Koniec ery galerii? Kraków chce budować mieszkania w miejscu hipermarketów
Główną zasadą lokalizacji centrów, a teraz również parków handlowych, jest – obok dostępu do klientów – odpowiedni dojazd. Dotyczy to zarówno prywatnych środków transportu, jak i komunikacji miejskiej.
Jednym z kluczowych czynników przy zakupie mieszkania, obok ceny, jest właśnie dostęp do komunikacji miejskiej oraz dobre połączenia drogowe.
Kraków od kilku lat boryka się z dostępnością atrakcyjnych gruntów przeznaczonych pod budowę bloków. Jednocześnie najstarsze centra handlowe ustępują miejsca nowocześniejszym i często mniejszym formatom. Tego typu obiekty charakteryzują się niską zabudową i ogromnymi parkingami naziemnymi.
Dlatego zarówno inwestorzy, jak i miasto spoglądają w tym kierunku, chcąc rozwiązać kilka problemów naraz. I zarobić.
Pocovidowe powikłania
Mniej więcej do lat 2020-2021 galerie handlowe wiodły prym. W komfortowych warunkach, w jednym miejscu, można było zrobić zakupy, zjeść obiad, wypić kawę, wysłać dzieci do bawialni i obejrzeć film w kinie.
Nowy wirus przemeblował branżę. Okazało się, że wprowadzone obostrzenia najbardziej dotknęły obiekty zamknięte. Pojawił się nowy, odporny na kolejne decyzje rządu gracz – park handlowy.
Od tej pory rośnie zarówno ich liczba, jak i liczba klientów, zadowolonych z dostępu do dużych sklepów spożywczych, drogerii czy sklepów z elektroniką (na czym zyskała jedna z sieci, ale to materiał na inny tekst).
– Łącznie 65 proc. populacji kraju ma już wygodny dostęp do parków handlowych i oferty małych parków convenience – czytamy w raporcie inwestycyjnym „Parki handlowe i małe parki convenience”.
Z tego samego raportu dowiadujemy się, że ponad 17 milionów osób w kraju żyje w zasięgu 10-minutowej jazdy samochodem od tego typu obiektów.
Nie dziwi więc fakt, że handlowe dinozaury wymierają.
Zmierzch starych galerii
Liczba pustostanów w centrach handlowych wiele mówi o ich kondycji. Zgodnie z danymi Colliers współczynnik niewynajętych powierzchni w obiektach handlowych w Krakowie wynosi obecnie ok. 2 proc., podczas gdy średnia dla ośmiu największych aglomeracji to 3,4 proc.
Co obecnie decyduje o sukcesie? – Do głównych sektorów generujących popyt na powierzchnie w obiektach handlowych należą: dyskonty spożywcze i niespożywcze, marki modowe z sektora budżetowego oraz sklepy z wyposażeniem wnętrz – czytamy w raporcie z lutego tego roku.
– Wśród właścicieli centrów handlowych obserwujemy większą selektywność w doborze najemców i rosnące znaczenie unikatowych konceptów handlowych oraz gastronomicznych. Marki premium oraz innowacyjne formaty, takie jak food halle, znacząco podnoszą atrakcyjność inwestycji, dlatego są tak bardzo pożądane przez właścicieli – wskazuje Paweł Paciorek, Senior Associate z Działu Powierzchni Handlowych w Colliers.
Pierwszym centrum handlowym, które nie wytrzymało konkurencji, była Plaza. Stylizowana na zamek dwupiętrowa galeria, zdaniem ekspertów wzniesiona po niewłaściwej stronie alei Pokoju, została zamknięta jesienią 2021 roku.
Zniknęła z powierzchni ziemi dwa lata później. W jej miejsce Strabag planuje postawić kompleks usługowo-mieszkalny – dwa biurowce i trzy budynki „hotelowo-usługowe”. Pod tym pojęciem kryją się mieszkania na wynajem długoterminowy i w modelu abonamentowym.
Z myślą o budowie ponad 1,3 tys. mieszkań Echo Investment zakupiło w 2020 roku w pakiecie m.in. tereny, na których obecnie stoi Pasaż Kapelanka. To kolejny niski obiekt, który na przełomie XX i XXI wieku mieścił jeden z pierwszych hipermarketów w kraju.
W strategii miasta obszar ten został wskazany jako nowe centrum śródmiejskie. Z lektury tego fragmentu strategii wynika, że nowe centra to wielofunkcyjne ośrodki codziennej aktywności mieszkańców, zaprojektowane jako centralna przestrzeń publiczna.
Ich celem jest koncentracja życia lokalnej społeczności i zapewnienie łatwego dostępu do ważnych usług (np. zdrowotnych, kulturalnych), co podnosi jakość życia i skraca czas podróży. Jest to „węzeł miejskości” powiązany ze zwartą zabudową wielorodzinną.
We wrześniu informowaliśmy natomiast o tym, że jeden z krakowskich deweloperów kupił centrum handlowe Krokus przy al. Bora-Komorowskiego z nadzieją, że w przyszłości uda się zmienić przeznaczenie tych działek i zbudować tam mieszkania. Jeden z analityków rynku nieruchomości, który chce pozostać anonimowy, przyznał, że nie zaskoczył go taki ruch.
