Mieszkania zamiast starych galerii. Eksperci: Kraków potrzebuje odważnej rewitalizacji

Mało kto już wierzy w publikację projektu planu ogólnego przed majowym referendum, a to właśnie w tym dokumencie ukryte są strategiczne kierunki rozwoju miasta. 

Robocze wersje sugerowały śmiały ruch: przekształcenie starych centrów handlowych w nowoczesne kwartały mieszkaniowo-usługowe przy zachowaniu ich podstawowych funkcji. Czy faktycznie tak będzie? Dopiero się przekonamy. 

Warto jednak przyjrzeć się, czym jest tzw. brownfield – globalny trend, który przy deficycie gruntów staje się nadzieją na nowe mieszkania bez „pożerania” terenów zielonych.

Globalne wzorce i krakowskie próby

Rewitalizacja terenów poprzemysłowych czy pohandlowych to proces „leczenia” tkanki miejskiej. Globalne ikony, jak londyńskie King’s Cross, udowadniają, że tereny kolejowe mogą stać się prestiżowymi adresami. W Polsce symbolem sukcesu są warszawskie Browary Warszawskie czy łódzka Manufaktura.

Na krakowskim gruncie Fabryczna City to przykład totalnej metamorfozy dawnych zakładów przemysłowych w „miasto w mieście”. Inwestycja ta łączy biura, mieszkania oraz funkcje usługowe, przywracając zdegradowane obszary mieszkańcom bez konieczności rozlewania się zabudowy na obrzeża.

W kolejce do przekształceń czekają tereny po Plazie, pasaż Kapelanka czy funkcjonujące nadal centrum handlowe Krokus.

Eksperci: To kierunek nieunikniony

Julia Bogdanowicz, wspólnik w Westa Investments, twierdzi, że to temat złożony, ale konieczny. – W kolejnych latach będziemy obserwować rosnącą liczbę nieruchomości, które tracą swoją pierwotną funkcję. To naturalna przestrzeń do zmian, jednak wymaga to przemyślanej i odważnej polityki miasta – również w ramach procedury ZPI – wskazuje. 

Według niej większa podaż takich terenów powinna ograniczać presję na wzrost cen działek, co pozytywnie wpłynie na ceny mieszkań.

Na aspekt lokalizacji zwraca uwagę Konrad Hernik, prezes MIX Group. – W Krakowie ewidentnie brakuje dobrych lokalizacji w centrum, głównie pod zabudowę mieszkaniową. Naturalnym procesem powinno być więc odzyskiwanie i przekształcanie starych powierzchni, których pierwotna funkcja uległa degradacji – uważa. 

Jako przykład podaje tereny przy ul. Wielickiej, gdzie w miejsce zdewastowanych magazynów czy starego salonu samochodowego mogłaby pojawić się nowoczesna tkanka miejska.

Lekcja z Plazy 

Prezes Hernik wskazuje na dawną galerię Plaza jako dowód, że krakowskie planowanie nie nadąża za realiami. Sztywne wymogi funkcji usługowej blokują tam nowoczesną zabudowę, podczas gdy światowe metropolie stawiają na wielofunkcyjność. Ekspert apeluje o odważniejsze łączenie mieszkań, biur i handlu – na wzór Singapuru, gdzie w jednym obiekcie współistnieją apartamenty, hotele i strefy rekreacyjne.

Systemowe podejście do tematu deklaruje również Marcin Rams, prezes Dom Development Kraków. – Z naszej perspektywy brownfieldy są interesującym kierunkiem, szczególnie tam, gdzie można połączyć nową funkcję mieszkaniową z uporządkowaniem przestrzeni – wskazuje. Spółka wpisała ideę rewitalizacji w swoją strategię ESG DOM 2030. Przykładem są Apartamenty Park Matecznego, gdzie na zapomnianym obszarze poprzemysłowym powstaje otwarta tkanka miejska.

– Uważamy, że tereny usługowe powinny być częściej analizowane przez władze pod kątem zmiany przeznaczenia, zwłaszcza gdy inwestycja wiąże się z realnym wkładem inwestora w infrastrukturę, zieleń czy układ komunikacyjny – podsumowuje Marcin Rams.