Trend na rynku: Dobra lokalizacja to ta, blisko tramwaju

Trendy komunikacyjne zmieniają się. Coraz więcej miast, w tym Kraków, chce ograniczyć transport indywidualny na rzecz komunikacji zbiorowej czy jednośladów – i robi to za pomocą wyższych stawek za postój w strefie płatnego parkowania czy wprowadzania Stref Czystego Transportu. Powody są różne: od podniesienia poziomu bezpieczeństwa, przez ochronę środowiska, po chęć oddania przestrzeni śródmiejskiej pieszym.

Jednocześnie rozwój rynku nieruchomości nie hamuje. Dla wielu klientów wcześniej wspomniana polityka transportowa, połączona z dodatkowym kosztem w postaci wykupu lub wynajmu miejsca postojowego, oznacza dylematy związane z posiadaniem prywatnego samochodu.

Rozwiązaniem tego problemu jest bliska odległość do komunikacji publicznej: autobusu, tramwaju czy pociągu. W lipcu 2025 r. zostały opublikowane wyniki badania „Osiedle i mieszkanie dostępne dla wszystkich”, przeprowadzone przez Fundację Integracja oraz agencję badawczą ARC Rynek i Opinia na zlecenie Skanska. Wynika z nich, że dla 76 proc. pytanych jest to jeden z najważniejszych aspektów w kwestii mieszkania. 

W raporcie Ministerstwa Rozwoju i Technologii dotyczącym rynku deweloperskiego ten aspekt również osiągnął wysoki wynik - 3,96 pkt. na 5 punktów. Dla klientów ważniejsza była jedynie nieduża odległość od sklepów spożywczych i terenów zielonych.

„A daleko jest do przystanku?”

Zapytaliśmy deweloperów działających w Krakowie, jak do kwestii bliskości przystanków komunikacji miejskiej podchodzą ich klienci.

– Lokalizacja umożliwiająca korzystanie z miejskich udogodnień, a jednocześnie oferująca bliskość terenów zielonych sprawia, że mieszkania w takiej okolicy są częściej wybierane zarówno przez kupujących na własny użytek, jak i inwestorów. Inwestycje deweloperskie realizowane w dzielnicach dobrze skomunikowanych zdecydowanie wygrywają pod kątem zainteresowania kupujących – przyznaje Sebastian Matejek, wiceprezes Grupy Matejek.

Przedstawiciele Victoria Dom zgadzają się, że bliskość przystanku komunikacji miejskiej, zwłaszcza tramwaju lub kolei, to dziś jeden z najważniejszych czynników przy zakupie mieszkania.

– Dla wielu kupujących to argument decydujący o wyborze lokalizacji, potwierdzający zasadę, że im bliżej przystanku, tym lepiej – słyszymy.

Z tym, że jest to jeden z istotnych czynników wpływających na decyzje zakupowe, zgadza się również przedstawiciel KG Group. – Krótszy dojazd do pracy, szkoły, uczelni czy centrum, a także mniejsze uzależnienie od samochodu i korków może oznaczać dziesiątki godzin zaoszczędzonych w transporcie w skali roku – mówi.

Im szybciej, tym lepiej

Julia Bogdanowicz z Westa Investments stwierdza, że w Krakowie tramwaj lub kolej aglomeracyjna realnie skracają czas dojazdu, a to oznacza wyższą jakość życia. – Widzimy, że klienci coraz częściej wybierają lokalizacje, z których w 15–20 minut można dostać się do centrum bez konieczności korzystania z auta – uważa.

Według przedstawicielki Westa Investments dostępność do komunikacji miejskiej ma największe znaczenie dla rodziców z dziećmi. Wiąże się to z kwestiami bezpieczeństwa i bliskości do m.in. placówek oświatowych czy terenów rekreacyjnych. – Dlatego inwestycje dobrze skomunikowane, z dostępnością do usług publicznych, ale niekoniecznie w ścisłym centrum, cieszą się największym zainteresowaniem – uzasadnia.

– Trochę idzie to w kierunku modelu chociażby Berlina, gdzie jest najmniejsze nasycenie aut na liczbę mieszkańców wśród dużych metropolii. Przy czym znacznie lepiej niż w Krakowie jest tam rozwinięta komunikacja miejska. Jednak coś za coś – podkreśla.

Priorytety

– Mieszkanie bliżej centrum kosztuje więcej, bo grunty, na których się buduje, są ponad dwukrotnie droższe i to przekłada się na cenę mieszkania – przypomina Konrad Hernik. Jak dodaje, mimo to mieszkanie w centrum daje – jego zdaniem – większy komfort życia.

– Wyższe ceny lokalizacji mają więc swoje uzasadnienie. Stąd wiele osób jest w stanie zaakceptować mniejszy metraż, ale lepszą lokalizację, zamiast codziennych dojazdów do pracy w centrum w korkach – tłumaczy.

– Coraz więcej krakowian wybiera dalsze lokalizacje, ale dobrze skomunikowane z centrum, co realnie wpływa na ceny mieszkań. Dla wielu kupujących szybki dojazd koleją lub tramwajem rekompensuje większy dystans, dlatego chętniej inwestują w miejsca, które łączą spokój, przestrzeń i wygodę komunikacji – przyznają przedstawiciele Victoria Dom.

Sebastian Matejek uważa, że to kwestia indywidualna klienta. – Jeżeli, dla przykładu, mieszkania poszukuje czteroosobowa rodzina, to priorytetem będzie tutaj metraż – funkcjonalny i wygodny na lata, nawet jeśli nieco bardziej oddalony od centrum. Natomiast gdy kupujący jest singlem, to szansa na wybór nieruchomości w lepszej lokalizacji kosztem dodatkowych 3 czy 5 mkw. jest większa – tłumaczy wiceprezes Grupy Matejek.

Spółka KG Group również widzi zależność między dostępem do dobrej komunikacji i szybkością sprzedaży mieszkania. I wskazuje na długoterminowe benefity.

– Ich wartość rośnie szybciej niż nieruchomości w słabiej skomunikowanych lokalizacjach oraz są one łatwiejsze w odsprzedaży – stwierdza przedstawiciel spółki zarządzanej przez Marka Koźmińskiego i Krzysztofa Gaczorka.