Niekoniecznie centrum. Na jakie dzielnice deweloperzy patrzą z nadzieją?
Panta rhei
W 2017 roku portal otodom.pl zapytał 3 tys. krakowian o to, czy poleciliby swoim znajomym dzielnicę, w której mieszkają. W tym badaniu najwięcej punktów – 30 – zebrały Bronowice, Zwierzyniec zebrał o trzy oczka mniej, a Łagiewniki-Borek Fałęcki otrzymał 25 punktów. Najgorzej w rankingu wypadły: Stare Miasto (–9 punktów), Swoszowice (–14) i Nowa Huta (–15).
Trzy lata później ten sam portal opublikował podobne zestawienie – tym razem dotyczyło ono najbardziej przyjaznej dzielnicy dla rodzin z dziećmi. Wygrała… Nowa Huta. To tyle, jeśli chodzi o takie zestawienia.
Bardziej miarodajne jest już badanie przeprowadzane przez miasto – Barometr Krakowski. Z wyników z 2024 roku wynika, że jedynie 16 proc. badanych chciałoby się przeprowadzić do innej dzielnicy.
Jeśli chodzi o dostępność mieszkań, tych jest najwięcej na Prądniku Białym (2,5 tys.), który od kilku lat – m.in. dzięki rozwojowi infrastruktury drogowej i komunikacji miejskiej – przeżywa rozkwit. Najmniej oferują te mniejsze i już zabudowane dzielnice jak Łagiewniki-Borek Fałęcki czy Zwierzyniec.
Jak ostatnio podawaliśmy za jednym z raportów, najdroższe są Grzegórzki z blisko 29 tys. zł/mkw. za mieszkanie na rynku pierwotnym. Najtaniej własne M można nabyć w okolicach Nowej Huty.
Jeśli nie w centrum, to gdzie?
Zadaliśmy pytania krakowskim deweloperom o to, jak z ich perspektywy wygląda rozwój Krakowa, w jakie rejony miasta inwestują oraz czy są dzielnice, które obecnie cieszą się większą popularnością.
Według tego krakowskiego inwestora, który na rynku działa już przeszło 25 lat, Grzegórzki stały się nowym centrum miasta dzięki rewitalizacji terenów poprzemysłowych i świetnej komunikacji oraz bliskości Bulwarów Wiślanych. Dębniki, szczególnie Ruczaj, dynamicznie się rozwijają, oferując atrakcyjne warunki dla osób aktywnych i bogatą infrastrukturę. Mistrzejowice również szybko rosną, z bardzo dobrą komunikacją tramwajową, kolejową i drogową oraz szeroką ofertą usług i terenów zielonych.
Przedstawiciel KG Group z kolei wskazuje, że poza ścisłym centrum Krakowa warto zwrócić uwagę na dzielnicę Prądnik Biały.
– Zyskuje ona coraz większą popularność i spełnia wiele kryteriów, które często wskazują mieszkańcy przy wyborze miejsca do życia. Nowo przemyślany i w pełni funkcjonalny układ drogowy, Trasa Wolbromska, łącząca centrum miasta z północną obwodnicą, przystanki tramwajowe, komfortowy wyjazd na autostradę i szybki dojazd do lotniska sprawiają, że komunikacja jest jednym z największych atutów tej lokalizacji – wymienia.
Kolejnym wyborem są Dębniki, zwłaszcza ta ich część położona blisko centrum.
Na Prądnik Biały wskazuje też przedstawiciel TDJ Estate. – To obszar, który przeszedł ogromną metamorfozę – zyskał na infrastrukturze drogowej i komunikacyjnej, a jednocześnie zachował sporo zieleni i kameralny charakter – mówi Przemysław Wiśniewski, manager operacyjny firmy TDJ Estate.
Wiceprezes Grupy Matejek zaznacza, że daleki jest od stosowania określenia „dzielnica” w stosunku do rozwijających się obszarów Krakowa. Przypomina, że ostatnią nową dzielnicą, która praktycznie powstawała według planu, jest Nowa Huta.
– Nie tak dawno dyskutowaliśmy o masterplanie dla Rybitw, choć obecnie na jego wprowadzenie jest już raczej za późno – stwierdza Sebastian Matejek.
Na konkretne rejony zwraca uwagę również Julia Bogdanowicz z Westa Investments. – Deweloperzy coraz śmielej inwestują w dzielnicach, które jeszcze kilka lat temu były postrzegane jako peryferyjne – uważa.
– Nadal dobrym kierunkiem przewidywanej zabudowy jest kierunek Rybitw, szczególnie z punktu widzenia potencjalnego wydłużenia sieci tramwajowej. Co prawda upadła na razie koncepcja Nowego Miasta z wyższą zabudową, ale nadal jest to relatywnie duży i atrakcyjny teren z akceptowalnym dystansem od centrum – uważa Konrad Hernik, prezes krakowskiej spółki Mix Group.
Jak dodaje, w ostatnich latach mocno rozwinęła się zabudowa Górki Narodowej, po zlokalizowaniu tam linii tramwajowej i pętli. – Tego typu lokalizacje z dobrą komunikacją są i będą raczej uniwersalne z punktu widzenia potrzeb – stwierdza.
