Fakty na temat Fortu „Luneta Warszawska”

Dlaczego teren Fortu „Luneta Warszawska” może być częściowo zabudowany? Co robi miasto, aby działka nie została zabudowana?

Za sprawą planów inwestycyjnych jednego z deweloperów powraca temat możliwości częściowej zabudowy okolic Fortu „Luneta Warszawska”. Inwestor, firma Urba, chce postawić dwa budynki mieszkaniowe, w których łącznie będzie do dyspozycji około 130 mieszkań oraz biurowiec lub hotel, oferujący prawie trzy tysiące metrów kwadratowych powierzchni użytkowej.

Powstaje analiza

Pod koniec zeszłego roku radni Krakowa po prawie pięciu latach obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Żabiniec - Południe” przegłosowali uchwałę kierunkową dla prezydenta miasta, w której postulowali, aby szef krakowskiego samorządu rozpoczął ponowną procedurę planistyczną ponad 2,5 hektarowego obszaru, w skład którego wchodzą dawne zabudowania militarne Twierdzy Kraków.

Radni chcieli, aby plan nie zezwalał na żadne inwestycje, tylko zachował w nienaruszonym stanie zieleń przyforteczną. W tym celu miasto przygotowuje analizę możliwości zmiany dokumentów planistycznych. W najbliższych dniach taki dokument ma być gotowy do przedłożenia radzie miasta.

Przypomnijmy, że obecne zapisy planu nakazują właścicielowi fortu ochronę zabytku, ale zezwalają na adaptację budowli, przekształcanie umocnień ziemnych, ale z pierwotną rekonstrukcją umocnień. Plan poprzez wyznaczenie linii zabudowy dopuszcza także ograniczone miejsca w których ta zabudowa może być realizowana ale w stopniu nie większym  niż 75 procent przy pozostawieniu minimum 25 procent terenu zielonego.

Kto zezwolił na inwestowanie?

Kto zezwolił, aby na terenie przyfortecznym umożliwić inwestowanie? W tej sprawie trzeba powrócić do 4 stycznia 2012 roku, kiedy z biura Małopolskiego Konserwatora Zabytków w Krakowie przychodzi do biura planowania  postanowienie podpisane przez Jana Janczykowskiego.

– Plan miejscowy w pierwszej wersji uzgodnieniowej był znacznie bardziej rygorystyczny dla przekształceń w forcie, niż to uzgodnił konserwator małopolski – mówił podczas sesji Rady Miasta Krakowa 9 listopada zeszłego roku Grzegorz Stawowy z Platformy Obywatelskiej, szef komisji planowania przestrzennego.

Żaden plan miejscowy nie może zostać sporządzony w oderwaniu od obowiązujących przepisów prawa, zgodnie z którymi projekt musi zostać uzgodniony i zaopiniowany przez ustawowo określone organy administracji publicznej W tym np. wojewódzkiego konserwatora zabytków czy regionalnego dyrektora ochrony środowiska. Co oznacza, iż urbanista, musiał ustalenia tego planu dostosować do wytycznych wojewódzkiego konserwatora zabytków

W postanowieniu konserwator zabytków zalecił m. in. przekształcenie zapisów pojedynczych, ale kluczowych, paragrafów, np.: - poprzez zastosowanie zwrotu „dopuszcza się adaptację zabudowań Fortu nr 12 Luneta Warszawska wraz z ich nadbudową, przebudową i rozbudową …” (słowo nadbudowa nie występowało w wersji przygotowanej przez urzędników magistratu).

W innym miejscu konserwator zalecił wykreślenie punktu z paragrafu, np. o ograniczeniu:   elewacji frontowej budynku narożnego (ul. Rogatka) do 105 metrów, budynku narożnego przy al. 29 Listopada do 60 metrów oraz budynku w dalszej części ul. Rogatka do 53 metrów. „ … zaleca się usunąć, a zamiast tego wprowadzić korektę przewidzianej w planie linii zabudowy, zgodnie z załącznikiem graficznym, przekazanym do Biura Planowania Przestrzennego przez wnioskodawców (właściciela gruntu - przyp. red.) wraz z wnioskiem” – pisze Jan Janczykowski.

Dyrektorka biura planowania: Projektant musiał dokonać zmian

Bożena Kaczmarska-Michniak stwierdza, że „stanowisko konserwatora miało podstawowe znaczenie w procesie kształtowania zapisów tego planu”. – W wyniku postanowienia projektant planu dokonał stosownych korekt, których efektem są obecne zapisy planu dotyczące ochrony Fortu „Luneta Warszawska”, jak również dopuszczonych możliwości inwestycyjnych na jego terenie – komentuje dyrektorka.

Podobnie w kwietniu 2011 roku stwierdził w zarządzeniu prezydent Krakowa Jacek Majchrowski, przy rozpatrywaniu uwag krakowskiego oddziału Towarzystwa Przyjaciół Fortyfikacji. – Zapisy dotyczące dopuszczenia lokalizacji zabudowy mieszkaniowo-usługowej w sąsiedztwie fortu (…) zostały ustalone ściśle według wytycznych konserwatorskich – pisze szef urzędu miasta.

Wykupić czy stworzyć nowy plan?

Obecnie całkowite zablokowanie procesu inwestycyjnego nie jest możliwe bez ponoszenia gigantycznych kosztów. Już w 2007 roku gmina chciała skorzystać z prawa pierwokupu 1,24 ha działki. Jednak Agencja Mienia Wojskowego chciała aż 27 milionów złotych, co daje około 2,18 tys. zł za metr kwadratowy.

W grudniu zeszłego roku szef klubu Prawa i Sprawiedliwości na radzie miasta z mównicy stwierdził, że zmiana przeznaczenia terenu i całkowity zakaz zabudowy pociągnąłby za sobą skutki finansowe. – To byłoby trudne do przełknięcia, ponieważ na pewno będzie tu chodzić o roszczenia z tytułu zmiany planu miejscowego i wydaje mi się, że inna droga może być lepsza i niepowodująca takiego obciążenia finansowego. Tylko ta droga jest trudna, ponieważ nie wiem, czy ktoś przeprowadzał tę ścieżkę – mówił Włodzimierz Pietrus.

Co miastu udało się już zrobić? – Ze względu na ochronę zieleni na terenie fortu zmieniony został planowany przebieg przyłącza do miejskiej sieci centralnego ogrzewania, gdyż pierwotny projekt zakładał wycięcie drzew. Po skorygowaniu przebiegu tej inwestycji nie doszło do wycięcia żadnego drzewa w rejonie fortu – informuje Jerzy Zbiegień, Miejski  Konserwator Zabytków.

Kwestia zagospodarowania okolic fortu była konsultowana na etapie sporządzania przez inwestora koncepcji architektonicznej. – W trakcie spotkań i konsultacji wielokrotnie zwracaliśmy uwagę na fakt, że przedstawione rozwiązania nie spełniają ani wymogów konserwatorskich, ani ustaleń z miejscowego planu – wyjaśnia miejski konserwator.

Wątpliwości budziły m. in. wysokość projektowanych budynków, kształt elewacji oraz ochrona istniejących struktur ziemnych otoczenia fortu. Po braku porozumienia w tym zakresie z inwestorem Miejski Konserwator Zabytków przesłał koncepcje do Wojewódzkiej Rady Ochrony Zabytków.

10 października ubiegłego roku Rada wniosła liczne uwagi i zastrzeżenia do proponowanych przez dewelopera sposobów zagospodarowania terenu i odrzuciła koncepcję.

Urzędnicy chcą jednak zmienić miejscowy plan dla okolic fortu.