Najemcy lokali użytkowych zalegają miastu 21 mln złotych

Wśród czynnych użytkowników krakowskich komunalnych lokali użytkowych 239 jest poważnie zadłużonych. Ich zaległości wobec Gminy Miejskiej Kraków wynoszą obecnie około 21 mln złotych. W stosunku najemców na bieżąco podejmowane są czynności windykacyjne.

Komunalne lokale użytkowe miasto wynajmuje użytkownikom nie tylko na cele gospodarcze. Przeznaczane one są również w trybie bezprzetargowym na cele działalności społecznie użytecznej, prowadzonej przez fundacje lub stowarzyszenia działające w formule non profit. Działalność ta polega między innymi na pomocy społecznej, pomocy dla najuboższych, pomocy dla osób niepełnosprawnych, czy organizacji kombatanckich.

Problemy finansowe najemców

Od 2004 roku Zarząd Budynków Komunalnych w Krakowie prowadzi windykację należności w stosunku do przedsiębiorców, którzy korzystają z komunalnych lokali użytkowych. Podmioty zajmujące się działalnością społecznie użyteczną niejednokrotnie borykają się bowiem z kłopotami finansowymi, które uniemożliwiają terminowe regulowanie opłat za korzystanie z lokali.

- Czynności windykacyjne, zgodnie z obowiązującą w tym zakresie procedurą wewnętrzną, podejmowane są w stosunku do wszystkich najemców, których zaległości przekraczają dwa pełne okresy rozliczeniowe – mówi Katarzyna Zapał Dyrektor Zarządu Budynków Komunalnych w Krakowie. – Jest to wysokość zadłużenia, która zgodnie z zapisami umów najmu oraz stosownie do obowiązujących przepisów, umożliwia rozpoczęcie działań w celu ewentualnego wypowiedzenia stosunku najmu.

Jak twierdzi Zapał, część zaległych należności objętych zostało porozumieniami o rozłożeniu zaległości na raty. W przypadku, gdy przedsiębiorca prowadzący działalność w gminnym lokalu użytkowym ma przejściowe trudności w bieżącym regulowaniu opłat, może skorzystać z ulgi polegającej na rozłożeniu tych opłat na 24 raty miesięczne, z czego w okresie spowolnienia gospodarczego korzysta wielu przedsiębiorców. W 2011 roku takich ulg udzielonych zostało 52, w 2012 roku - 59, a w okresie od stycznia do września 2013 roku - 23.

Zadłużenie sięga milionów

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, gdy najemca lokalu użytkowego, będący przedsiębiorcą, zalega z opłatami i nie ma zawartego porozumienia w sprawie rozłożenia zaległości na raty, umowa najmu lokalu jest wypowiadana bez zachowania okresu wypowiedzenia. W przypadku, gdy pomimo wypowiedzenia umowy najmu lokal nie został dobrowolnie oddany przez dłużnika, do sądu kierowana jest sprawa o eksmisję. Od dnia wypowiedzenia umowy najmu do daty wydania lokalu naliczana jest opłata za bezumowne korzystanie z lokalu użytkowego.

Długi krakowskich najemców od kilku lat znacząco się nie zmieniają. – Według stanu na dzień 31 października 2013 roku wśród obecnych użytkowników komunalnych lokali użytkowych, 239 czynnych użytkowników lokali komunalnych użytkowych posiada zadłużenie powyżej dwóch przypisów – informuje Katarzyna Zapał Dyrektor Zarządu Budynków Komunalnych w Krakowie. – W stosunku do wszystkich podmiotów podejmowane są działania windykacyjne. Zaległość główna z tytułu najmu lokali użytkowych stanowiących własność Gminy Miejskiej Kraków od dwóch lat kształtuje się na tym samym poziomie i według stanu na dzień 30 września 2013 roku wynosiła około 21 mln zł. W stosunku do końca 2012 roku zaległość ta nie tylko nie wzrosła, ale uległa zmniejszeniu o około 300 tys. zł. – dodaje.

