Realnie ubyło 10 tys. miejsc pracy w Krakowie. Wkrótce drugie tyle?

Dawid Kuciński, LoveKraków.pl: Zacznijmy od podstawowego pytania: czy biurowce są nam jeszcze potrzebne? I czy będą potrzebne w perspektywie najbliższych lat?

Konrad Hernik, prezes spółki MIX Group: Dzisiejszy klient to zazwyczaj mniejsza firma. Dominują zapytania o powierzchnie rzędu 100, 300, rzadziej 500 metrów kwadratowych – i to głównie w układzie gabinetowym. Projektowanie budynków pod wielkie open space’y odeszło do przeszłości. Firmy oczywiście chcą, żeby pracownicy wracali do biur i się integrowali, ale tendencje rynkowe są nieubłagane.

W biurowcach oddawanych 5 czy 10 lat temu, projektowanych właśnie pod open space, często wieją pustki. Co prawda oficjalne statystyki mówią o lekkiej poprawie – pustostany spadły z poziomu 19 do około 17–18 procent – ale to tylko teoria, bo mamy do czynienia też z częścią „pustostanu ukrytego”. Znam przypadki nawet dużych biurowców, które figurują jako wynajęte, ale fizycznie nikogo tam nie ma. Te budynki staną się realnie puste w momencie wygaśnięcia umów. Przykładem może być jedna ze spółek giełdowych, która przez lata oferowała podnajem dwóch pięter, które stały puste. Dopiero niedawno firma poinformowała, że jedno udało się podnająć. Biznesy, które planowały rozwój przed pandemią, mają dziś po prostu za dużo powierzchni. Popyt na biura będzie nadal istniał, ale skupi się na mniejszych powierzchniach bliżej centrum.

Za oknem biurowiec buduje Stalprodukt. To ewenement w obecnych czasach?

To bardzo tajemniczy budynek. Powstaje ładny obiekt, około 24 tysięcy metrów kwadratowych, a nie słyszałem, żeby podjęto adekwatne działania zmierzającego do jego wynajmu. O ile mi wiadomo, będzie on wykonany w unikalnej technologii wodorowej, której Stalprodukt jest producentem. Technologia wodorowa ma być wykorzystana przy eksploatacji budynku. To będzie pewnie nowoczesna wizytówka firmy, choć nie znam jego docelowego przeznaczenia. Prezes Stalproduktu to wytrawny gracz biznesowy i więc na pewno jest to działanie przemyślane.

Może rynek doczeka się jakiegoś zaskoczenia.

Możliwe, choć generalnie nowych biurowców na razie już się nie buduje. Wyjątkiem jest budynek przy wjeździe na Ruczaj, naprzeciwko starego hotelu Start. Powstaje tam około 10 tysięcy metrów dla firmy informatycznej. Mówię „niestety”, bo to nasz świetny klient i jak się wybudują pod swoje potrzeby, to wyprowadzą się z wynajmowanych od nas powierzchni. 

Z tego co wiem, to budują to częściowo na własne potrzeby, częściowo pod wynajem, ale szczerze mówiąc, nie wiem, czy to w pełni przemyślana decyzja biznesowa. Dzisiaj na biurach po prostu trudno zarobić.

Ekonomia budowania i „wyjście na zero”

Skoro mowa o zarobku – możemy przeanalizować głośną ostatnio transakcję sprzedaży jednego z budynków Brain Parku przez Echo Investment?

Analizowaliśmy tę transakcję. Nowoczesny budynek o powierzchni około 14 tysięcy metrów kwadratowych, w całości wynajęty, został sprzedany najprawdopodobniej przy około 12-krotności wskaźnika NOI (Net Operating Income). To oznacza rentowność na poziomie około 8 proc. Kupujący zapłacił dobrą cenę, ale spójrzmy na to z perspektywy Echo. Sprzedali to za około 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Przy dzisiejszych cenach materiałów i robocizny, 10 tysięcy to mniej więcej równowartość kosztu budowy i wykończenia powierzchni (fit-out). 