Dalej od Wawelu – więcej miejsca?
Z danych GUS-u wynika, że z roku na rok metraż oddawanych mieszkań nieznacznie spada. Obecnie jest to ok. 54 mkw. Czy więc inwestycje powstające nieco dalej od Rynku Głównego oferują większe metraże?
– W takich dzielnicach powstają zarówno kompaktowe mieszkania dla singli i młodych par, jak i większe metraże dla rodzin. Naszą rolą jako dewelopera jest projektować osiedla, które stają się pełnowartościowymi, tętniącymi życiem mikrospołecznościami – z małą architekturą, zielenią i funkcjami towarzyszącymi – przekonuje Julia Bogdanowicz z Westa Investments.
Wiceprezes Grupy Matejek mówi, że nieco więcej jest nieruchomości cztero-, pięciopokojowych o metrażu powyżej 80 mkw.
Przemysław Wiśniewski z TDJ Estate przekonuje, że spółka stawia na różnorodność. – W naszych inwestycjach znajdują się zarówno mniejsze mieszkania dla singli czy młodych par, jak i większe, rodzinne układy z ogródkami lub tarasami. Dzięki temu osiedla są zrównoważone i tętnią życiem – to miejsca, które tworzą prawdziwą społeczność – przekonuje.
– W nowych, rozwijających się dzielnicach Krakowa powstają zarówno mniejsze mieszkania dla singli i par, jak i większe lokale dla rodzin. Choć wciąż buduje się wiele kompaktowych mieszkań, to obecnie najbardziej poszukiwane są mieszkania rodzinne o powierzchni powyżej 50–60 mkw. – podaje spółka Victoria Dom.
Infrastruktura nie nadąża?
Rozwijające się lokalizacje mają jednak swoje problemy. Jednym z głównych jest kwestia niewystarczającej infrastruktury i brak alternatywy dla transportu indywidualnego.
– Im dalej od centrum, tym ważniejsza jest komunikacja. Są jednak tacy, którzy nie są związani z centrum, np. miejscem pracy, i im łatwiej zaakceptować nabycie mieszkania na obrzeżach miasta – zauważa Konrad Hernik, prezes Mix Group.
Sebastian Matejek dodaje, że potrzebny jest czas, aby powstała odpowiednia liczba punktów usługowych i handlowych. – Z drugiej strony mamy ofertę bardziej przystępnych cenowo mieszkań w porównaniu do tych w centrum, szansę na znalezienie naprawdę dużych metrażowo nieruchomości, a także potencjalnie więcej zieleni – uważa.
– Oczywiście lokalizacja sama w sobie jest kluczowa, bo ona determinuje kwestię tego, czy jesteśmy blisko istotnych dla nas usług czy też parków. Zdecydowanym plusem jest bliskość np. bulwarów, parku, dużego sklepu spożywczego i drogerii, restauracji, kawiarni, centrum sportowego – ogólnie rzecz biorąc usług, z których korzystamy na co dzień – stwierdzają przedstawiciele Inter-Bud Developer.
Według spółki szkoła, przedszkole czy praca są kwestiami drugorzędnymi, bo zmieniają się z czasem, podczas gdy kluczowa pozostaje dobra komunikacja, która ułatwia dostęp do wszystkich usług. Lepsza lokalizacja wiąże się z wyższą ceną, ale też większym potencjałem wzrostu wartości nieruchomości. W mniej centralnych rejonach można znaleźć tańsze mieszkania z dobrym zapleczem i często większym metrażem.
Optymistycznie do takich lokalizacji podchodzi przedstawicielka Westa Investments. Julia Bogdanowicz wskazuje, że miejsca, o których wspominała, mają dostęp do terenów zielonych i coraz lepszą komunikację.
– Minusem bywa jeszcze ograniczona liczba szkół czy punktów usługowych, ale to się szybko zmienia – każda nowa inwestycja przyciąga kolejne usługi. I tu również podkreślić chcę istotność rozmów z miastem w sprawie tworzenia nowych obszarów pod inwestycje mieszkaniowe.
– Te dzielnice mają potencjał, by stać się pełnoprawnymi, samowystarczalnymi centrami lokalnego życia. Wymaga to jednak planowania opartego na koncepcji zrównoważonego miasta, w którym infrastruktura społeczna – szkoły, przedszkola, punkty usługowe i zieleń – rozwijają się równolegle z zabudową mieszkaniową – podsumowuje Julia Bogdanowicz.
Wady i zalety widzi firma Victoria Dom. – Mieszkanie w nowych, dynamicznie rozwijających się częściach Krakowa ma wiele zalet – nowoczesny standard, dostęp do zieleni i rosnący potencjał inwestycyjny. Zazwyczaj jednak wiąże się też z pewnymi niedogodnościami, jak korki czy brak w pełni rozwiniętej infrastruktury – wymienia.
Spółka jednak podkreśla, że jej inwestycja łączy nowoczesne, komfortowe osiedle z istniejącą, dobrze rozwiniętą częścią miasta.
