Nowe podejście do rynku deweloperskiego w Krakowie? Prezes Eiffage: Nie jesteśmy niewolnikami ilości [ROZMOWA]

Dawid Kuciński, LoveKraków.pl: „Tworzenie zrównoważonych miast to nasza misja” – widnieje na Państwa stronie internetowej. Co oznacza zrównoważone miasto i w jaki sposób pojedyncza firma może realnie ten cel osiągnąć? Jak Pan na to patrzy?

Tymon Nowosielski, prezes spółki Eiffage Immobilier Polska: Rzeczywiście, trzeba zachować właściwe proporcje i nie mylić deweloperów z włodarzami, którzy de facto są odpowiedzialni za kształtowanie i planowanie przestrzenne miasta. Uważam jednak, że każda firma z branży nieruchomości ma w tym ekosystemie ważną rolę do odegrania. I, nie przeceniając naszej roli, mamy potrójny wkład w to, jak będzie wyglądało zrównoważone miasto.

Pierwsza rzecz – podstawowa, ale nie dla wszystkich oczywista – to przestrzeganie prawa. Deweloperzy jako grupa mają złą prasę. Staliśmy się łatwym celem z powodu kilku nie do końca profesjonalnych podmiotów, które uprawiają tak zwaną patodeweloperkę. Tę sytuację doskonale obrazuje stare włoskie przysłowie: jedno upadające drzewo robi więcej hałasu niż tysiąc drzew, które rosną po cichu.

Po drugie, trzeba być otwartym na coś więcej niż monokultura mieszkaniowa. Kiedyś dominowała monokultura biurowa, czego sztandarowym przykładem jest słynny Mordor na ul. Domaniewskiej w Warszawie. Jest Pan z Krakowa, ale pewnie Pan o nim słyszał.

Kojarzę, oczywiście.

Był to więc typowy przykład monokultury urbanistycznej ze słabą komunikacją. Dlatego chcemy być otwarci na różne produkty, nie skupiać się na budowaniu wyłącznie „sypialni” czy mieszkań na własność. Skoro są profesjonalne podmioty, które chcą budować mieszkania na wynajem, i są osoby, którym taki produkt odpowiada, bo nie chcą być uzależnione od prywatnych wynajmujących, to jak najbardziej to popieramy. Jako deweloper-generalny wykonawca jesteśmy otwarci na różne formy spełniania podstawowej potrzeby ludzkiej do zamieszkania: własnościowe, na wynajem długoterminowy, hotelowe. Jednocześnie dbamy o dobrą architekturę, budujemy zgodnie z planami miejscowymi i z genius loci. Nie jesteśmy przy tym „niewolnikami ilości”. Wolimy wsłuchać się w to, czego potrzebuje rynek.

I wreszcie trzecia rzecz, nad którą obecnie pracujemy i którą niedługo będziemy mogli przedstawić. Chodzi o działalność deweloperską w skali urbanistycznej. Nazywamy to aménagement urbain, czyli całościowym zagospodarowaniem urbanistycznym. To są projekty w skali makro. Dobrym przykładem jest to, co dzieje się obecnie z Nową Hutą Przyszłości, czy Nowym Miastem (Rybitwy). Tak działamy we Francji i chcemy przenieść te wzorce do Polski, współpracując z miastami na takiej zasadzie, że gmina gwarantuje infrastrukturę i teren, a my realizujemy projekt i budowę zarówno substancji socjalnej dla miasta, jak i klasycznych mieszkań na sprzedaż.

Kraków ma świetną energię

Czy Eiffage ma taki plan na działanie w Krakowie?

Jeszcze nie, ale planujemy rozmowy w tym zakresie z władzami miasta. Oczywiście nie chodzi tu o „dogadanie” jakiegoś interesu. Zagospodarowanie przestrzeni należących do miasta przez prywatną firmę powinno odbywać się w drodze konkursu. Nie mam na myśli formuły partnerstwa publiczno-prywatnego, ale model, w którym miasto w ramach ekwiwalentu za wkład w postaci terenów otrzymuje mieszkania i lokale usługowe.

