Dlaczego senior living i akademiki rosną? Kluczowe zmiany na rynku
Do 2060 r. osoby po 60. roku życia mają stanowić 36% społeczeństwa, a populacja Polski zmniejszy się z prawie 38 mln do 30 mln. Wpływ starzenia się będzie różny w poszczególnych segmentach rynku.
– Handel, mieszkaniówka i hotele odczują go najmocniej, bo zmiana struktury wiekowej bezpośrednio wpłynie na preferencje konsumentów i popyt na usługi – podkreśla Ewa Derlatka-Chilewicz we wstępie do raportu „Trends Radar 2026” firmy Cushman & Wakefield.
W poprzednim tekście przeanalizowaliśmy rynek biurowy i handlowy. Czas na hotele i mieszkania.
Stabilny rynek? Zmiany w prawie mogą namieszać
W Polsce po wakacjach dostępnych było ok. 62 tys. mieszkań na rynku pierwotnym, z czego w Krakowie około 10 tysięcy. I jak na razie nie ma mowy o większej stagnacji, choć sprzedaż – jak wynika z rozmów z deweloperami – nieco wyhamowała.
Perspektywy są jednak niezłe. Raport wspomina, że według danych Biura Informacji Kredytowej we wrześniu tego roku liczba zapytań o kredyty wzrosła o ponad 42 proc. w stosunku do zeszłego roku. O 40 proc. więcej jest również wniosków, a średnia kwota zwiększyła się o ponad 6 procent.
Eksperci z C&W wskazują, że mieszkania są obecnie nadal dobrą inwestycją. Według raportu, Polacy „mogą zarobić znacznie więcej dzięki wzrostowi cen na rynku mieszkaniowym niż dzięki innym instrumentom finansowym”. Oczywiście przodują w tym większe miasta, gdzie jest też większy popyt na wynajem.
Analitycy jednak wskazują na punkty, w których znów mogą nieco skoczyć ceny mieszkań. Chodzi o zmiany w prawie budowlanym i przestrzennym.
Po kolei. Od 1 stycznia 2026 roku nowe inwestycje wielorodzinne będą musiały spełniać dodatkowe wymogi techniczne, umożliwiające stworzenie miejsca doraźnego schronienia na wypadek kryzysu.
Koszty takich rozwiązań, jak wynika z raportu, szacuje się na 2–5 proc. wartości projektu. Państwo ma je refundować nawet w całości, o ile spełnione zostaną odpowiednie warunki techniczne i formalne. Nierozliczone wydatki obciążą jednak deweloperów, co może przełożyć się na wyższe ceny mieszkań, zwłaszcza w inwestycjach o podwyższonym standardzie zabezpieczeń – uważają eksperci.
Natomiast w połowie przyszłego roku w życie wejdzie kolejny etap reformy ustawy o planowaniu przestrzennym. Eksperci z Cushman & Wakefield uważają, że niejasne przepisy mogą doprowadzić do wstrzymania inwestycji i tym samym podwyższenia cen.
Senior housing i akademiki na fali
– Wraz ze wzrostem liczby osób w wieku emerytalnym rośnie potrzeba mieszkań zapewniających komfort, bezpieczeństwo i dostęp do usług – szczególnie dla osób o ograniczonej sprawności – czytamy w opracowaniu.
W kontekście prognoz demograficznych właśnie ten sektor rynku mieszkaniowego ma szansę rozwijać się i stać integralną częścią oferty. W Krakowie tego typu inwestycje są marginalne.
Z zapowiedzi wiemy, że przy ul. Dożynkowej w Witkowicach (Prądnik Biały) powstać ma dość duży kompleks ukierunkowany na seniorów. Mniejsza inwestycja jest planowana na Klinach. W miarę postępującej transformacji społecznej, senior housing w Polsce ma szansę na dalszy rozwój i stanie się integralną częścią oferty rynkowej.
Po drugiej stronie są akademiki z wciąż ogromnym deficytem miejsc. Według szacunków w Polsce liczba łóżek w prywatnych i uczelnianych domach zaspokaja potrzeby jedynie ok. 10 proc. wszystkich studentów.
– Inwestycje w tym sektorze, podobnie jak w innych częściach Europy, rosną, a tylko ogłoszone projekty przewidują budowę i dostarczenie na rynek ponad 8 tys. łóżek w prywatnych akademikach w ciągu najbliższych dwóch-czterech lat – oceniają eksperci z C&W.
W Krakowie tylko w tym roku wyrosły trzy prywatne akademiki z 1,2 tys. miejsc noclegowych.
Odrodzenie w hotelarstwie
W pierwszej połowie 2025 r. w Polsce przenocowało 18,2 mln turystów, którzy zarezerwowali łącznie prawie 45 mln noclegów – to więcej niż rok wcześniej. W 2026 r. liczba noclegów może przekroczyć 61 mln. Coraz więcej wraca także turystów z zagranicy, którzy już pobili wyniki sprzed pandemii.
Jest to kluczowa informacja dla krakowskie branży z uwagi na to, jak bardzo nasz miasto stało się zależny od turystów. W 2019 r. szacowano, że branża turystyczna odpowiadała za około 10% PKB Krakowa.
W kolejnych latach przewiduje się dalszy wzrost liczby noclegów, szczególnie wśród gości z innych krajów. Hotele zarabiają więcej: ceny noclegów i przychody przypadające na pokój rosną o 5-7 proc. rocznie i są wyższe niż przed pandemią. Obłożenie hoteli także się poprawia i wynosi około 70 proc., czyli prawie tyle, ile przed COVID-19.
Jak się okazuje, każda inwestycja związana z rozbudową infrastruktury transportowej pozytywnie wpływa na branżę. Jest jeszcze jeden czynnik.
Nieoczywisty czynnik: Pogoda
– Fale upałów w południowej Europie, sięgające ponad 40 stopni skłaniają turystów do wyboru chłodniejszych miejsc na północy. Polska, a szczególnie wybrzeże Bałtyku z Gdańskiem, Sopotem i Gdynią, zyskuje na popularności dzięki łagodniejszemu klimatowi, historycznemu charakterowi i dostępowi do plaż – uważają autorzy raportu.
Jak wyliczają, region odnotował 30-proc. wzrost liczby odwiedzających, co ożywiło sektor hotelarski i podniosło obłożenie do 69 proc.
Mieszkanie czy hotel? Nowe formy pobytu
W Krakowie, jak ktoś buduje hotel, to nie oznacza, że zawiśnie na nim taki szyld. Jednak odkładając żarty na bok, warto zwrócić uwagę na pewien trend, który powstał jeszcze za czasów pandemii.
To odpowiada osobom podróżującym służbowo czy też cyfrowym nomadom. Same hotele stają się coraz bardziej otwarte i różnicowe. – Przestrzenie hotelowe muszą dziś łączyć funkcje pracy, relaksu i kontaktu z kulturą – elastyczne miejsca do pracy, strefy ciszy, zdrowe jedzenie i przestrzenie społeczne stają się koniecznością – czytamy.
Najlepszym przykładem jest działający już Mercure Fabryczna, w którym można znaleźć apartamenty z kuchnią, a cały obiekt jest połączony z food courtem. Na miejscu jest również siłownia i spa. Podobnie ma być w nowych Dolnych Młynach, tylko na większą skalę.
