"Nowa Cracovia" nie przyniesie żadnych korzyści, to będzie wyspa komercji [Opinie]

WASZYM ZDANIEM. Od jakiegoś czasu obserwować możemy w Krakowie intensywną kampanię marketingową nowego właściciela hotelu Cracovia, spółki Echo Investment. Inwestor, najwyraźniej zdumiony wysokim poparciem krakowian dla ochrony hotelu Cracovia (przypomnijmy – 61% ankietowanych w sondażu dla Radia Kraków opowiedziało się za jego pozostawieniem), próbuje przekonać  mieszkańców (a może i władze miasta) do zaakceptowania swoich planów oraz zmiany zapisów projektu planu miejscowego dla obszaru wokół Błoń – które uniemożliwią powstanie na tym terenie galerii handlowej - pisze Paweł Hałat*.

Przekonuje nie tylko o konieczności wyburzenia hotelu, ale i o rzekomych korzyściach dla miasta i mieszkańców z budowy przy Alejach Trzech Wieszczów centrum handlowego  (zwanego w materiałach marketingowych „domem towarowym”). Epatuje też kolorowymi wizualizacjami ze lśniącymi nowością wirtualnymi fasadami budynku – zestawiając je ze stanem obecnym, czyli bez wątpienia wymagającym remontu i modernizacji hotelem obstawionym przez inwestora rozlicznymi bilbordami. Jak zwykle w takich wypadkach ważniejsze jest jednak nie to, co inwestor pisze i pokazuje – ale to, o czym nie pisze i czego nie pokazuje. Niestety, trudnych pytań nie zadają inwestorowi dziennikarze, którzy z niezrozumiałym entuzjazmem przyjęli wizualizacje nowego projektu. Miasto również jest dość wstrzemięźliwe w tłumaczeniu swoich racji i konieczności przyjętych rozwiązań w projekcie planu zagospodarowania „Błonia Krakowskie”.

Trudne i ważne pytania

Po pierwsze – inwestor przekonuje, że ochrona konserwatorska hotelu, jaką miasto zawarło w planie miejscowym, uniemożliwia inwestowanie w budynku. Czy rzeczywiście? W projekcie planu miejscowego zapisano „ochronę bryły budynku w zakresie wyznaczonym na rysunku planu [czyli ochronę bryły frontowego budynku hotelu, bez położonej na tyłach niższej części], ochronę wystroju elewacji, ochronę mozaiki w recepcji, ochronę metaloplastyki na wprost wejścia głównego, ochronę podjazdu oraz tarasów i schodów, łączących z Kinem Kijów ”. Oznacza to, że inwestor może dowolnie kształtować wnętrza budynku, może go rozbudować w głąb działki, może w ramach istniejącej bryły nawet wymienić całkowicie konstrukcję obiektu. Może wreszcie całkowicie wymienić elewację (tzw. ścianę kurtynową – nie stanowiącą konstrukcji budynku, a jedynie osłonę jego wnętrza), zastępując ja nową, odpowiadającą współczesnym standardom technicznym – tyle że zachowującą charakterystyczny rysunek szachownicy ze szkła, aluminium i czarnego tworzywa, co jest zresztą zupełnie naturalnym działaniem, w przypadku budynków modernistycznych z tego typu szybko zużywającymi się fasadami. Zatem argumenty inwestora, że musi wyburzyć hotel, bo do wykonania elewacji zastosowano powszechnie wówczas używany azbest, można przyrównać do chęci wyburzenia kamienicy w której odpadły tynki i wypaczyły się okna – bo tym w istocie dla modernistycznej konstrukcji jest ściana kurtynowa. Nawiasem mówiąc, podczas remontu sąsiedniego kina Kijów również usunięto z budynku tony azbestu, a budynek ten stoi i ma się całkiem nieźle.

Wielki Kraków

Najważniejsza kwestia dla zrozumienia intencji inwestora bynajmniej nie wiąże się z budynkiem hotelu, ale z obszernym placem przed nim. Żeby wyjaśnić istotę problemu trzeba cofnąć się do pierwszej dekady XX wieku, kiedy Kraków, po dziesięcioleciach zablokowania rozwoju w ciasnych granicach Twierdzy, otrzymał szansę na anektowanie terenów przyległych – m.in. położonych na zachód od dzisiejszych Alej Trzech Wieszczów. Rozpisany konkurs urbanistyczny na tzw. Wielki Kraków przyniósł (obok ukształtowania późniejszych dzielnic międzywojennych) także rozwiązanie problemu najważniejszych skrzyżowań ulic tj. Długiej, Karmelickiej i ówczesnej Wolskiej (a obecnie Piłsudskiego), wychodzących od Plant z przyszłymi Alejami (które stać miały się „Nowymi Plantami”).  Na przedłużeniu Długiej, mniej więcej w okolicy Nowego Kleparza, powstać miał „plac Kupiecki”, otoczony nowoczesnymi domami towarowymi, a u wylotu Karmelickiej zaplanowano plac zwieńczony nowym teatrem. Szczególnie starannie zaprojektowano plac u „wylotu ul. Wolskiej”, którego zadaniem miało być harmonijne połączenie gęstej zabudowy miasta z terenami Błoń oraz szerokie otwarcie widoku na wielką łąkę i zielone wzgórza zrębowe na zachodzie Krakowa, w tym zwieńczone Kopcem Kościuszki Wzgórze Bł. Bronisławy. Wobec ciasnej zabudowy Krakowa doby galicyjskiej (czyli dzisiejszego śródmieścia) takie rozwiązanie, odpowiadające metropolitalnej skali jaką chciał przyjąć „Wielki Kraków” było szczególnie istotne. Dlatego też zaplanowano obszerny plac, o liniach zabudowy znacznie wycofanych w stosunku do pierzei ul. Piłsudskiego i flankowany reprezentacyjnymi gmachami użyteczności publicznej, które miały utworzyć swoistą „bramę” Błoń, krakowskie propyleje.