To pokazuje brutalną prawdę: Echo na tej transakcji wyszło pewnie „na zero plus”. To sygnał dla całego rynku, że przy obecnych stawkach czynszu budowa nowych biurowców przestała się kalkulować. Rentowność przeliczona na koszt metra kwadratowego po prostu się nie składa. Dlatego mamy sytuację, w której stare powierzchnie straszą pustkami, a nowych nikt nie zaczyna. Widać jedynie zainteresowanie wynajmem w ścisłym centrum miasta, podczas gdy obrzeża tracą na atrakcyjności.

Nie będzie tak, że mniejsze firmy wejdą w miejsca tych większych?

To naturalny przepływ, ale on nie uratuje budynków w gorszych lokalizacjach. Trzeba włożyć też znaczne środki, żeby próbować przekształcać duże powierzchnie open space pod obecne potrzeby rynku, co znacznie obniża opłacalność takiego wynajmu. 

Korporacyjny exodus?

Nie uważa pan, że przenosiny korporacji do bardziej egzotycznych krajów, jak Indie czy Filipiny, nie odbiją się im czkawką? W Polsce mamy wykształconą kadrę i pracowników. 

Wiceprezydent Stanisław Mazur w mediach społecznościowych przekonuje, że nic złego się nie dzieje, ale nie można zaklinać rzeczywistości. Słyszałem informację, że kiedy kilka lat temu Shell przenosił procesy z Amsterdamu do Krakowa, tamtejsi pracownicy ostrzegali: „Zobaczycie, za kilka lat będziecie w tej samej sytuacji”. I to się dzieje.

Z nieoficjalnych informacji wynika, że z około 5 tysięcy pracowników Shella w Krakowie zostało około 4,7 tysiąca, a docelowo ma zostać zaledwie kilkuset. Rachunek jest prosty: pracownik w korporacji Krakowie kosztuje średnio około 12 tysięcy złotych brutto. 

Na Filipinach płaci się ponoć około 600 dolarów za podobny zakres pracy, czyli jakieś 2400 złotych. Różnica to blisko 10 tysięcy złotych na jednym stanowisku. Przy skali relokacji tysiąca osób, mówimy o oszczędnościach rzędu 2,6 miliona dolarów miesięcznie, czyli ponad 30 milionów dolarów rocznie. Żadna globalna korporacja nie przejdzie obok takich kwot obojętnie

Ale co z jakością i barierą językową?

Dzisiaj bariera językowa znika. 10 lat temu firmy płaciły pracownikom dodatki po 2 tysiące złotych za znajomość niemieckiego czy holenderskiego, bo bez tego firma nie istniała. Obecnie narzędzia translatorskie są na tyle dobre, że informatyka zastępuje te umiejętności. To samo dotyczy IT. Jeszcze dwa lata temu mój znajomy z branży oferował 30 tysięcy złotych „za znalezienie i utrzymanie przez pół roku programisty”. Dziś mówi, że nie ma problemu z ludźmi. AI pisze już ponad 30 proc. kodu w Google. Popyt na informatyków spada. 

Tu rodzi się kolejny problem: na rynku pojawiają się tysiące ludzi „overqualified” – nadkompetentnych. Osoba, która zarabiała kilkanaście tysięcy w korporacji przez dekadę, nie pójdzie na kasę do marketu, a poza korporacją jej specyficzne umiejętności mogą być trudne do sprzedania.

Ciężko zapomnieć o obrazowym porównaniu z jesieni, kiedy to wieszczono, że Kraków podzieli los Detroit. 

Kraków nie będzie drugim Detroit, bez obaw. Ale sektor BPO, który zatrudniał blisko 100 tysięcy ludzi jeszcze kilka lat temu (czyli co piątego pracującego w mieście), systematycznie topnieje. Oficjalne dane o zwolnieniach grupowych – około 2,8 tys. osób w ostatnim czasie – to tylko wierzchołek góry lodowej, bo wiele osób odchodzi poza tym trybem. Szacuję, że realnie ubyło już w ciągu trzech ostatnich lat blisko 10 tysięcy miejsc pracy. Trudno szacować na jakim poziomie się to zatrzyma, ale zakładam, że w najbliższych latach może zniknąć kolejne 10 tysięcy.

