Obawy radnych i urzędników. ZPI to nadal wielka niewiadoma

Na poniedziałkowej komisji planowania przestrzennego radni zapoznali się z procedurami związanymi z rozpatrywaniem wniosków, jakie wpływają do urzędu miasta. Jak na razie ten pierwszy jest trakcie uzupełniania braków formalnych, ale niebawem urzędnicy będą go oceniać ponownie i jeśli niczego nie brakuje, ruszy maszyna. Wtedy też zapisy prawa zostaną sprawdzone na żywym organizmie.

Trochę teorii

ZPI to nowe narzędzie, wprowadzone rok temu podczas nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jego przyjęcie spowoduje utratę mocy prawnej tej części obowiązującego planu miejscowego, co do której inwestor złożył wniosek. Musi on być jednak zgodny ze studium, a po 2025 roku z planem ogólnym.

Szybka piłka?

Urzędnicy mają trzy dni na stwierdzenie, czy pod względem formalnym wszystko się zgadza, a następnie zostaje on przedłożony radnym oraz umieszczony na miejskiej stronie internetowej. Rada miasta nie ma terminu na załatwienie sprawy, natomiast może albo odrzucić albo przyjąć wniosek.

Następnie prowadzone są negocjacje z inwestorem, co do treści umowy urbanistycznej, która kończy się zapisaniem jej przed notariuszem. Do samego projektu ZPI mogą zostać wprowadzone zmiany, które zostały wypracowane w ramach negocjacji. Tym, jak mówi wiceprezydent Stanisław Mazur, będzie się zajmował specjalny zespół, składający się nie tylko z urzędników, ale też finansistów czy ekonomistów oraz reprezentanta rady miasta.

Następnie głos dostaną krakowianie w ramach trwających 14 dni konsultacji społecznych. Mieszkańcy będą mieć do wglądu nie tylko projekt, ale również umowę i będą mogli składać do niego uwagi. Na te procedurę urząd ma 14 dni.

Po wszystkich formalnościach i zapisaniu umowy, projekt zostaje przedłożony pod obrady rady miasta, która zdecyduje czy go przyjąć. Na tym etapie radni nie mogą składać żadnych poprawek, tak, jak to było w czasie uchwalania miejscowego planu. Mogą jednak dokument odrzucić.

W takcie negocjacji miasto będzie mogło w jasny sposób przedstawić swoje wymagania wobec inwestora, uwzględniając potrzeby lokalnej społeczności lub przy większych projektach, całego miasta.

Mieszkania, parki, szkoła?

Jedną z bardziej palących kwestii jest stworzenie takich procedur, które nie rzucą cienia wątpliwości co do działalności miasta w kwestii związanej z ZPI. Obawiają się tego zarówno radni, jak i urzędnicy.

Radny Michał Starobrat wprost nazwał negocjacje „śliskimi”, a wicedyrektor wydziału planowania przestrzennego Jolanta Czyż uznała, że to prawnicy odegrają dużo większą rolę niż planiści w sporządzaniu umowy.

Pojawiło się również zagadnienie dotyczące hierarchii wartości tego, czego miasto powinno oczekiwać od wnioskodawcy.  – Jestem za tym, aby ten proces był maksymalnie transparentny, bo to leży w interesie miasta. Uważam, że powinny obowiązywać quasi-standardy, ale z drugiej strony powinniśmy zachować elastyczność – stwierdził wiceprezydent Mazur.

Priorytetem w Krakowie są mieszkania, ale to również należy robić z głową. Jak zauważył przewodniczący komisji Grzegorz Stawowy, nierozsądnym jest oczekiwanie od inwestora, który chce zbudować apartamentowiec w centrum miasta, że przekaże dwa-trzy mieszkania. Natomiast przy inwestycjach, gdzie powstać mają setki, wysunięcie propozycji przekazania 20-30 już jest bardziej rozsądne.

– Inne wytyczne powinny być dla centrum miasta, a inne dla pozostałych rejonów – uważa radny Łukasz Maślona.

Radny Rafał Zawiślak dodał natomiast, że inwestycja towarzysząca musi być realizowana dla lokalnej społeczności. – Mieszkańcy muszą poczuć tę korzyść. Nie może być tak, że coś jest realizowane w ramach ZPI w Bieńczycach, a w zamian coś powstaje na Klinach. Szukajmy najpierw w okolicy, a następnie w dzielnicy – mówi.

Deweloperzy są gotowi?

Z drugiej strony są inwestorzy, którzy upatrują szansy w ZPI. Jednak czy dobre chęci nie rozbiją się o rozbieżne interesy?

– Jako branża nie boimy się żądań miasta w ramach negocjacji umów do ZPI i że to mogłoby zablokować możliwość używania tego narzędzia. Wręcz przeciwnie: wierzymy, że władze miasta są racjonalne i wiedzą, że my jako branża jesteśmy gotowi do partycypacji społecznej – mówi Adrian Potoczek, wiceprezes krakowskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Potoczek podkreśla, że branża jest nastawiona na rozwój miasta, a ZPI jest narzędziem, które to umożliwi. Zapowiada też, że inwestorzy będą chcieli rozmawiać z urzędem oraz radnymi, by stworzyć instrukcję, która konkretnie określi zasady partycypacji w ZPI.

Chcielibyśmy doprowadzić do takiej sytuacji, gdzie każda ze stron tego procesu będzie wygrana, a zwłaszcza mieszkańcy Krakowa – stwierdza Adrian Potoczek.

– Wdrożenie procedury ZPI według nas pozytywnie wpłynie na stabilizację cen nieruchomości w Krakowie. Tutaj warto zaznaczyć, że są też inne narzędzia jak ULIM oraz ustawa „lokal za grunt”, które mogłyby polepszyć sytuację podażową w Krakowie, a co za tym idzie ustabilizować rynek – dodaje.

Przede wszystkim równość

Przedstawiciel PZDF zwraca również uwagę na ważny aspekt. – Zależy nam na wypracowaniu takich procedur, kiedy każdy inwestor będzie traktowany w sposób identyczny. Widzimy również taką możliwość, że ta partycypacja może dotyczyć również innego obszaru Krakowa, aniżeli lokalizacja, w której dotyczy wniosek ZPI – mówi.

– Jesteśmy otwarci na dialog, chcemy, żeby to narzędzie zadziałało i było odpowiedzią na potrzeby i oczekiwania mieszkańców Krakowa, bo nam wszystkim zależy na tym, żeby Kraków się rozwijał i żeby ludzie chcieli tu mieszkać. To skuteczne narzędzie, które może pozwolić na realizację ważnych inwestycji dla całego miasta, a także lokalnych społeczności. Dzięki ZPI łatwiej i szybciej, naszym zdaniem, będą mogły powstawać parki, szkoły, drogi i inne obiekty publiczne – wymienia Adrian Potoczek.