Pułapka na kupujących w Krakowie. Urząd ostrzega: „To nie są mieszkania”

Patryk Salamon, LoveKraków.pl: Kraków od lat ma problem z „pseudomieszkaniami”. Formalnie to lokale usługowe, aparthotele albo obiekty zamieszkania zbiorowego, ale w praktyce często są sprzedawane i urządzane jak zwykłe mieszkania. Mieszkańcy widzą to gołym okiem. Urząd też?

Domicela Strojna-Osiniak, dyrektor Wydziału Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta Krakowa: Tak, ten problem jest widoczny. I to nie tylko w Krakowie, ale w całej Polsce. Legalne wprowadzenie na rynek nieruchomości takich lokali jest co najmniej bardzo dyskusyjne. Wydział Architektury i Urbanistyki, reagując w granicach swoich kompetencji, odmawia wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego, takich jak hotele czy akademiki. Co ważne, nasze rozstrzygnięcia w takich sprawach są podtrzymywane przez organ odwoławczy.

Tyle że ten problem nie wziął się znikąd. Czy urząd naprawdę potrafi to zatrzymać, czy tylko mówi, że problem widzi?

Na poziomie naszych zadań, czyli postępowania w sprawie pozwolenia na budowę i późniejszego etapu uzyskiwania samodzielności lokali, bardzo skrupulatnie weryfikujemy dokumentację w granicach naszych ustawowych kompetencji.

Warto zauważyć, że takie inwestycje są wznoszone jako obiekty usługowe o funkcji hotelowej i spełniają przepisy dotyczące usług hotelarskich. Kwestia ich realnego późniejszego użytkowania zgodnie z przepisami prawa spoczywa na inwestorach.

Zaświadczenia o samodzielności lokalu nie można wydać, jeśli nie są spełnione warunki określone w ustawie o własności lokali. Jeśli pojawia się jakakolwiek niespójność, takie zaświadczenie nie może zostać wydane.

Jeśli inwestor próbuje zalegalizować coś, co wygląda jak mieszkanie, ale w dokumentach mieszkaniem nie jest – urząd może powiedzieć „nie”?

Zawsze oceniamy sytuację na podstawie dokumentów przewidzianych w ustawie. Jeżeli dokumenty te się nie zgadzają albo funkcja budynku nie pozwala na wydzielenie takich lokali, zaświadczenie nie może zostać wydane. Wyraźna niespójność tych dokumentów skutkuje odmową wydania zaświadczenia.

Przejdźmy do konkretów. Co z inwestycją przy ulicy Cystersów 19? Czy wpłynęły już do urzędu wnioski o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali?

Nie chciałabym wypowiadać się co do konkretnej inwestycji. Natomiast chcę zaznaczyć, że zjawisko wpływu wniosków o zaświadczenie o samodzielności lokali typu „pseudomieszkania” jest malejące.

Czy dziś miasto potrafi odpowiedzieć, czym te lokale właściwie są?

Z punktu widzenia prawnego na pewno nie posiadają one cech lokalu mieszkalnego, bo przede wszystkim nie przeszły legalnej ścieżki do powstania takiego lokalu. Żeby zająć stanowisko co do konkretnego lokalu, musimy mieć przed sobą wniosek i komplet dokumentów. Dopiero na tej podstawie można ocenić, czy mamy do czynienia z samodzielnym lokalem i jaki jest jego charakter.

Ale mieszkańcy i potencjalni kupujący nie żyją w świecie projektów. Oni widzą lokal z łazienką, aneksem kuchennym i miejscem do spania. To dla nich wygląda jak mieszkanie. Urząd naprawdę nie jest w stanie wcześniej ocenić, do czego taka inwestycja faktycznie zmierza?

Sam układ wnętrza nie przesądza jeszcze o charakterze lokalu. Liczy się zgodność całego procesu inwestycyjnego z prawem – z planem miejscowym albo decyzją o warunkach zabudowy, pozwoleniem na budowę, pozwoleniem na użytkowanie oraz przepisami ustawy o własności lokali.

Nie mamy natomiast wpływu na to, czy dany inwestor jest uczciwy wobec swoich klientów, czy nie.

Problem polega na tym, że krakowianie od lat słyszą jedno zdanie: „nie możemy odmówić”.

Zapewniam, że bardzo poważnie podchodzimy do tego zagadnienia. Zaświadczenie o samodzielności lokalu nie kreuje nowego stanu prawnego – to urzędowe potwierdzenie istniejącego już stanu. Ważne jest więc też uchwycenie takiej nieprawidłowości na etapie wcześniejszych procedur, część z nich leży w naszych kompetencjach – tam jesteśmy bardzo czujni. Natomiast musimy wziąć też pod uwagę, że za sposób zaprojektowania inwestycji odpowiedzialność ponosi projektant.

Czyli jeśli inwestor formalnie składa projekt „hotelu” albo „akademika”, a w praktyce rynek już wie, że będzie to produkt sprzedawany ludziom jak mieszkania, urząd rozkłada ręce?

