Stare Miasto tonie w apartamentach

Hotelowa stolica Polski

Najnowszy raport przygotowany przez urząd miasta pokazuje, że Kraków, z ponad 200 hotelami, które oferują blisko 25 tysięcy miejsc noclegowych, jest turystyczną stolicą Polski.

Krakowskie hotelarstwo stawia na jakość, bo prawie 80 proc. rynku to hotele trzy- i czterogwiazdkowe. Do tego dochodzą niesklasyfikowane lokale, gdzie odwiedzający nasze miasto mogą się zatrzymać. 

Radna Eliza Dydyńska-Czesak (Kraków dla Mieszkańców) nie widzi źródła problemów związanych z turystyfikacją jedynie w hotelach, ale dostrzega szerszy kontekst. Jak zaznacza, miasto mogłoby mieć większy wpływ na to, gdzie takie obiekty powstają, a konkretnie – jakie budynki są przekształcane w hotele.

– Jeśli likwidowany jest mały sklep, a cała kamienica przekształcana jest w hotel, to wypychamy mieszkańców poza centrum, a przecież oni też chcą mieć dostępne pod względem cenowym usługi. Nie chodzi o to, by wszędzie powstawały „Żabki” i sklepy monopolowe, a niestety obecnie w centrum łatwiej kupić alkohol niż chleb – komentuje.

Radna wskazuje na inny problem: najem krótkoterminowy, który od lat jest przedmiotem sporów między mieszkańcami a wynajmującymi.

Apartamenty rządzą rynkiem?

Całkowita baza noclegowa Krakowa to już ponad 60 tysięcy miejsc. 60 proc. tej oferty stanowią obiekty niekategoryzowane, czyli przede wszystkim apartamenty na wynajem krótkoterminowy, hostele i pokoje gościnne. Dodajmy, że to oficjalnie zgłoszone miejsca. Nie wiadomo, ile działa w cieniu. Realna skala może być większa.

Największe zagęszczenie tego typu usług przypada na Stare Miasto (64 proc. obiektów – 1,6 tys., z 22 tysiącami miejsc), ale turyści coraz częściej wybierają też Grzegórzki i Podgórze.

Z wcześniejszą tezą radnej zgadza się również Tomasz Daros (Koalicja Obywatelska). Jednoznacznie ocenia to zjawisko jako negatywne i psujące tkankę miejską. 

– Typowo mieszkalne rejony zmieniają się w turystyczne. Widzimy to na przykładzie ulicy Krowoderskiej, gdzie część kamienic to hostele – mówi Daros.

Polityk uważa, że nie należy pozostawiać tego rynku samemu sobie i nie mieć nad nim żadnej kontroli. Chwali więc działania podjęte przez urząd miasta jeszcze za poprzednich władz. Podkreśla jednak, że samo zbieranie informacji, choć cenne, nie rozwiąże problemów. Tu musi wykazać się ustawodawca.

Nowe przepisy – więcej wniosków o rejestrację

Jak wynika z raportu, dane z marca 2026 roku pokazują nagły skok liczby wniosków o wpis do ewidencji. Po latach zastoju wywołanego pandemią i wojną w Ukrainie właściciele lokali masowo zgłaszają swoją działalność komercyjną.

– Domniemujemy, że wynika on z pewnej niepewności związanej z planowanym na maj wejściem w życie nowej ustawy o najmie krótkoterminowym – wskazują autorzy raportu.

Chodzi o przepisy, które wchodzą w życie 20 maja. Właściciele spieszą się, by sformalizować biznes, zanim platformy typu Airbnb czy Booking.com zaczną rygorystycznie wymagać numerów rejestracyjnych. W innym przypadku urząd będzie mógł wnioskować o usunięcie ogłoszenia. To wynik wieloletniej pracy kilku miast, w tym Krakowa, Paryża czy Amsterdamu.

Koniec turystycznej „wolnej amerykanki”?

W fazie konsultacji jest również rządowy projekt nowelizacji ustawy dotyczącej branży turystycznej. Jak oceniane są rozwiązania w niej zawarte, w tym umożliwienie samorządom od 2029 roku wprowadzania stref wolnych od najmu krótkoterminowego? 

Argumentuje to nie tylko perspektywą turysty, ale też mieszkańców innych rejonów miasta. Porównuje tę sytuację do rozrostu strefy płatnego parkowania.

– Największy problem pojawia się na granicy takiej strefy – stwierdza i dodaje, że ograniczenia mogłyby być wprowadzane, ale w stosunku do konkretnych ulic.

