwestorów.

– Czemu my za darmo dajemy to deweloperowi zamiast zmusić go do tego, żeby przyszedł do nas z wnioskiem z ZPI? – pytał radny.

Później radni Drewnicki i Maślona zamieścili wpisy i filmiki na swoich mediach społecznościowych, w których mocno skrytykowali wnioski dewelopera i poprawki radnego z Koalicji Obywatelskiej. To wywołało już falę negatywnych komentarzy wśród obserwujących lokalnych polityków.

Ostatecznie poprawki zostały przyjęte, co oznacza – jak poinformował sekretarz miasta Antoni Fryczek – że zaszła konieczność ponowienia czynności planistycznych.

Deweloper: Powstanie 20-30 mieszkań więcej

Spółka wysłała oficjalne pisma do obu radnych, przedstawiając swoje stanowisko. Prezes Włodzimierz Caba nazwał działania Michała Drewnickiego w tym kontekście populizmem. Zdementował również wyliczenia radnego, przypominając, że spółka nie jest jedynym właścicielem omawianego terenu.

– Liczba mieszkań z około 600 planowanych zwiększy się po tej poprawce o ok. 20-30 – mówi w rozmowie z nami prezes Caba. Przy okazji stwierdził, że nie ma też mowy o „dodatkowych tysiącach samochodów” w tym rejonie, ponieważ z wyliczeń wynika, że na te ponad 600 lokali, powstanie nieco ponad 900 miejsc parkingowych. – Skąd więc tysiące nowych samochodów? – dopytuje.

Włodzimierz Caba wyjaśnił, że zapis o zmianie intensywności tak naprawdę nic nie dał, bo inne zapisy w projekcie planu pozwalają na realne jej zwiększenie z 1,8 na 1,82. 

Prezes wylicza, że oznacza to wzrost powierzchni do sprzedaży o 1,4 tys. mkw. w stosunku do pierwotnych planów.

ZPI, czyli Zawsze Płać i Inwestuj?

W piśmie sporo miejsca poświęcono propozycji radnego Łukasza Maślony, który stwierdził, że lepiej dla miasta jest wtedy, gdy deweloper chce zmienić zapisy planu miejscowego za pomocą ZPI. Spółka określiła to mianem „pato-podejścia do tematu”.

Dalej prezes spółki ironizuje, że może we wszystkich planach należy określić intensywność na 0,2, a inwestorzy niech się proszą o zwiększenie tego wskaźnika.

Włodzimierz Caba twierdzi, że w radnych odezwały się „nienawiść i pomówienia” względem spółki. Przypomniał też, że jedynym źródłem podaży mieszkań w Krakowie są właśnie firmy deweloperskie.

Zaznaczył, że nie zgadza się na nazywanie swoich mieszkań „klitkami”, a inwestycji „patodeweloperką” i zaprosił radnych do obejrzenia ich na własne oczy. Dodał też, że sam mieszka w jednym z mieszkań, zrealizowanych przez swoją firmę.

Pismo kończy się ostrym apelem o zaprzestanie powielania nieprawdziwych informacji i szkalowania firmy. Pojawia się też ostrzeżenie przed skierowaniem sprawy do sądu.

– Do partyjnych rozgrywek proszę używać innych podmiotów, ale nade wszystko faktów i logiki, a nie pana fantazji, imaginacji i hejtu – podsumowuje Włodzimierz Caba.