Nie do końca tak jest. Jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy przewidują daną funkcję, a przedłożona dokumentacja spełnia obowiązujące przepisy, oczywiście brak jest podstaw do odmowy wydania pozwolenia na budowę. Jednak na późniejszym etapie wydzielenie lokali z hotelu czy akademika, czyli uzyskanie zaświadczenia o ich samodzielności, nie jest według nas możliwe. Kwestia samego użytkowania niezgodnie z przeznaczeniem jest też do uchwycenia przez organ nadzoru budowlanego.

Czy wystarczy dobrze nazwać inwestycję i odpowiednio ją opisać, aby dostać pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę wydaje się na podstawie wielu dokumentów, m.in. elementów projektu budowlanego, nie tylko w oparciu o opis i nazwę inwestycji. Wnikliwie badamy tę dokumentację w granicach, jakie zakreślił ustawodawca.

Pamiętajmy też, że tam, gdzie w procedurach administracyjnych nie można uchwycić wadliwości projektu, wkracza jeszcze odpowiedzialność projektanta. Wydział Architektury w przypadkach rażących występował do Małopolskiej Izby Architektów z korespondencją dotyczącą naruszenia zasad etyki zawodowej projektantów. W takich sytuacjach Izba Małopolska może podjąć działania kontrolne wobec projektanta.

Tylko że wtedy często jest już po wszystkim: budynek stoi, lokale są sprzedane, ludzie w nich mieszkają, a sąsiedzi zostają z problemem.

Nie bagatelizujemy tego zjawiska, ale musimy działać zgodnie z prawem. Nie mamy narzędzi, żeby kontrolować działania inwestora czy projektanta po wydaniu pozwolenia na budowę. Tutaj swą rolę rozpoczyna organ nadzoru budowlanego, który też nie jest obojętny w ramach swoich kompetencji.

Deweloperzy i pośrednicy lubią przedstawiać zaświadczenie o samodzielności jako techniczną formalność. Tymczasem od tego dokumentu często zależy, czy lokal będzie można normalnie sprzedać i finansować. To naprawdę tylko formalność?

Nie jest to tylko formalność, gdyż wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu poprzedza jednak skomplikowana procedura. Urząd ma obowiązek dokładnie zweryfikować wskazaną przepisami dokumentację. Wydanie zaświadczenia następuje, gdy bez żadnych wątpliwości dokumenty potwierdzają istniejący stan faktyczny oraz spełnienie wymogów ustawowych.

Czyli urząd mówi jasno: samo to, że ktoś postawił ściany, łazienkę i aneks kuchenny, nie oznacza jeszcze, że powstało mieszkanie.

Dokładnie tak.

W grudniu pisaliśmy o tym, że do akcji wkroczyła Najwyższa Izba Kontroli. Audytorzy sprawdzili już państwa pracę?

W marcu zakończyła się kontrola. Obejmowała ona lata 2021–2025. Była bardzo szczegółowa i szeroka. Dotyczyła nie tylko pozwoleń na budowę, ale również m.in. zaświadczeń o samodzielności lokali. W wystąpieniu pokontrolnym NIK stwierdziła, że urząd prawidłowo i rzetelnie wykonywał zadania związane z przestrzeganiem prawa budowlanego oraz ustawy o własności lokali. Nie tylko kontrola NIK potwierdza wysoką jakość działania wydziału, ale też inne audyty. Widać też poprawę wskaźnika liczby decyzji utrzymanych w mocy przez organy odwoławcze.

Tyle że mieszkańcy mogą mieć poczucie rozdźwięku: z jednej strony słyszą, że wszystko działało prawidłowo, z drugiej – widzą kolejne inwestycje, które wyglądają jak próba obchodzenia systemu. To właśnie ten rozdźwięk budzi największą nieufność.

Rozumiem te emocje. Prawo budowlane jest obecnie w dużym stopniu liberalne i uniemożliwia szerokie działanie organu wydającego pozwolenia na budowę. Często też pokutują zapisy wydanych w przeszłości miejscowych planów, które są główną podstawą wydania pozwolenia na budowę. Są one przestarzałe i dopuszczają zabudowę rodzącą później negatywny odbiór lokalny.

Na koniec jeszcze jedna rzecz. Architekci i część inwestorów zarzucają miastu, że zaczęło mocniej wymagać uzgodnień z Zarządem Dróg Miasta Krakowa dotyczących dostępu inwestycji do dróg publicznych. Po co to?

To nie jest zbędna formalność. W postępowaniu o pozwolenie na budowę sprawdzamy zgodność inwestycji z przepisami i wymaganymi uzgodnieniami. W naszej ocenie – i potwierdza to orzecznictwo sądowo-administracyjne – jednym z takich uzgodnień jest również opinia wydawana przez zarządcę drogi na podstawie art. 35 ustawy o drogach publicznych.

Czyli urząd wreszcie mówi: dość dokładania kolejnych inwestycji do układu drogowego, który już dawno tego nie wytrzymuje?

Od lat widać, że rozwój zabudowy wyprzedza rozwój infrastruktury drogowej. Wiele planów miejscowych uchwalano lata temu i dziś nie oddają już realiów komunikacyjnych miasta. Dlatego uzgodnienia dotyczące wpływu inwestycji na układ drogowy są po prostu konieczne.