Szanowane nawet w PRL-u

Jak łatwo zauważyć spacerując po Krakowie jest to właściwie jedyny z projektowanych placów, który udało się zagospodarować zgodnie z założeniami architektonicznymi i funkcjonalnymi ówczesnych urbanistów. Przy Placu Inwalidów nigdy nie powstał teatr, a „placu kupieckiego” w planowanej formie nie zrealizowano w ogóle… Jedynie plac przy Błoniach w następnych dziesięcioleciach zyskał zarówno stosowną oprawę architektoniczną jak i odpowiednie do swojej rangi funkcje – zarówno dzięki budowie Muzeum Narodowego, rozpoczętej w latach 30-tych XX wieku (a ukończonego dopiero w 80-tych!) jak i kompleksu hotelu Cracovia i Kina Kijów – młodszych od najstarszej części muzeum o zaledwie 30 lat. Oba te budynki respektują założenia planu z początku XX wieku – tj. wycofanie zabudowy i szerokie otwarcie placu między nimi na Błonia i Wzgórza. Wydaje się zatem naturalne i oczywiste, że utrzymanie tego ponad stuletniego założenia urbanistycznego, o metropolitalnej skali (choć mniej obecnie czytelnego z powodu lat zaniedbań i reklamowej samowoli), respektowanego przez międzywojennych architektów (pomimo iż zmieniła się w międzyczasie skala i potrzeby miasta, a planowaną obok dzielnicę-ogród zastąpiła zabudowa kamienicowa i użyteczności publicznej), a nawet PRL-owskich decydentów, powinno stać się punktem wyjścia przy zagospodarowywaniu terenu przy Błoniach. Wbrew temu co twierdzi deweloper – takie rozwiązania nie są zaskoczeniem, ale konsekwencją tak historycznych i urbanistycznych uwarunkowań miejsca, jak i polityki przestrzennej miasta zapisanej w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Krakowa. Duża spółka deweloperska, zatrudniająca zapewne znakomitych prawników i rzeczoznawców musiała sobie z tychże uwarunkowań zdawać sprawę.

„Widok jak przez dziurkę od klucza” i zaginanie czasoprzestrzeni

Tymczasem projekt Echo Investment idzie dokładnie w przeciwnym kierunku, proponując zabudowę prawie całego placu przed hotelem – i niemal wyrównanie linii nowej zabudowy wzdłuż al. Focha z zabudową ul. Piłsudskiego. Skutek takiej zabudowy to nie tylko zniszczenie widoku na Błonia i Wzgórza, ale i odebranie temu miejscu wielkomiejskiej skali i przestrzeni. Zamiast obszernego placu – ledwie nieco szerszy chodnik wzdłuż al. Focha. Zamiast wielkomiejskiej przestrzeni z zapierającym dech widokiem na Błonia i zwieńczone Kopcem Wzgórza będziemy mieć, jak trafnie to określił architekt, prof. Gajewski – „widok na Kopiec jak przez dziurkę od klucza”.

Owszem, pozostanie wciąż obszerny plac przed Muzeum Narodowym – ale pozbawiony „bliźniaka” po drugiej stronie ulicy stanie się przypadkową przestrzenią, daleką od założeń architektów Wielkiego Krakowa. Z tego „mankamentu” projektu zdaje sobie najwyraźniej sprawę sam inwestor (a w każdym razie zatrudnieni przez niego architekci), na wizualizacjach wszelkimi środkami starając się „poszerzyć” przestrzeń przed  swoim budynkiem. Nie dość, że na niektórych z nich stosowane są dziwaczne, niedostępne dla przechodnia punkty widzenia, to jeszcze część wręcz „zagina czasoprzestrzeń” zniekształcając obraz, tak by pokazać na wizualizacjach plac – który w rzeczywistości ma być zabudowany (analiza przekłamań wizualizacji na profilu facebookowym akcji Hotel CracoviaPany). Przestrzeń przed centrum handlowym wyczyszczono też na wizualizacjach z wszelkich „niepotrzebnych” elementów (np. drzew), tak by na przedstawionych opinii publicznej obrazach plac wydawał się jak najobszerniejszy. Na swojej stronie internetowej inwestor przekonuje o „wycofaniu zabudowy” – nie pisze jednak, że będzie to wycofanie tylko symboliczne, nie przedstawia też żadnych planów, które rzetelnie pozwoliłyby mieszkańcom ocenić skalę projektowanej zabudowy. Co więcej, na ilustracjach nie została uwzględniona rozbudowa układu dróg (niezbędnego dla zapewnienia obsługi centrum handlowego) – co oznacza, że nawet te skrawki placu przed budynkiem mogą zostać zajęte np. przez pasy do skrętu.