– To już nawet nie są echa dawnej świetności. Kiedyś nie były to atrakcyjne tereny, ale obecnie to się zmienia. Niedaleko budowana jest linia tramwajowa, w planach jest również przystanek metra. Transport szynowy w Krakowie jest kluczowy – wskazuje ekspert.
Plany na Zakopiankę
Projekty strategicznych dokumentów miasta wskazują również park handlowy Zakopianka jako teren, gdzie w przyszłości należy spodziewać się przekształceń.
– Forma zabudowy, niski standard architektury w części zachodniej obszaru, ogromne powierzchnie terenów niewykorzystanych i parkingów tworzą potencjał dla podniesienia jakości i intensywności wykorzystania terenu i przyjęcia przez niego nowej roli jako nowoczesne centrum dzielnicy Podgórze – czytamy o tym rejonie w nowej strategii miasta Krakowa.
Autorzy wprost wskazują, że należy zmniejszyć powierzchnie zajmowane przez funkcje handlowe na rzecz przestrzeni publicznych i rekreacyjnych. Co więcej, sama ulica powinna zostać zmieniona w „aleję miejską obsadzoną po obu stronach zielenią”.
Właścicielem centrum o powierzchni 27,6 tys. mkw. i parkingu na 2,2 tys. samochodów jest EPP Poland, należący do Redefine Properties. W portfolio funduszu znajduje się 28 innych tego typu obiektów w Polsce, w tym M1. Zapytaliśmy spółkę, jakie są plany związane z „Zakopianką” w kontekście doniesień o planach opuszczenia polskiego rynku przez Carrefour – jednego z większych najemców w PH Zakopianka – i planów miasta.
Odpowiedź wskazuje też na to, jak centrum sobie obecnie radzi.
– Nie planujemy sprzedaży Parku Handlowego Zakopianka. Obiekt jest istotnym elementem naszego portfela, dobrze funkcjonuje i odpowiada na potrzeby lokalnej społeczności. Długoterminowe plany zagospodarowania przestrzennego miasta są nam znane, jednak nie wpływają one na nasze bieżące strategie zarządzania tym centrum – mówi Urszula Matej-Bil, członkini zarządu ds. komunikacji i marketingu, EPP.
Natomiast na pytanie o przyszłość sklepu francuskiej sieci zostaliśmy skierowani do Carrefoura, którego przedstawiciele niedawno stwierdzili, że firma nie będzie komentowała plotek o potencjalnym opuszczeniu polskiego rynku.
W 2024 roku pojawiły się również doniesienia o M1, które miało być wyburzane. Właściciel stanowczo je zdementował, podkreślając, że centrum się rozwija, a umowy z najemcami są konsekwentnie przedłużane.
W Tokio jest już jutro
Transformacja terenów handlowych w mieszkalne nie jest nowością. Co ciekawe, w innych państwach prywatni inwestorzy współpracują przy tego typu projektach z administracją.
W Lakewood (stan Kolorado, USA) lokalne władze wraz ze spółką Continuum Partners w miejscu upadającego Villa Italia Mall (powstało w 1966 roku!) stworzyły nowe osiedle łączące funkcje mieszkalną i handlową pod nazwą Belmar. Działo się to ćwierć wieku temu.
Tysiąc nowych mieszkań oraz 20 tys. mkw. powierzchni handlowej i biurowej ma powstać w Nottingham (Wielka Brytania) w miejscu centrum handlowego Broadmarsh (powstałego w latach 70.). Teren na początku 2025 roku przejęła rządowa agencja mieszkaniowa we współpracy z lokalnym samorządem. Jak donosiły tamtejsze media, zakup tego terenu był kamieniem milowym w realizacji wizji rewitalizacji tej części Nottingham.
W Mérignac, niedaleko Bordeaux (Francja), tamtejszy ratusz wraz z prywatnym inwestorem pracuje nad rewitalizacją i zmianą funkcji handlowej części miejscowości. To dużo większy projekt niż jedno centrum handlowe, ale pokazuje kierunek zmian.
W styczniu 2025 roku na łamach portalu France Bleu tak o projekcie mówił Thierry Trijoulet, zmarły w czerwcu tego roku wiceprezydent metropolii Bordeaux odpowiedzialny za planowanie przestrzenne:
– Próbujemy zatrzymać proces sztucznego zabudowywania gruntów. Tutaj, oprócz mieszkań, posadzimy 13 tys. drzew i zbudujemy dwa parki – mówił. Do 2030 roku ma tam powstać 3,8 tys. mieszkań oraz placówki oświatowe i opiekuńcze.
Na koniec, już bardziej w formie ciekawostki, jeszcze większy projekt planują Japończycy. W Tokio do zagospodarowania jest 190 tys. mkw. po targu rybnym Tsukiji. Projektem rewitalizacji, o wartości ponad 21,5 mld złotych, ma zająć się 11 firm zrzeszonych w konsorcjum. Miejsce to ma łączyć funkcje mieszkalne z szerokim wachlarzem usług. Zakończenie prac planowane jest na rok 2030.