Jedynym nowym dużym graczem w ostatnich latach było Volvo. Poza tym rynek inwestycyjny zamarł, bo Polska jest nadal postrzegana jako kraj przyfrontowy. Nie napływają już nowe firmy, a jak ktoś wybuduje i wynajmie biurowiec, trudno mu znaleźć nabywcę na taki budynek. Dotychczasowi deweloperzy biurowi uciekają w mieszkania, ale i tu nadpodaż projektów może sprawić, że sprzedaż zamiast dwóch lat zajmie cztery, co drastycznie obniży rentowność.

Miasto, mieszkania i mechanizm ZPI

Czy zaskakuje pana podejście miasta i brak wytycznych dotyczących przekształcania biurowców w mieszkania? Wiceprezydent Stanisław Mazur przy okazji dyskusji o ZPI przy Wielickiej i w Bronowicach stwierdził, że od miejsca do pracy ważniejsze jest miejsce do życia.

Jako uczestnik jednego z pierwszych projektów ZPI (Zintegrowany Plan Inwestycyjny), muszę pochwalić wiceprezydenta Mazura i jego administrację. Wydaje mi się, że on doskonale rozumie ten mechanizm. Miasto zyskuje dzięki temu konkretne wartości, a jednocześnie uwalnia stare, mało atrakcyjne grunty pod budownictwo mieszkaniowe. Kraków jest w unikalnej sytuacji – podczas gdy Katowice, Łódź czy Poznań się wyludniają, my będziemy liderem rozwoju obok Warszawy i być może Wrocławia.

Potrzeby mieszkaniowe w Krakowie są nadal duże. Po programie Bezpieczny Kredyt 2% zasoby zostały wyczyszczone, a ceny mieszkań wzrosły o 30 proc. Deweloperzy jednak wcale na tym tak dużo nie zarobili, chyba że mieli duże banki ziemi kupione lata temu. Koszt kapitału był ostatnio jednak tak wysoki, więc utrzymanie gruntu przez trzy lata potrafiło „zjeść” 20 proc. samych odsetek. Dzisiaj brakuje gruntów w centrum, a ceny oferowane przez sprzedających są zaporowe.

Negocjacje z miastem były trudne? Jak dobrze pamiętam zaczęło się od propozycji 300 metrów kwadratowych do dyspozycji miasta w lokalu usługowym, a skończyło na zapłacie prawie 6 milionach złotych wspólnie z drugim deweloperem.

To nie tyle kwestia trudności, co faktu, że ZPI to nowy instrument prawny. Sami wymyśliliśmy koncepcję oddania pożytków miastu w formie biblioteki publicznej. Nasza sytuacja przy ul. Wielickiej jest specyficzna: mamy tam biurowiec, który obecnie zarabia, wynajmuje go Urząd Marszałkowski. Jednak urząd szuka własnej siedziby. Jeśli się wyprowadzą, budynek może zostać pusty. ZPI to dla nas więc alternatywna możliwość zmiany funkcji terenu na mieszkaniową w przyszłości.

Co do negocjacji – miasto początkowo miało oczekiwania nie do zaakceptowania, ale potem proces poszedł sprawnie. Uznaliśmy, że skoro sąsiedni inwestor szybciej wybuduje blok, to lepiej, żeby on przejął budowę biblioteki, by powstała ona szybciej. My natomiast zaoferowaliśmy, że oddamy miastu albo gotowe mieszkania, albo gotówkę. Miasto wybrało gotówkę na własne cele mieszkaniowe. ZPI to czysta symbioza: miasto zmniejsza deficyt mieszkań i zyskuje fundusze, a deweloper może uratować nieruchomość, która straciła swoją pierwotną funkcję.