Nowe boisko za bloki, parking za osiedle domów jednorodzinnych. Skawina daje szanse inwestorom

W Skawinie inwestorzy również są zainteresowani punktową zmianą planów miejscowych. Umożliwia to Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI). Jest to nowe narzędzie prawne, które pozwala na transakcje wiązane –  deweloper może zmienić zapisy planu miejscowego i zbudować np. blok w miejscu, gdzie pierwotnie mógłby postawić biurowiec. W zamian musi zainwestować w infrastrukturę i uiścić opłatę przekształcenia (maksymalnie 30 proc. od wartości terenów).

Rozpatrywanie wniosków różni się skalą oraz podejściem od tego, co obserwujemy w Krakowie. Tłumaczył to na jednej z sesji rady miejskiej w Skawinie jej wiceprzewodniczący Witold Grabiec. Na początku wniosek jest omawiamy w dość ogólnym zakresie i dopiero po przegłosowaniu zgody na przystąpienie do sporządzenia planu, dopracowywane są szczegóły – zarówno jeśli chodzi o główną inwestycję, jak i uzupełniającą.

– Pierwsza uchwała to ta intencyjna, która daje możliwość negocjacji i wypracowania takiego rozwiązania, które będzie dla wszystkich korzystne – powiedział na sesji w sierpniu 2024 roku. „Drugi” projekt jest już omawiany na komisjach i później rada decyduje, co robić dalej. Na samym początku szansę otrzymuje burmistrz, a pole do popisu – jak powiedział radny Grabiec – inwestor. Przyjrzyjmy się więc bliżej pomysłom skawińskich inwestorów.

Ulica Kolejowa i Torowa – bloki i rozbudowa klubu sportowego

To obecnie najbardziej zaawansowany projekt, który jest na etapie po konsultacjach społecznych. Te trwały do 16 lipca tego roku.

Inwestor – spółka Master Way Express – chce zmienić funkcję części wyznaczonych w obowiązującym planie miejscowym terenów usługowych naprzeciw parkingu P&R przy stacji kolejowej na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami. Jako inwestycję uzupełniającą, wskazał budowę za ok. 1,5 mln zł boiska sportowego przy ul. Torowej, obok stadionu Wiślanie Master Way Skawina.

Łatwo jednak nie było. Prezes spółki musiał odpowiadać na szczegółowe pytania radnych i dodatkowo tłumaczyć się z niezwykłej sytuacji. Otóż rada w grudniu 2023 roku błyskawicznie przyjęła pierwszy wniosek, w którym zabrakło inwestycji uzupełniającej.

– Osoba, która przygotowywała dokumenty, nie wpisała tego do pierwszego wniosku. Brak przyjęcia nowej wersji projektu, skutkowałby unieważnieniem uchwały przez wojewodę – tłumaczył w grrudniu 2024 roku radnym Janusz Cygan, członek zarządu spółki. Biznesman przekonywał, że inwestycja wpisuje się w obszar, gdzie ma powstać. W ramach negocjacji proponowana zabudowa została obniżona o cztery metry, a wskaźnik terenów zielonych został podniesiony – z 10 do 20 procent.

Janusz Cygan argumentował, że miastu potrzebne jest nowe boisko w celu szkolenia dzieci i młodzieży. Jak się bowiem okazało, spółka prowadzi stowarzyszenie, które jest właścicielem III-ligowego klubu.

Nowe osiedle – w zamian parking przy cmentarzu

Projekt ten objął swoim zasięgiem około 3,3 hektara terenów nieinwestycyjnych (obecnie są to działki pod m.in. zieleń nieurządzoną). Spółka chce budować tam typowe domy jednorodzinne wraz z infrastrukturą drogową, pieszą i rowerową.

– Wskazanie terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, w sytuacji ciągłego braku nowych mieszkań i wysokich cen rynkowych, odpowiada obecnym potrzebom ludzi, bez ograniczania przyszłym pokoleniom możliwości do zaspokojenia swoich potrzeb – przekonywał deweloper we wniosku.

