Tajne przez poufne. Dlaczego miasto rozmawia z deweloperami za zamkniętymi drzwiami

W dwóch obecnie najbardziej zaawansowanych projektach w ramach Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych prowadzone są negocjacje przedstawicieli miasta z deweloperami. Mowa o wniosku dotyczącym okolic ronda Ofiar Katynia oraz parkingu przy planowanym hotelu w gmachu PKO. Tam trwające rozmowy są objęte klauzulą poufności.

Stanisław Mazur: Klauzula eliminuje zewnętrzne naciski

– W każdym momencie procedowania tej sprawy będzie pełna transparentność – mówił w październiku 2024 roku na antenie Radia Kraków wiceprezydent Krakowa Stanisław Mazur. Co więc się zmieniło?

– Obecnie trwają negocjacje z kilkoma podmiotami – do końca sierpnia odbyły się już cztery posiedzenia zespołów negocjacyjnych. To proces wymagający, bo każdy projekt ma inny zakres inwestycji uzupełniających, ale prowadzony jest w oparciu o jednolitą procedurę. Ważnym elementem tych rozmów są klauzule poufności – mówi zastępca prezydenta Aleksandra Miszalskiego.

– Stosujemy je nie po to, by coś ukrywać, ale by zapewnić płynność i rzetelność dialogu – tłumaczy Stanisław Mazur. 

– Negocjacje to dynamiczny proces – strony przedstawiają propozycje, korygują stanowiska, reagują na argumenty drugiej strony. Gdyby każda cząstkowa propozycja natychmiast trafiała do przestrzeni publicznej, utrudniałoby to osiągnięcie porozumienia. Dlatego wszyscy uczestnicy – inwestorzy i radni delegowani do zespołu – podpisują jednolity wzór klauzuli, który został przygotowany w urzędzie miasta. Chroni to lojalność między stronami i eliminuje próby ingerencji z zewnątrz – przekonuje wiceprezydent.

Mazur podkreśla, że poufność dotyczy tylko samych rozmów, a ich efekty będą jawne. – Projekt umowy urbanistycznej zawsze trafia do konsultacji społecznych razem z projektem planu miejscowego. To mieszkańcy, rady dzielnic i organizacje społeczne mogą ocenić, czy inwestycja główna i inwestycje uzupełniające odpowiadają potrzebom miasta – stwierdza.

Prezydent Krakowa podpisze umowę, znając stanowisko mieszkańców. Sama umowa zostanie opublikowana w miejskim biuletynie (Biuletynie Informacji Publicznej). – Transparentność jest więc zasadą, a nie wyjątkiem – przekonuje Stanisław Mazur.

Deweloper tłumaczy: Odsłaniamy naszą kuchnię

– W trakcie negocjacji odsłaniamy swoją „kuchnię biznesową”, pokazujemy potencjalne projekty i dyskutujemy o inwestycjach uzupełniających. Jeśli strona społeczna brała by w nich udział, to całość zmieniłaby się w cyrk polityczny i festiwal żądań – kto chce więcej od dewelopera. Musielibyśmy ujawnić nasze założenia finansowe, wyceny nieruchomości, a przy tego typu informacji mówimy o tajemnicy przedsiębiorstwa – mówi Szymon Domagała, prezes spółki Henniger Investment, która uczestniczy w rozmowach z klauzulą poufności.

– Pamiętajmy, że zakończenie negocjacji nie oznacza uchwalenia ZPI. Mamy konsultacje społeczne, a umowa jest jawna. Tu nie ma mowy o jakichś krętactwach. Intencją Prezydenta było również to, by jedna czy druga strona po każdym spotkaniu nie chwaliła się mediom, co uzyskała. Chodziło o to, by ten proces nie został wprzęgnięty do aktualnej walki politycznej i by jak najwięcej korzyści z tego miało miasto – przekonuje.

Krakowscy radni podzieleni w opiniach

– Zaskoczyło nas nałożenie klauzuli poufności na pierwszym posiedzeniu, ale nikt z tym nie dyskutował, bo temat jest delikatny i dotyczy porozumienia gminy z inwestorem. Okolicznością sprzyjającą klauzuli jest to, że rozmowy odbywają się spokojnie i bez medialnych nacisków. Natomiast efekty będą już poddawane konsultacjom społecznym i każdy będzie mógł się na ten temat wypowiedzieć – uważa wiceprzewodniczący rady miasta Łukasz Maślona (Kraków dla Mieszkańców).

Radny, który uczestniczy w rozmowach, twierdzi, że właśnie konsultacje po etapie negocjacji są odpowiednim bezpiecznikiem.

– Gdyby nie to, nałożenie klauzuli można byłoby potraktować jako formę ograniczenia. Teraz jednak nie można politycznie wykorzystywać elementów negocjacji – mówi Łukasz Maślona i podkreśla, że strona miejska jest ukierunkowana na jeden cel: aby jak najwięcej wynegocjować od inwestorów.

Inne zdanie ma radny Michał Starobrat (Kraków dla Mieszkańców). Uważa on, że skoro radni biorą udział w rozmowach, a są reprezentantami krakowian, to cała procedura powinna być jawna. – Od początku do końca – podkreśla.

Radny Starobrat nie widzi również uzasadnienia dla nakładania klauzuli poufności. – Według mojej wiedzy żaden inwestor nie jest proszony o podawanie danych wrażliwych i ujawnianie tajemnic handlowych. Mówimy co najwyżej o wartości projektu i tu może być kłopot. Jednak ZPI nie jest przymusowe. Jeśli ktoś nie wyraża zgody i czuje, że procedura wpływa negatywnie na jego sytuację czy wizerunek, nie musi brać w niej udziału – stwierdza.

Przedstawiciel Prawa i Sprawiedliwości, wiceprzewodniczący komisji planowania przestrzennego Włodzimierz Pietrus, nie uważa kwestii poufności rozmów za największy grzech całej procedury. Jego zdaniem wyjściem z sytuacji byłoby komunikowanie ustaleń za zgodą obu stron. – Nie ma wtedy podejrzeń, że coś jest ustalane w zaciszu gabinetu – mówi.

Według Pietrusa są jednak inne, poważniejsze grzechy w całej procedurze. – Przede wszystkim nie ma przejrzystych kryteriów związanych z odmawianiem i wyrażaniem zgody na przystąpienie do sporządzania planów. Nawet radny Starobrat zwracał uwagę, że chciałby poznać, jakimi kryteriami są oceniane projekty – wskazuje.

Kolejnym problemem jest to, że projekty opiniuje komisja główna, a nie komisja planowania przestrzennego, czyli ta, która merytorycznie od wielu lat pracuje nad planami miejscowymi. – I to też jest problem – mówi Włodzimierz Pietrus.

Czym jest Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI)?

Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) to szczególny rodzaj miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Umożliwia on inwestorowi (np. deweloperowi) wystąpienie z wnioskiem o zmianę przeznaczenia terenu pod jego inwestycję. W zamian za zgodę gminy, inwestor zobowiązuje się – poprzez zawarcie tzw. umowy urbanistycznej – do sfinansowania lub budowy na własny koszt dodatkowej inwestycji publicznej, takiej jak droga, park, szkoła czy przedszkole. W skrócie, jest to narzędzie typu „coś za coś”, które ma przyspieszać rozwój i jednocześnie zapewniać korzyści dla lokalnej społeczności.