NSA: Biuro bez toalety może być osobnym lokalem. Przełomowy wyrok dla deweloperów?

Czy pojedynczy pokój w biurowcu może być osobną nieruchomością, jeśli pracownicy muszą wychodzić do toalety na wspólny korytarz? Deweloper twierdzi, że tak. Urzędnicy i krakowski sąd administracyjny nie zgodzili się z tym. Sprawę wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny.

Pokój biurowy jako osobna nieruchomość

Jedna z krakowskich spółek otrzymała w 2019 roku pozwolenie na budowę dwóch biurowców z lokalami usługowymi. Po zakończeniu inwestycji spółka wystąpiła do prezydenta o wydanie zaświadczeń o samodzielności dla 38 lokali biurowych. Gdyby uzyskała takie zaświadczenia, mogłaby założyć księgę wieczystą dla każdego z „pokoi” i je sprzedawać.

Jednak zgodnie z projektem lokale nie miały toalet czy zaplecza socjalnego – użytkownicy „pokoi” mogli korzystać z nich w części wspólnej budynku. Była to podstawa do odmownej decyzji krakowskiego urzędu, którą podtrzymało Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

Według magistratu budynek został zaprojektowany jako całość i tak powinien funkcjonować. Kolegium uznało, że za samodzielny lokal można uznać tylko taki, który został legalnie zaprojektowany i spełnia wymogi techniczne. Urząd ma więc badać nie tylko to, czy lokal jest fizycznie wydzielony, ale też czy jego funkcja jest zgodna z przepisami budowlanymi. 

Chodzi o ograniczenie praktyki obchodzenia prawa poprzez sprzedaż lokali użytkowych faktycznie wykorzystywanych jako mieszkania.

Deweloper: „Przecież obok się udało”

Inwestor nie poddał się bez walki i skierował skargę do sądu administracyjnego. Tłumaczył, że skoro w bliźniaczym budynku otrzymał żądane dokumenty, to dlaczego teraz urząd ich nie wyda?

– Jeżeli w analogicznym stanie faktycznym organy w latach poprzednich wydawały decyzje o innej, korzystnej dla skarżącej treści, to zmianę kierunku rozstrzygnięcia należy rzetelnie uzasadnić, wskazując powody zmiany stanowiska – argumentowała spółka.

Firma przekonywała, że ustawa o własności lokali wymaga jedynie, by pomieszczenie było wydzielone „trwałymi ścianami”. Zdaniem spółki toaleta może być na korytarzu, a prąd mierzony sublicznikami – i nie powinno to blokować sprzedaży lokali.

Zwrot akcji

WSA w Krakowie stanął po stronie urzędników, oddalając skargę dewelopera. Sąd uznał, że „samodzielność” to nie tylko kwestia murów, ale przede wszystkim niezależność funkcjonalna. W tym przypadku brak łazienki zdecydował o tym, że „biuro” nie może działać jako niezależny lokal. 

Sąd stwierdził również, że decyzja, o której wspomina spółka, dotycząca bliźniaczego budynku, „nie świadczy jeszcze o istnieniu utrwalonej praktyki administracyjnej”. 

Mimo iż w Polsce nie istnieje prawo precedensu, przy rozpatrywaniu podobnych wniosków, urzędnicy mogli opierać się na tym wyroku od 21 lipca 2023 roku. Aż do teraz. 15 kwietnia 2026 roku Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok oraz zaskarżone postanowienia. Prezydent będzie musiał wydać żądane dokumenty. Uzasadnienia orzeczenia II instancji jeszcze nie ma. 

Do sprawy wrócimy.