Polska się starzeje. Chcemy mieć sklepy „pod domem”

Do 2060 roku, jak prognozuje GUS, liczba Polaków powyżej 60. roku życia będzie stanowiła ok. 36 proc. populacji, która stopnieje z obecnych blisko 37,5 mln do  około 31 mln osób. Są to ostrożne przewidywania, które finalnie mogą się nie ziścić. 

– Wpływ tego trendu będzie jednak zróżnicowany w zależności od sektora nieruchomości. Rynki handlowy, mieszkaniowy i hotelowy odczują go w bardzo wysokim stopniu, ponieważ zmiany w strukturze wiekowej społeczeństwa bezpośrednio przełożą się na preferencje konsumentów, popyt na usługi i sposób spędzania czasu – stwierdza Ewa Derlatka-Chilewicz, dyrektorka Zespołu Badań i Analiz, we wstępie do raportu „Trends Radar” przygotowanego przez firmę Cushman & Wakefield.

Rynek biurowy ma odczuć starzenie się społeczeństwa mniej, ponieważ zwykle rozwija się w dużych aglomeracjach, dla których prognozy demograficzne są korzystniejsze. 

– Z kolei w sektorze magazynowym znaczenie demografii może zostać częściowo zniwelowane przez postępującą automatyzację i technologie, które ograniczają zależność obsługi logistyczno-magazynowej od zasobów ludzkiej siły roboczej – zwraca uwagę ekspertka.

W tym tekście skupimy się na rynku biurowym i handlowym. W kolejnym na mieszkaniowym i hotelowym. 

Zastój na rynku biurowym i presja na modernizację

Ogromne zainteresowanie wzbudziła listopadowa transakcja sprzedaży biurowca należącego do grupy Echo w Krakowie, a także plany rozbiórki innego – stosukowo nowego –  budynku przy ul. Wielickiej. To nie dziwi. Inwestycji jest coraz mniej, a część pięter – czasami nawet połowa budynków – świeci pustkami. Ogólny poziom pustostanów w Krakowie to, w zależności od źródła, od 17 do 20 proc.

Nic dziwnego, że nikt nie chce ryzykować i stawiać nowych biurowców. Eksperci wyliczyli, że „w miastach regionalnych rok 2025 będzie pierwszym okresem ze skrajnie niskim poziomem oddawanej powierzchni, z szacowaną potencjalną powierzchnią do ukończenia na poziomie jedynie 55 tys. mkw.”. Kraków, zgodnie z zapowiedziami z początku roku, miał dołożyć do tego jedynie ok. 10 tys. mkw. Warto podkreślić, że średnia z lat 2013–2022 w miastach regionalnych wynosiła 404 tys. mkw.

A co przyniesie przyszłość? – Lata 2026–2027 mają przynieść nieznaczne ożywienie z poziomem oddanej powierzchni o wielkości około 100 tys. mkw. rocznie – czytamy w raporcie.

Jeśli chodzi o pustostany, eksperci przewidują, że w najbliższych kwartałach można spodziewać się powolnych spadków i trendu malejącego w podaży dostępnych powierzchni. Jest to spowodowane stabilnym popytem i ograniczeniem nowej podaży. 

Mamy też ostrzeżenie dla właścicieli starszych obiektów: „budynki oferujące powierzchnie o niższej jakości będą zmuszone do poniesienia nakładów inwestycyjnych na poprawę standardu lub do wycofania się z rynku”.

Z raportu wynika również, co planują zrobić firmy działające na rynkach regionalnych. Utrzymać obecną powierzchnię zamierza 34–55 proc. badanych, zwiększenie planuje od 9 do 31 proc. respondentów, a zmniejszenie przewiduje od 8 do 20 proc. pytanych. 

– Bardziej ostrożne podejście obserwujemy we Wrocławiu, Krakowie, Katowicach i Poznaniu, gdzie zamiar utrzymania lub ekspansji wyraża 50–60 proc. firm – wskazują autorzy.

Wpływ pracy hybrydowej na popyt powierzchni biurowej

Z kwestią ograniczenia przestrzeni biurowej ściśle wiążą się zmiany w prawie pracy. Praca zdalna, która na dobre rozkwitła w czasie pandemii, została usankcjonowana i wiele osób nie wyobraża sobie powrotu do biura – jak „za dawnych czasów” – od poniedziałku do piątku. Z raportu wynika, że firmy najczęściej wybierają model hybrydowy, wymagając od zatrudnionych, aby odwiedzali biuro dwa lub trzy razy w tygodniu.

