Uchwała sądu jak obosieczny miecz. Tysiące pustych mieszkań trafią na rynek?

Naczelny Sąd Administracyjny w 2024 roku wydał uchwałę, która była pozytywna dla firm wynajmujących mieszkania długoterminowo. Do tej pory miasto nakładało na tego typu nieruchomości maksymalną dopuszczalną stawkę podatkową, twierdząc, że lokal jest wykorzystywany do celów komercyjnych.

Sąd uznał, że skoro ktoś w nim zamieszkuje, pełni on funkcję mieszkalną, dlatego należy wyliczyć podatek dużo niższy – nie 34 zł, tylko 1,19 zł od metra kwadratowego. W maju opisywaliśmy prawomocny wyrok dla jednej z krakowskich firm, wydany na kanwie tej uchwały.

Nowa interpretacja prawa – kij o dwóch końcach

Radni z klubu Kraków dla Mieszkańców, a wcześniej samorządowcy z Katowic, zobaczyli w nowym orzecznictwie szansę na rozwiązanie dwóch problemów. NSA dopuścił bowiem zastosowanie najwyższego opodatkowania dla trwałych pustostanów, czyli mieszkań, które zostały zakupione i są niewynajmowane w oczekiwaniu na wzrost cen nieruchomości.

Według radnego Łukasza Maślony na 70 tys. pustostanów w Krakowie duża część należy do deweloperów, którzy kupili je w celach spekulacyjnych. Teraz płacą oni symboliczne kwoty – za 50 mkw. jest to niecałe 60 zł rocznie.

Po zmianie kwota ta podwyższyłaby się do 1,7 tys. złotych. Przy założeniu, że choćby 10 tys. mieszkań w Krakowie jest wykorzystywanych w sposób niezgodny z przepisami, do budżetu miasta wpłynęłoby 17 mln złotych rocznie.

Radni chcą za pomocą uchwały kierunkowej, by urzędnicy stosowali stawkę podatkową przewidzianą dla lokali, w których prowadzona jest działalność gospodarcza.

Wynik byłby taki, że albo firmy płaciłyby wyższy podatek, na czym zyskuje miasto, albo na rynek trafiłoby więcej mieszkań, co mogłoby się przyczynić do, jeśli nie obniżki, to chociaż większej stabilizacji cen.

To jednak scenariusz najprostszy i optymistyczny.

Miasto już działa – informuje prezydent

– Sprawa nie jest prosta – skomentował pomysł i działania Katowic prezydent Aleksander Miszalski w swoich mediach społecznościowych.

Z dużą dozą prawdopodobieństwa można założyć, że nad tym zagadnieniem pochylił się cały sztab magistrackich prawników. Prezydent stwierdził, że od początku września wydział podatków i opłat analizuje tę sytuację. Są też pierwsze postępowania w tym zakresie.

– Obecnie prowadzimy dwa postępowania wobec przedsiębiorców, którzy przetrzymują mieszkania bez ich wynajmowania. Trzeba jednak jasno powiedzieć: nie każde mieszkanie należące do dewelopera czy funduszu inwestycyjnego można objąć najwyższą stawką. Jeżeli lokale są sprzedawane lub wynajmowane długoterminowo na cele mieszkaniowe, obowiązuje najniższa stawka podatku. Inaczej wygląda to w przypadku najmu krótkoterminowego, hosteli czy działalności flipperskiej, tam już teraz stosujemy najwyższe stawki – mówi Aleksander Miszalski.

Prezydent zapowiedział, że jeśli ktoś celowo przetrzymuje mieszkania w oczekiwaniu na wzrost wartości, urząd będzie reagował.

– Naszym priorytetem pozostaje ochrona rynku mieszkaniowego przed spekulacją, przy jednoczesnym przestrzeganiu prawa. Analizy wypracowane przez wydział podatków i opłat pozwolą nam również na podjęcie kolejnych kroków mających na celu maksymalne ograniczenie patodeweloperskich działań – zaznacza.

Ekspert: To nie jest prawidłowe podejście

Jak tłumaczy Radosław Urban, doradca podatkowy z kancelarii KWKR Konieczny Wierzbicki i Partnerzy, właściciele sami obliczają swój podatek i składają deklaracje. Urząd może ją zweryfikować i albo zaakceptować, albo wezwać do korekty i naliczyć odpowiednią według niego kwotę. Taka decyzja podlega zaskarżeniu do sądu administracyjnego.

– Alternatywnie, podatnicy mogą też zadziałać od drugiej strony – najpierw zapłacić wyższą stawkę, a potem złożyć korektę wraz z wnioskiem o stwierdzenie o zwrot nadpłaty. Ponownie organ może wydać decyzję o odmowie zwrotu i tę decyzję można skarżyć do sądu – mówi ekspert.

Jednak ważniejsze jest co innego. Radosław Urban wskazuje, że urzędnicy, powołując się na uchwałę NSA, nie biorą pod uwagę całej jej treści, tylko wyrwane z kontekstu fragmenty.

– Twierdzą, że jeżeli lokal mieszkalny jest własnością przedsiębiorcy i nie jest wykorzystywany do realizacji celów mieszkaniowych, to z automatu można nałożyć wyższą stawkę podatku. W mojej ocenie to nie jest prawidłowe podejście: warunkiem koniecznym przyjęcia wyższej stawki jest to, by lokal był zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, w tym sensie, że działalność gospodarcza jest w takim mieszkaniu faktycznie, fizycznie wykonywana. Z czymś takim nie mamy do czynienia w przypadku obrotu mieszkaniami – uważa.

Urban dodaje, że również sytuacja flipperów nie jest przesądzona.

– Najczęściej mieszkania dla takich podmiotów są towarem handlowym, co może przemawiać za tym, że zajmują oni te mieszkania na prowadzenie działalności gospodarczej – stwierdza.

– Mamy więc sporną sytuację. Sądzę, że wkrótce znów pojawi się sporo spraw sądowych w tym temacie. Jest to kolejny przykład tego, jak wiele wątpliwości budzą przepisy dotyczące podatku od nieruchomości. Być może zostanie to odebrane jako sygnał, że najwyższy czas znowelizować ustawę – podsumowuje Radosław Urban.