"Potwornie skomplikowany", ale niezbędny

Brak planów zagospodarowania przestrzennego prowadzi do „chaosu urbanistycznego” w mieście. Do takich wniosków dochodzą władze Krakowa. Według Elżbiety Koterby, wiceprezydent ds. rozwoju, miejscowe plany pozwalają przede wszystkim na prawidłowe gospodarowanie zasobami środowiska. Mają również pozytywny wpływ na rozwój gospodarczy terenu.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, podjętym uchwałą Rady Miasta lub Gminy. Określa on reguły kształtowania polityki przestrzennej dla całego terenu objętego granicami planu w sposób kompleksowy oraz umożliwiający odpowiednie korzystanie z wszelkiego rodzaju zasobów. Umożliwia również ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy danego obszaru.

Chroni przestrzeń miasta

Według władz Krakowa, przygotowywanie nowych planów miejscowych jest potrzebne. – Plany te stanowią narzędzie ochrony przestrzeni miasta – mówi Elżbieta Koterba, wiceprezydent ds. rozwoju. – Stają się zatem pierwszym i niezbędnym krokiem w kierunku ochrony i prawidłowego gospodarowania istniejącymi zasobami środowiska. Plany miejscowe poprzez wskazanie obszarów, gdzie możliwy jest rozwój inwestycji, oraz określenie warunków, na jakich mogą powstawać, mają też pozytywny wpływ na rozwój gospodarczy.

Jak twierdzi Koterba, w przypadku braku planu miejscowego, ochronie przed niekontrolowaną urbanizacją podlegają jedynie te elementy przestrzeni, które objęte są przepisami odrębnymi, np. rezerwaty przyrody, wody i lasy czy zabytki wpisane do rejestru. Dla pozostałych obszarów wydawane są przez gminy decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego.

– W oparciu o takie decyzje zagospodarowanie terenu odbywa się na wniosek inwestora i opiera się wyłącznie na przepisach ogólnych, a planowana inwestycja nie musi być wcale zgodna z polityką przestrzenną gminy – wyjaśnia wiceprezydent Krakowa. – Decyduje wtedy tzw. zasada sąsiedztwa, w wyniku której możliwe jest kontynuowanie zabudowy, w myśl zasady nawiązywania do obiektów już istniejących. Wówczas sposób wykorzystania wartości nieodtwarzalnych, jakimi są zasoby kulturowe, krajobraz czy systemy przyrodnicze, uzależniony jest od jednostronnie pojmowanych korzyści wynikających z zamierzeń inwestora – tłumaczy.

Wiele korzyści dla budujących

Według radnego Grzegorza Stawowego plany miejscowe użyteczne są również dla samych budujących. – Jeśli ktoś chce kupić nieruchomość, której teren jest objęty planem miejscowym to automatycznie posiada wiedzę, co może na tym obszarze wybudować – twierdzi radny. – Posiada prawie wszystkie podstawowe wytyczne niezbędne do określenia parametrów zabudowy tzn. jaka powinna być wysokość budynków, szerokość elewacji czy też jakie materiały może zastosować.

Jak twierdzi Stawowy, ułatwieniem jest również fakt, że w przypadku, gdy teren objęty jest planem miejscowym nie trzeba starać się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. – Skraca to proces załatwiania spraw w różnych urzędach i jest zdecydowanym uproszczeniem procedury inwestycyjnej – mówi radny. – W przypadku braku planu miejscowego potrzebne są dodatkowe uzgodnienia, analizy. Kosztuje to masę pieniędzy i trwa miesiącami.

– Brak planu miejscowego może doprowadzić do pewnego chaosu, czego przykładem jest często wymieniane osiedle Ruczaj – dodaje radny Włodzimierz Pietrus. – Nawiązuje się wtedy do zabudowy, która znajduje się w pobliżu, jednak nie prowadzi to do ładu urbanistycznego. Gdy nie ma planu miejscowego, nie ma również odpowiedniego zabezpieczenia korytarzy komunikacyjnych. Pokazała to sytuacja Trasy Łagiewnickiej. Miasto musiało wtedy wydać kilka milionów złotych, żeby wykupić nieruchomość, która była przewidziana pod zabudowę Domu Pielgrzyma – wyjaśnia.