– Obecnie na rynku pracy można zaobserwować różnorodne sygnały dotyczące podejścia do pracy zdalnej czy hybrydowej: od zachęcania czy wymagania powrotu pracowników do biura, po pogodzenie się z sytuacją częściowej pracy zdalnej, a nawet sytuację, w której pracodawca zachęca do większej pracy zdalnej – czytamy.

Eksperci są jednak zdania, że styl hybrydowy, „ewentualnie z pewnymi ograniczeniami w liczbie dni pracy zdalnej, będzie utrzymywać się w najbliższych latach, wpływając na stabilizację popytu na powierzchnie biurowe z lekkim potencjałem na wzrosty najmu”.

A po pracy – zakupy, najlepiej blisko domu

Obecnie w Polsce buduje się najwięcej nowych obiektów handlowych od 2018 roku (przy uwzględnieniu projektów o powierzchni handlowej większej niż 5 tys. mkw.). 

– Oprócz szerokiego portfolio inwestycji w budowie, wiele projektów znajduje się na etapie zaawansowanego przygotowania, z obowiązującymi pozwoleniami lub wysokim prawdopodobieństwem realizacji – czytamy.

W Krakowie czas budowy wielkich centrów handlowych wraz z zakończeniem prac nad Designer Outlet minął. Przynajmniej na jakiś czas, bo w planach na kilka lat do przodu jest jednoczesne wyburzenie „Krokusa”, dobudowanie nowego obiektu i połączenie go z „Serenadą”. 

Inwestorzy tworzą jednak parki handlowe – czasem nawet o tym nie informując, jak w przypadku ul. Jasnogórskiej, gdzie przez lata funkcjonowały salony samochodowe – a kolejne są w planach: czy to przy ul. Morcinka w Zesławicach, czy przy ul. Pasternik.

W centrach handlowych nadal dominuje moda – stanowi ok. ¼ liczby najemców. Natomiast w mijającym roku najwięcej nowych otwarć dotyczyło gastronomii, mody, usług oraz sektora zdrowie i uroda. – Swoją pozycję umacniają również dyskonty value retailers, które w 2025 roku zwiększyły liczbę sklepów o 18 proc. 

Według prognoz C&W, rok 2026 będzie stał pod znakiem dalszego rozwoju usług i dyskontów, ale w dużej mierze będą również otwierały się nowe sklepy z kategoriami mocno ugruntowanymi w centrach handlowych, czyli z modą i health & beauty – przewidują eksperci.

40-latkowie skarbem dla branży

– Osoby po 40. roku życia powinny być traktowane jako strategicznie istotna grupa klientów dla właścicieli obiektów handlowych – podkreślają autorzy raportu. Wiąże się to z tym, o czym pisaliśmy na początku – starzejącym się społeczeństwem. Osoby te w dużej mierze już są najatrakcyjniejszym klientem, a w przyszłości tylko zyskają na znaczeniu z uwagi na zasobność portfela. Będą mieć też swoje wymagania.

Przyszłe dwie dekady mają być erą „opiekuńczo wygodnego” popytu. Z raportu wynika, że najwięcej środków będziemy wydawać na zdrowie, usługi blisko domu i szybkie dostawy. – Sukces marek będzie zależał od zdolności do skracania dystansu (czas vs wysiłek) i uproszczenia całej ścieżki zakupowej – uważają twórcy raportu.

Już teraz bliskość obiektu handlowego wpływa na jego atrakcyjność. Z badań C&W wynika, że dla 48 proc. respondentów bliskość od miejsca zamieszkania jest jednym z najważniejszych czynników przy wyborze centrum. Łatwy dojazd samochodem jest kluczowy dla połowy badanych.

Właściciele muszą się postarać

Aby przyciągnąć nowych i utrzymać dotychczasowych klientów, właściciele centrów handlowych będą musieli się nieco wysilić. Starsze obiekty muszą przejść modernizację – zarówno z punktu widzenia estetyki, jak i oferowanych przestrzeni (stref gastronomicznych), a także ich dostępności dla osób starszych. Znaczenie będzie mieć również organizacja różnych wydarzeń, by zwiększyć odwiedzalność.

– Rosnące znaczenie będą miały także inicjatywy społeczne angażujące lokalnych mieszkańców i budujące relacje z otoczeniem – uważają eksperci.

A ci, którzy sobie nie poradzą i zostaną z pustymi przestrzeniami, mają szansę na sprzedaż obiektu. Deweloperzy, którzy mają ograniczony dostęp do gruntów, dzięki m.in. ZPI (Zintegrowanym Planom Inwestycyjnym) będą mogli w ich miejscu zbudować mieszkania, jednocześnie częściowo zachowując handlowy charakter okolicy, jednak w nowoczesny i dopasowany do obecnych potrzeb sposób.

W kolejce do zmian stoją też hotele i mieszkania, ale o tym już w kolejnym tekście.