Pójdźmy w takim razie dalej w stronę miasta i projektów miastotwórczych. Patrząc na największe krajowe rynki mieszkaniowe, gdzie najlepiej tworzy się „miasta w mieście” i jak na tym tle plasuje się Kraków?

Kraków ma świetną energię, demografię, tradycję i tkankę miejską; nie został mocno zniszczony podczas II wojny światowej. Rośnie w siłę, będąc ważnym centrum biznesowym i kolebką polskiej kultury. Jak najbardziej jest naszym celem. To  bardzo europejskie miasto

Jesteśmy obecni w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu, a prędzej czy później przyjdzie też czas na Trójmiasto.

Nie wiem, czy wejście na krakowski rynek jest obecnie takie łatwe. Powoli zaczyna brakować ziemi, a ceny gruntów stają się absurdalnie wysokie. Czy firma taka jak Eiffage rozgląda się na boki i patrzy na nasz „krakowski obwarzanek”? Czy miejscowości graniczące z Krakowem to perspektywiczny rynek inwestycyjny, czy tylko plan B dla spółek, które chcą utrzymać się na rynku? Jak Pan na to patrzy?

Rozmawiamy na ten temat i systematycznie identyfikujemy miejsca, które mają potencjał. Dla nas, aby budowa mieszkań w niedalekiej okolicy centrum miasta miała sens, musi istnieć komunikacja szynowa. To rozwiązanie podobne do tego z projektu Wielkiego Paryża, gdzie ważna jest kolej naziemna, która w pewnym momencie staje się metrem. Wszystko po to, aby dojeżdżający do pracy nie stawali się niewolnikami samochodów i nie musieli mieć dwóch aut na gospodarstwo domowe.

Jeżeli w danej miejscowości „obwarzanka” jest komunikacja kolejowa lub tramwajowa, sympatyczne centrum w postaci parku czy urokliwego rynku, to uważam, że takie miejsca jak najbardziej są w kręgu naszych zainteresowań. Osobiście jestem wrogiem osiedli „łanowych” i bezładnego rozlewania się miast na przedmieścia.

Idąc tymi torami dalej – wierzy Pan w projekt metra w Krakowie?

Chce mnie Pan wpuścić w polityczne maliny! Skoro się za to zabraliście, to Wam kibicuję. Rozmawiając z ludźmi z Krakowa, widzę jednak wyraźny podział na obóz entuzjastów i totalnych sceptyków. Myśląc o metrze, należy brać poprawkę na to, że jest to infrastruktura trudna w realizacji i pełna niespodzianek.

Jak Pan ocenia krakowski rynek mieszkaniowy? W ciągu ostatnich kilku lat cierpieliśmy na niedobór podaży, a obecnie nasycenie rynku lokalami jest większe. Najnowsze dane mówią o ponad 10 tys. mieszkań w ofercie. Czy Pana spółka nie ma obaw, wchodząc na taki rynek?

Z punktu widzenia klienta sytuacja jest bardzo dobra – jest w czym wybierać, a ceny nie rosną. To oczywiste. Z perspektywy dewelopera wracam do tego, co mówiłem wcześniej – nie jesteśmy niewolnikami ilości.

Uważam, że Kraków ma zasób interesujących działek, które mają „to coś” i pasują do naszej strategii. Przypominam – zrealizowaliśmy „Dom Przy Źródle” w urokliwej części Podgórza. Inny przykład to nasza inwestycja przy Alei Pokoju to budynek z mieszkaniami na wynajem długoterminowy. W każdym przypadku szukamy perełek. Dotyczy to też PRS – inaczej nasza strategia nie byłaby spójna. Nie jesteśmy firmą nastawioną na produkcję określonej liczby mieszkań. Realizujemy projekty, które będą atrakcyjne pod względem architektonicznym i lokalizacyjnym. Nie mówię tu o segmencie premium, ale raczej o wyższej półce, takim „medium-plus”. Mamy też zasadę, żeby w każdej naszej inwestycji znalazł się piece of art – mural, rzeźba czy jakikolwiek element sztuki, który ją wzbogaci.