Radni zgodzili się na przystąpienie do ZPI. Na sesji pod koniec lutego 2025 roku Grzegorz Stachura ze skawińskiego ratusza przybliżył samorządowcom projekt. Tłumaczył, że w ramach inwestycji uzupełniającej, spółka rozbuduje istniejący parking przy cmentarzu komunalnym przy ul. Wyspiańskiego. Wartość prac to ok. 1,3 mln złotych, znajdzie się tam 110 miejsc postojowych.

Pojawiły się obawy o możliwość rozbudowy cmentarza, jednak burmistrz Skawiny uspakajał, że na najbliższe 80-100 lat nie ma się czym martwić w tym zakresie, z uwagi na rezerwy terenowe gminy.

Ulica Estery – nie dla „molocha”

W tym projekcie inwestor – spółka Stalowe Domy, nie zamierzała zmieniać znacząco przeznaczenia czterech działek o łącznej powierzchni 20 arów, tylko utrzymać funkcje mieszkalno-usługowe, jednak przy przekwalifikowaniu tego terenu w obszar zabudowy śródmiejskiej. Charakteryzuje się ona wielofunkcyjnością, wysoką intensywnością zabudowy i jednocześnie dobrą dostępnością komunikacyjną.

Spółka podwyższyła wskaźnik liczby miejsc parkowania oraz udział terenów zielonych do minimum 10 proc. Nowy budynek miał nie przekraczać 16 metrów wysokości (to o dwa mniej niż obowiązującym planie miejscowym).

Architekci zaproponowali więc czterokondygnacyjny blok z garażem podziemnym, gdzie zmieściłoby się 29 samochodów. Na parterze miałaby się pojawić zieleń z ławeczkami. Zieleń miałaby też zostać urządzona na dachach. Jako inwestycję uzupełniającą, inwestor obiecał przebudować ulicę Estery. W jej ramach  miała „zostać wykonana sieć wodociągowa oraz kanalizacji sanitarnej i deszczowej w całym przebiegu drogi”.

30 kwietnia 2025 roku radni ze Skawiny nie wyrazili zgody na przystąpienie do ZPI. Radna Anna Wąsowicz skrytykował projekt twierdząc, że wizja otwartych zielonych tarasów ją nie przekonała, a tym bardziej wypowiedzi urzędników, którzy straszyli, że w razie braku przyjęcia ZPI, inwestor zacznie budowę zgodnie z planem miejscowym.

– Najważniejszym problemem w tym miejscu jest komunikacja. Postawienie takiego molochu, zakończy się w mojej ocenie katastrofą komunikacyjną – stwierdziła. Dodała, że tam nie ma miejsca na realizację porządnego układu drogowego. Inny radny dodał, że oglądając prezentację, miał wrażenie, że wskaźnik powierzchni biologiczne czynnej to 70 a nie 10 procent.

100 metrów chodnika w Kopance i problem garaży przy Monte Cassino

Na tej samej sesji rozpatrywany był wniosek dotyczący zmiany 57-arowej działki zielonej w takat, na której można postawić domy jednorodzinne. W ramach inwestycji uzupełniającej inwestor zaplanował budowę 100 metrów chodnika wzdłuż ul. Skawińskiej. W tym przypadku radni byli za przystąpieniem do ZPI.

Małym projektem jest również ten dotyczący 20 arów przy skrzyżowaniu ulic Monte Cassino i Obrońców Tobruku. Inwestor widziałby tam 15-metrowe bloki. Obecny plan dopuszcza tam wnoszenie domów.

Radni 8 sierpnia 2024 roku przegłosowali przejście do kolejnego etapu procedury. Choć pojawiły się kontrowersje związane z zaproponowaną przez inwestora stawką za przekształcenie terenu (1 proc.) i kwestią potencjalnych problemów, dotyczących potencjalnej możliwości likwidacji większej części garaży, które stoją w tej okolicy. Obecny na sesji inwestor Artur Biel w żaden sposób nie rozwiał tych wątpliwości, tłumacząc, że szczegóły zostaną dograne w toku negocjacji.