Krakowski rynek biurowy. Rekord? Eksperci dalecy od hurraoptymizmu

W pierwszej połowie 2025 roku na krakowskim rynku biurowym odnotowano wzrost aktywności najemców o 85 proc. rok do roku, z popytem na poziomie 172 tys. mkw. W tym samym czasie wskaźnik pustostanów spadł do 17,3 proc. Najniższy poziom pustostanów (7 proc.) utrzymuje się w centrum miasta.

Na rynku nie pojawiły się żadne nowe budynki biurowe, a całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni wyniosły 1,83 mln mkw. – informują eksperci firmy Savills.

Struktura popytu została zdominowana przez renegocjacje umów najmu, które stanowiły 71 proc. wszystkich transakcji. Nowe umowy to 21 proc., co odzwierciedla ostrożność najemców i koszty związane z urządzaniem nowego biura. Obecnie w budowie znajduje się nieco ponad 65 tys. mkw., a rozpoczęcie kolejnych projektów jest uzależnione od sytuacji rynkowej.

Deweloperzy zaczną budować?

Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w Krakowie wynoszą od 14 do 17 EUR za metr kwadratowy miesięcznie. Eksperci wskazują, że najemcy coraz większą wagę przywiązują do jakości, elastyczności umów i możliwości ekspansji. Prognozuje się, że ograniczona podaż przy stabilnym popycie doprowadzi do dalszego spadku wskaźnika pustostanów oraz wzrostu stawek czynszu, szczególnie w centralnych i dobrze skomunikowanych lokalizacjach.

– Tak silny wzrost popytu przy zerowej nowej podaży w I półroczu i ograniczonej aktywności deweloperskiej w całym 2025 roku sprzyja właścicielom i już teraz przekłada się na spadek pustostanów oraz rosnące czynsze. Kluczowe transakcje to duże renegocjacje, które wskazują na szczególną zdolność miasta do utrzymywania obecnych najemców i są prognostykiem długoterminowej stabilizacji rynku. Skutkiem tej sytuacji będzie najprawdopodobniej wzrost aktywności deweloperów w kolejnych latach – komentuje Wojciech Mazur, Associate Kraków Region, Savills.

Dane wzbudziły emocje w firmie, która uznała, że oznaczają one „rekordowy popyt na biura w Krakowie”.

Nie jest tak kolorowo

– Ogłaszany wzrost popytu na biura w Krakowie nie do końca odpowiada realiom. Jest to ocena oparta raczej na statystykach zawieranych umów, w których dominują przedłużenia najmu, najczęściej też z redukcją metrażu. Biura w centrum są wynajęte dość dobrze, ale obrzeża wciąż pozostają puste – mówi Konrad Hernik, prezes zarządu krakowskiej spółki Mix Group.

Podobne zdanie ma Jarosław Czerski, ekspert i współzałożyciel Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości. – Tak naprawdę nie wiemy, do czego odnosimy ten rekord. Z informacji wynika, że najwięcej jest renegocjacji, a bardzo mało „preletów”, czyli umów przednajmu, z uwagi na wysoki poziom pustostanów – stwierdza.

– Mamy spadek do 17,3 proc., ale proszę pamiętać, że prawie nic nowego nie oddano w zeszłym roku, więc korekta w dół była oczekiwana – uważa Jarosław Czerski. Dodaje, że należy się cieszyć z tych wyników, nawet jeśli dotyczą w przeważającej mierze renegocjacji, jednak w branży daleko jest od hurraoptymizmu.

Konrad Hernik zwraca uwagę na sytuację na rynku pracy. – Nowych firm w Krakowie nie przybywa, a oficjalne dane wskazują, że w 2025 roku firmy, głównie z sektora BPO, mają zwolnić w ramach zgłoszonych zwolnień grupowych 3,5 tys. osób, podczas gdy w całym 2024 roku zwolniono w tej formie 2,4 tys. Realnie zwolnienia są pewnie szersze, ale nie mamy dostępu do informacji dotyczących zwykłych redukcji – stwierdza.

Powrót do biur? Niechętnie

Jak zaznacza prezes Mix Group, w teorii rozpoczyna się trend powrotu do biur, ale pracownicy wcale ochoczo do tego nie podchodzą i raczej się buntują. – Nie widać skali i nie przekłada się to na istotny wzrost powierzchni najmu – mówi.

Prezes zauważa, że nie powstają także nowe inwestycje w większej skali, poza realizowanym projektem spółki Stalprodukt. Nie wiadomo jednak, czy będzie to budynek przeznaczony do wynajmu, czy na potrzeby własne firmy.

– Tym bardziej, że w budynku tuż obok straszy wysoki poziom pustostanów – zaznacza. Taki problem mają także inne obiekty m.in. na południu i północy Krakowa. – Widać lekkie ożywienie, ale wśród małych najemców, na 100–300 mkw., w układzie gabinetowym. Liczba zapytań o powierzchnie typu open space jest relatywnie niska – stwierdza.

Jak dodaje, przy prolongatach również w jego firmie zdarzały się przypadki redukcji powierzchni najmu, a tylko nieliczni poszerzają swoją przestrzeń. – W budynkach Mix Group mamy obecnie 100 proc. wynajmu, ale wiadomo, że takiego stanu nie da się w nieskończoność utrzymać – wskazuje prezes Hernik.

Jeśli chodzi o rozwój sektora biurowego, to jak na razie wszyscy czekają. – Obecnie faktycznie realizowane jest 65 tys. mkw., a licząc pozwolenia i zamierzenia, przygotowanych jest ponad 300 tys. mkw. Jednak bardziej wytrawni gracze na razie są powściągliwi – mówi ekspert IAMRN.