Oferujemy coś, czego ludzie zawsze poszukują: dobry produkt.

Wrogowie PRS pewnie w to nie uwierzą

Przy al. Pokoju budujecie Państwo PRS-y. Ten segment ma wyjątkowo złą prasę ze względu na wykorzystywanie ustalonych w planach miejscowych niskich wskaźników parkingowych czy zieleni, charakterystycznych dla usług, do realizacji inwestycji mieszkaniowej. Dlaczego nie odczarować i nie ucywilizować PRS-ów, zaczynając choćby od odpowiedniej liczby miejsc parkingowych? Jaka jest filozofia Eiffage w tym zakresie?

Inwestycja przy al. Pokoju jest celowo zlokalizowana tuż przy linii tramwajowej. Na razie nie mamy więcej przykładów w Krakowie, ale weźmy pod uwagę warszawską Pragę-Północ. Zbudowaliśmy tam między innymi inwestycję na 60 mieszkań z sześcioma miejscami parkingowymi. Klienci, którzy tam zamieszkali, w ogóle nie mają samochodów.

Wrogowie PRS-ów i maniacy motoryzacji, czytając to, pewnie nie uwierzą, ale tam, gdzie jest dobrze funkcjonująca komunikacja zbiorowa, ludzie mówią, że nie chcą aut! Jeśli ich potrzebują – wypożyczają je. Kierujemy ofertę do takich osób i jednocześnie spełniamy oczekiwania miast, które nie chcą u siebie nadmiaru samochodów. Proszę mnie dobrze zrozumieć: jak najbardziej szanujemy poglądy także zwolenników samochodów. I tutaj powracamy do tego, co mówiliśmy na temat poszanowania prawa: tam, gdzie jest miejscowy plan mieszkaniowy, który zakłada wskaźnik 1:1, tam budujemy 1:1.

Natomiast na terenach w bardzo dobrze skomunikowanej części miasta, w których plan zakłada mniejszą liczbę samochodów, wsłuchujemy się w głos m.in. pokolenia Z, które nie zawsze chce swój samochód posiadać. Niechęć do PRS-ów jest niezrozumiała, ponieważ jest to jedna setna w produkcji klasycznych mieszkań, to kropla w morzu całej podaży mieszkaniowej. Zatem pozwólmy wybrać każdemu indywidualnie pasujący mu model mieszkania i życia. Jeśli chodzi o politykę transportową połączoną z mieszkalnictwem, sprawa jest prosta: miasta zapewniające dobrą komunikację zbiorową mogą liczyć na naturalne ograniczenie liczby samochodów, a tym samym na lepszą jakość powietrza.

Od jakiegoś czasu mamy nowe narzędzie planistyczne – Zintegrowane Plany Inwestycyjne. Czy Wasza spółka ma w Krakowie tereny, które można by dzięki ZPI przekwalifikować?

W całym kraju nie mamy żadnej działki, o której myślelibyśmy w kontekście ZPI. Obecnie działamy na podstawie „lex deweloper”. Natomiast oba te narzędzia mi się podobają, bo jeśli są wykorzystywane uczciwie, to każdy na tym korzysta.

W Warszawie pracujemy nad projektem mieszkaniowym, dzięki któremu powstanie nie tylko dużo zieleni, ale też lokale oświatowe skierowane do najmłodszych – przedszkola. Odpowiednie wykorzystanie tych narzędzi daje możliwość twórczego kreowania miasta. I tu wracamy do Pana pierwszego pytania.