Część zaległości stanowi ponadto przedmiot sporów sądowych pomiędzy Gminą Miejską Kraków a poszczególnymi przedsiębiorcami. Dopiero prawomocne wyroki sądowe ostatecznie rozstrzygną, czy zaległość jest należna, a jeżeli tak, to w jakiej wysokości.

Prowadzone są działania windykacyjne

Zarząd Budynków Komunalnych w Krakowie cały czas prowadzi intensywne działania windykacyjne. – Szczególny nacisk położony jest na systematyczne i konsekwentne wykonywanie początkowych działań windykacyjnych, tak aby ograniczyć możliwość narastania wierzytelności – mówi Dyrektor ZBK w Krakowie. – W miesięcznym okresie rozliczeniowym przedsądowymi działaniami windykacyjnymi obejmowanych jest około 100 lokali użytkowych. Bardzo istotnym elementem jest kontakt z dłużnikiem realizowany poprzez częste rozmowy telefoniczne oraz wysyłkę wezwań do zapłaty, których efektem w większości wypadków jest spłata zadłużenia albo jego uznanie i deklaracja spłaty w wyznaczonym terminie – informuje.

Jak twierdzi Katarzyna Zapał, w wyniku prowadzonych czynności windykacyjnych, w 2011 roku Zarząd Budynków Komunalnych wysłał do najemców lokali użytkowych 840 wezwań do zapłaty, w 2012 r. - 956, a w okresie od stycznia do września 2013 r. – 757. Niezależnie od czynności czysto windykacyjnych przeprowadzany jest również wywiad zmierzający do ustalenia ewentualnego majątku dłużnika, który mógłby stanowić zabezpieczenie spłaty zadłużenia. W tym celu przesyłanych jest miesięcznie około 40 zapytań o składniki majątku dłużników do  właściwych  jednostek.

W przypadku, gdy działania z zakresu wstępnej windykacji nie przynoszą jednak oczekiwanych efektów, sprawy kierowane są na drogę postępowań sądowych, a w dalszej kolejności do egzekucji realizowanej przez komorników sądowych.

Złożoność stosowanych procedur

Przykładem złożoności procedur dotyczących zarówno „odzyskania” komunalnego lokalu użytkowego, jak i dochodzenia należności z tytułu jego zajmowania, obrazuje fakt nadal toczących się postępowań w sprawach o eksmisję i zapłatę, prowadzonych w odniesieniu do Fundacji Turleja. Fundacja ta w 2003 roku uzyskała prawo do najmu komunalnego lokalu użytkowego usytuowanego w budynku położonym przy ul. Św. Jana 2 w Krakowie.

Obowiązująca Fundację umowa najmu została jednak wypowiedziana w związku z powstaniem zaległości przekraczających dwumiesięczny czynsz. – Począwszy od 2011 roku podmiot zajmuje lokal bezumownie, czego konsekwencją jest naliczanie przez Zarząd Budynków Komunalnych w Krakowie opłaty w wysokości 200 % czynszu netto uiszczanego do dnia obowiązywania umowy najmu na podstawie noty księgowej oraz opłat za świadczenia dodatkowew wysokości ponoszonej przez ZBK  na podstawie faktury VAT – mówi Katarzyna Zapał.

Wobec braku spłaty zadłużenia Zarząd Budynków Komunalnych w Krakowie skierował do Sądu pozew przeciw Fundacji o zapłatę kwoty w wysokości 378.995,87 zł wraz z naliczonymi odsetkami oraz kosztami zastępstwa procesowego w kwocie 11.954,50 zł. Nakaz Sądu Okręgowego w Krakowie z września 2011 roku po uzyskaniu klauzuli prawomocności, skierowany został do egzekucji komorniczej. Czynności egzekucyjne prowadzone są obecnie przez komornika sądowego, który nadal podejmuje szereg działań zmierzających do ustalenia majątku dłużnika.