Biurowce już nie są oczkiem w głowie miasta

W ostatnich miesiącach do magistratu trafiły co najmniej dwa wnioski o Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI), które zakładają zburzenie dwóch stosunkowo nowych biurowców. Jeden z nich dotyczy budynku przy ul. Zielińskiego (Dębniki), drugi – co prawda wycofany – dotyczył biurowca przy ul. Wielickiej (Podgórze). W ich miejsce miałyby powstać bloki mieszkalne.

Już samo dopuszczenie do dalszego procedowania wniosku to ważny sygnał dla rynku nieruchomości. Rodzi to jednak problemy związane z finansami. Biurowce od lat generują dla Krakowa znaczące wpływy z podatku od nieruchomości, a miasto konsekwentnie budowało swoją markę jako jeden z największych ośrodków biznesowych i outsourcingowych w tej części Europy.

Coraz częściej na ten aspekt zwracają uwagę radni miejscy, którzy domagają się jasnych wyliczeń, ile miasto rocznie straci na przekształceniu konkretnych terenów z usługowych na mieszkaniowe. 

Tydzień temu na posiedzeniu komisji planowania przestrzennego o konkretne dane apelował radny Włodzimierz Pietrus (PiS). Chodziło o tereny przy ul. Wielickiej oraz niezagospodarowane działki w okolicach osiedla Wizjonerów. W tym przypadku odpowiedź władz miasta była jednoznaczna. 

Wiceprezydent Stanisław Mazur powiedział, że powinno się wziąć pod uwagę fakt, że obecnie potrzeby mieszkaniowe Krakowian nie są zaspokajane i grozi nam odpływ młodych ludzi. Argumentował, że jeśli nie będą mieć gdzie mieszkać, to jaka jest szansa, że zatrudnią się w Krakowie i będą tu płacić podatki?

W tym kontekście pojawiają się pytania o to, czy Kraków posiada jasno określoną strategię zabezpieczającą minimalny poziom powierzchni biurowej i usługowej, który powinien zostać utrzymany w mieście, oraz czy samorząd analizuje finansowe skutki przekształcania budynków komercyjnych w mieszkalne. 

Istotne jest również to, czy miasto prowadzi dialog z inwestorami planującymi takie zmiany i czy przedstawia im długofalową wizję rozwoju rynku nieruchomości z perspektywy gospodarczej. O to wszystko zapytaliśmy urząd.

Odpowiedzialność zrzucona na radnych?

Na start otrzymaliśmy informację, że urzędnicy nie wiedzą, ile wpływa do kasy miejskiej od właścicieli biurowców. Dlatego policzyliśmy to sami w oparciu o dostępne informacje branżowe. W Krakowie jest ok. 1,75 mln mkw. powierzchni biurowej. W tym roku opłata za metr kwadratowy wynosi nieco ponad 35,5 złotego. Do kasy miasta wpłynie więc z tego tytułu ponad 62 mln złotych.

Kolejne pytanie: jaka jest strategia miasta? – W Strategii Rozwoju Miasta Krakowa „Tu chcę żyć, Kraków 2030” nie zawarto wytycznych dotyczących warunków przekształcenia terenów usługowych na cele mieszkaniowe. W związku z tym przekształcanie budynków usługowych na budynki mieszkalne (zmiana sposobu użytkowania) następuje w oparciu o przepisy ustawy Prawo budowlane – przekazuje Małgorzata Tabaszewska z biura prasowego krakowskiego magistratu.

Jeśli jednak mamy do czynienia z ZPI, to urząd wskazuje na radę miasta. 

– Działania Rady Miasta Krakowa są niezależne od władzy wykonawczej i każdorazowo wynikają z analizy konkretnego przypadku (przykładem są różne decyzje rady dotyczące możliwości prac nad zmianą planów miejscowych w rejonie ul. Wielickiej).

Jednocześnie urzędnicy zwracają uwagę, że na 49 wniosków jedynie dwa dotyczyły nowoczesnych przestrzeni biurowych, o których wcześniej wspominaliśmy. 

– Tylko od radnych miasta zależy, czy zaproponowane rozwiązania planistyczne, przewidujące zmiany w ustaleniach obowiązującego planu miejscowego – z przeznaczenia usługowego w ramach istniejących obiektów biurowych na cele mieszkaniowe – będą możliwe – podkreśla Urząd Miasta Krakowa.

Co mówi praktyka?

– Biurowce są stawiane zwykle z założeniem zwrotu z inwestycji po ok. 10-12 latach. W związku z tym, teoretycznie po tym czasie, inwestycja w budynek powinna się spłacić – tłumaczy Konrad Hernik, prezes spółki Mix Group. Co dalej – to już zależy do strategii firmy.

– Jeżeli mamy negatywny trend na rynku najmu i niektórzy mają problemy z wynajmem posiadanej powierzchni, a pojawiają się inne możliwości na zagospodarowania tego terenu, to w niestabilnych czasach warto taką alternatywę jako właściciel gruntu mieć – wskazuje. 

Jak dodaje, tu jednak decydują indywidualne kalkulacje poszczególnych inwestorów. 

– Jeżeli ktoś ma pusty budynek, to nie przedstawia on żadnej wartości tak naprawdę, jeżeli nie przynosi on dochodów. Ważne jest, ile dany budynek będzie zarabiał i jaką rentowność przynosił. Jeżeli ktoś z decydentów ocenia, że w najbliższej perspektywie, np. dziesięcioletniej, może mieć problem z uzyskiwaniem stabilnych czynszów z biur, co powoduje niższą rentowność od akceptowalnej, to tego typu decyzje nie powinny dziwić – podsumowuje Konrad Hernik.