Nie trzeba ożywiać okolic Błoń

Inwestor przekonuje również, że obiekt handlowy pozwoli ożywić okolicę – co jest kuriozalnym stwierdzeniem, bo otoczenie Błoń jest jednym z ostatnich miejsc w Krakowie, które wymaga ożywienia. Być może przedstawicielom inwestora „życie miasta” kojarzy się wyłącznie z handlem i komercją – stanowiącymi istotnie ważną część aktywności w miastach, ale przecież nie jedyną. Czy ktoś wyobraża sobie „ożywianie” przy pomocy budowy centrum handlowego np. okolic Muzeum Historii Sztuki w Wiedniu? W większości miast europejskich uznaje się różnorodność przestrzeni miasta za wartościową, służącą różnym przejawom aktywności. Dlatego rozwijane są ulice handlowo-usługowe, ale też tworzone są inne rodzaje przestrzeni. W Krakowie także mamy ulice handlowe (często również wymagające ożywienia i odnowy), ale nie należy do nich ani ul. Piłsudskiego, ani tym bardziej al. Focha czy ul. Dunin-Wąsowicza. Ulice te realizują funkcje związane z kulturą (min. dwa oddziały Muzeum Narodowego), edukacją (PWST, UJ), sportem (Sokół) i rekreacją, mieszczą się na nich hotele i budynki administracji (kilka obiektów biurowych),  czy wreszcie spełniają funkcję mieszkaniową.

Wyspa komercji

Handel i usługi komercyjne tworzą tu uzupełnienie, ale nie dominują, nie stanowi to wyróżnika tego obszaru. Czy zatem umieszczenie w tak wielofunkcyjnej (a przy okazji reprezentacyjnej) przestrzeni centrum handlowego ma sens? Argumenty inwestora, jakoby jego projekt nie był typowym centrum handlowym, ale „śródmiejskim domem towarowym”, byłyby może przekonujące, gdyby faktycznie powstawał przy handlowej ulicy, gdzie większość klientów przychodzi pieszo czy przyjeżdża tramwajem, a handel oparty jest na synergii wielu małych i średnich obiektów. Natomiast w proponowanej lokalizacji pozostanie wyłącznie wyizolowaną wyspą komercji pośród opisanej wyżej przestrzeni o nie-komercyjnym charakterze. Zresztą i sam efekt ożywienia okolicy wokół centrów handlowych jest  dyskusyjny – co łatwo zaobserwować w pobliżu istniejących centrów handlowych (choćby Galerii Krakowskiej). Każdy taki obiekt (w tym liczne obiekty jakie wybudowała w różnych miastach Polski spółka Echo Investment) ma za zadanie „wciągnąć” klientów na jak najdłużej, a nie ożywić okolicę, dlatego jest w istocie samowystarczalnym „miasteczkiem handlowym” – do którego klient ma dojechać samochodem, zaparkować, zrobić zakupy i wrócić do domu. Tego zresztą inwestor także nie ukrywa, proponując dla obsługi centrum budowę 760 miejsc parkingowych i poszerzenie sąsiednich ulic. Przekonując jednocześnie, że… ruch nie wzrośnie znacząco.

Czy to oznacza, że Cracovia nie może zostać sensownie zagospodarowana? Niekoniecznie. Wbrew argumentom inwestora proponowany plan miejscowy jest dość elastyczny, umożliwiając zarówno biurową, wystawienniczą, kulturalną jak i hotelową (a o czym inwestor także nie wspomina, umowa wieczystego użytkowania gruntu przewiduje dla terenu „korzystanie z gruntu na cele turystyczne”) czy mieszkalną funkcję obiektu. Obiektu, który jak wyżej wspomniano może być w znacznej mierze przebudowany i rozbudowany, zachowując jedynie kilka najważniejszych elementów i cech stylowych, a przede wszystkim wspomniany układ urbanistyczny, w tym linię zabudowy od strony Błoń. Co więcej, plan przewiduje także funkcje handlową – tyle, że nie w tak przeskalowanej formie jaką wyobraża sobie inwestor. Mamy zatem nadzieje, że władze miasta nie ugną się pod presją właściciela i zachowają proponowane w projekcie planu miejscowego rozwiązania.

*Paweł Hałat - prezes Krakowskiego Stowarzyszenia
Przestrzeń-Ludzie-Miasto

Poglądy wyrażane w tym dziale, nie zawsze
muszą się zgadzać z opiniami całej radakcji