Tomasz Daros podkreśla, że działania władz nie powinny skupiać się na tym, by ten biznes zlikwidować, ale ustalić konkretne reguły gry. Dodaje też, że nie ma potrzeby wyważania otwartych drzwi i należy skorzystać z przyjętych w innych krajach rozwiązań.

– Są miasta, które sobie z tym radzą. Dla przykładu istnieje prawo, które dopuszcza wynajem w konkretnych kwartałach jedynie na pół roku – mówi radny.

– W Krakowie doskonale wiemy jak dużym problemem jest niczym nieograniczony, dziki najem krótkoterminowy. Niszczy całe dzielnice, uniemożliwia normalnie codzienne życie sąsiadów takich inwestycji. Samorządy powinny mieć narzędzia do wprowadzania w tym zakresie regulacji – twierdzi natomiast radna Aleksandra Owca (niezrzeszona, partia Razem).

Druga strona medalu: Strach przed paraliżem branży

Nie wszyscy jednak patrzą na nadchodzące zmiany z optymizmem. Bo nie tylko o strefy w zmianach ustawy chodzi. Podczas marcowego posiedzenia sejmowej podkomisji stałej ds. budownictwa głos zabrali przedstawiciele branży, którzy ostrzegają przed „wylaniem dziecka z kąpielą”.

Anna Dąbrowska z Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego (PSWK) zwraca uwagę, że nowelizacja, która miała porządkować rynek, może w praktyce doprowadzić do upadku setek małych firm.

– Nie jesteśmy za „wolną amerykanką”, chcemy sensownych regulacji, ale takich, które są możliwe do spełnienia – mówiła Dąbrowska podczas obrad.

Jako przykład podała rygorystyczne wymogi dotyczące dróg ewakuacyjnych w całych budynkach. Tłumaczyła, że operator apartamentu nie ma wpływu na to, czy sąsiad wystawi na korytarz wózek lub rower albo czy wspólnota przed laty zamurowała drugie wyjście z budynku.

Przedstawicielka PSWK ostrzegała, że jeśli przepisy będą zbyt wyśrubowane, duża część legalnie działających obiektów zostanie po prostu zmuszona do zamknięcia.

Ponad 20 tys. miejsc pracy i miliardy do PKB?

Z oczu nie można też tracić kwestii ekonomicznych, na które zwraca uwagę platforma, gdzie pojawiają się ogłoszenia mieszkań na wynajem krótkoterminowy.

W październiku 2025 roku Airbnb opublikowało raport dotyczący wpływu najmu krótkoterminowego na polską gospodarkę. 

Najważniejsze wnioski, jakie z niego płyną, mówią o 1,8 mln przyjętych gości w 2024 roku i wniesieniu przez ten sektor 2,5 mld zł do polskiego PKB. Do tego ta odnoga sektora turystycznego (i tej konkretnej platformy) wygenerowała ponad 20 tys. miejsc pracy.

Firma twierdzi, że większość wynajmujących to zwykli ludzie, którzy od czasu do czasu wynajmują swój dom.

Autorzy przekonują też, że „wpływ Airbnb na rynek mieszkaniowy jest znikomy”.

– Oferty „całego domu” na Airbnb, zarezerwowane na co najmniej 90 nocy w ciągu roku, stanowią tylko 0,05 proc. wszystkich lokali mieszkalnych w kraju. Nawet w przypadku dużych polskich miast odsetek ten jest niski: tylko 0,46 proc. w Krakowie, 0,25 proc. w Warszawie i 0,27 proc. w Gdańsku – czytamy. 

Być może procentowo właśnie tak to wygląda, ale na mapie Krakowa, prezentuje się tak:

Jest inna droga?

Radna Aleksandra Owca mówi, że samo wprowadzenie rejestru działalności związanej z najmem krótkoterminowym to krok milowy konieczny do wprowadzenia wszystkich następnych zmian.

– Jako Razem postulujemy dalsze rozwiązania: uważamy, że działalność hotelarską powinny po prostu prowadzić hotele, a „najem krótkoterminowy” powinien być zarezerwowany dla sytuacji, gdzie ktoś chce dorobić sobie na przykład w czasie wyjazdu na urlop. To oznacza, że „najem krótkoterminowy” poza obiektami hotelarskimi powinien być możliwy tylko dla osób fizycznych, które nie osiągają z tego tytułu w skali roku większych zysków niż wysokość średniej krajowej – tłumaczy radna Owca.

Propozycje takich zmian to jednak tylko jeden z głosów w trwającej dyskusji o przyszłości najmu krótkoterminowego. Jaki będzie jej kształt – przekonamy się po wejściu w życie zapowiadanych zmian prawnych.