Urbanistyczny chaos

Ustalenia planu mają również wpływ na wartość nieruchomości, gdyż zapewniają stabilną sytuację przestrzenną; chronią przed przypadkami nagłego spadku wartości działki w związku z lokalizacją obiektów i infrastruktury z natury uciążliwej dla otoczenia w najbliższym jej sąsiedztwie.

Według władz, plan zagospodarowania przestrzennego przynosi dodatkowo korzyści dla właścicieli nieruchomości już zabudowanych i zainwestowanych oraz dla mieszkańców takiego obszaru. – Rozwój miasta w sposób planowy i przemyślany, czyli kontrolowana urbanizacja i przestrzenna koordynacja procesów inwestycyjnych, ułatwiają funkcjonowanie miast – mówi Elżbieta Koterba, wiceprezydent Krakowa ds. rozwoju. – Chroniony jest interes publiczny i uwzględnia się społeczne cechy zagospodarowania przestrzeni, promujące społeczną integrację. Natomiast brak planów przestrzennych – obok chaosu urbanistycznego – powoduje również coraz częstsze spory i konflikty, wywołuje wielkie straty w dziedzinie ekonomii, bowiem chaotyczna i żywiołowa suburbanizacja przynosi wielomiliardowe straty w skali państwa, które muszą być pokrywane ze środków publicznych – dodaje. 

„Potwornie skomplikowany”

Zgodnie z przepisami ustawowymi plan miejscowy musi być spójny z polityką przestrzenną gminy, wyrażoną w „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego”. Poprzez uchwalanie planów nie będzie zatem możliwa lokalizacja tych inwestycji, które nie są zgodne z dokumentem kierunkowym. Przykładowo, w obszarze wskazanym w Studium pod zabudowę jednorodzinną nie powstanie z mocy planu osiedle wielorodzinne. Poprzez ustalenia planu ochronione przed zabudową będą również tereny wskazane w Studium pod zieleń.

– Jest to dokument potwornie skomplikowany – ocenia radny Grzegorz Stawowy. – Zawiera on elementy społeczne, elementy wpływające na wartość nieruchomości, na własność, elementy konserwatorskie, kwestie układu komunikacyjnego oraz ochrony przyrody. Cała masa instytucji musi uzgodnić plan miejscowy. To dużo biurokracji, ale jest ona tego warta.

Mieszkańcy chętnie wnoszą uwagi

Wniosek o sporządzenie planu miejscowego ma prawo złożyć każdy. Prezydent miasta analizuje wówczas zasadność przystąpienia do sporządzania takiego dokumentu dla danego terenu, a Rada Miasta Krakowa podejmuje stosowną uchwałę, inicjującą prace nad planem. Procedura sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przewiduje natomiast dwa etapy, w których czynnie bierze udział społeczeństwo. Pierwszy, w momencie przystąpienia do sporządzania planu – poprzez składanie wniosków do planu. Drugi, po sporządzeniu projektu planu i uzyskaniu uzgodnień i opinii, kiedy to projekt ten wykładany jest do publicznego wglądu – poprzez składanie uwag do dokumentu.

– Krakowianie w znacznej mierze korzystają z przysługujących im możliwości uczestniczenia w procedurze tworzenia planu – mówi Elżbieta Koterba. – Mniejsze zainteresowanie obserwujemy jednak na etapie składania wniosków do planu, czyli oczekiwań mieszkańców. W okresie wyłożenia go do publicznego wglądu udział właścicieli nieruchomości i mieszkańców danego terenu jest duży, wiele osób po zapoznaniu się z ustaleniami projektu planu wnosi do niego swoje uwagi – informuje wiceprezydent ds. rozwoju.