Nowy kształt krakowskiego osiedla? Deweloper sięgnie po specjalną procedurę

Kompromis

Siedem lat trwały prace nad planem miejscowym dla Osiedla Podwawelskiego w Dębnikach. W końcu, na początku 2024 roku, został on uchwalony. Sporo kontrowersji dotyczyło przeznaczenia prywatnych terenów tzw. „Ogrodnika” pod zabudowę.

Radni musieli pogodzić potrzeby lokalnej społeczności, która domagała się zachowania terenu zielonego, z interesem właścicielki działek, której zależało na tym, by plan dopuścił możliwość postawienia w tym miejscu bloków.

Kompromis polegał na tym, że w planie wyznaczone zostały tereny zieleni i strefy zieleni osiedlowej o powierzchni blisko 14 hektarów. – Na terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, tzw. „Ogrodnika”, ustalono możliwość lokalizacji czterech budynków o wysokości 25 metrów – informował magistrat.

Deweloper ma propozycje

Szczegółowe zapisy planów dla tych konkretnych działek są – z punktu widzenia spółki zainteresowanej budową w tym miejscu bloków – dalekie od ideału. Dlatego firma KG Group chce je zmienić w ramach procedury ZPI (Zintegrowany Projekt Inwestycyjny). 

Do Spółdzielni Mieszkaniowej „Podwawelska” zostało przesłane pismo informacyjne przed spotkaniem z właścicielem terenu „Ogrodnika”. Można się z niego dowiedzieć, że we wniosku ZPI pojawią się trzy kluczowe punkty.

Chodzi o wprowadzenie możliwości zabudowy podziemnej poza obrysami budynków, (podobnie, jak to ma miejsce na działkach sąsiednich), co ma na celu zmniejszenie liczby samochodów na parkingach naziemnych. Dodatkowo spółka nie musiałaby budować dwupoziomowego, głębokiego garażu, a przez to ograniczyć zagrożenie zaburzenia gospodarki wodnej).

Ważne jest również „dostosowanie wrysowanych w MPZP budynków do standardów projektowych”, co oznacza możliwość wydłużenia zabudowy o 9–13 metrów. W efekcie inwestor będzie mógł zbudować o 50 mieszkań więcej. Ostatni wniosek dotyczy usunięcia zapisu o nakazie realizacji lokali usługowych w parterach budynków, aby ograniczyć ruch.

Zielone obietnice i komunikacja

Dodatkowo padły deklaracje związane z zachowaniem obszaru o powierzchni ok. 1,15 ha jako terenu zielonego. Co więcej, procedura ZPI zakłada realizację inwestycji uzupełniającej. Tą miałoby być urządzenie, we współpracy z mieszkańcami, parku miejskiego i przekazanie go bezpłatnie miastu. Oprócz tego powstać ma wybieg dla psów i plac zabaw.

Jeśli chodzi o komunikację, planowana inwestycja nie będzie miała dojazdu od strony ul. Słomianej – obecna służebność drogowa zostanie zlikwidowana. Stanie się to po uzyskaniu ostatecznej decyzji ZRID, która umożliwi budowę nowej drogi od południa. 

Nowa trasa zostanie połączona z odcinkiem drogi już wybudowanym przy inwestycji The View Residence. W efekcie jedynym dojazdem do terenu „Ogrodnika” będzie w przyszłości ul. Barska. Ta zresztą ma zostać też przebudowana.

Właściciel terenu zakłada, że proces uzyskiwania pozwolenia na budowę bloków zakończy się na początku 2028 roku.

Sporo wątpliwości. Rozwieje je spotkanie?

Mateusz Czapla, radny z dzielnicy Dębniki i mieszkaniec osiedla, nie jest zachwycony takimi potencjalnymi benefitami.

– Propozycja przekazania terenu miastu jest mało konkretna. Z dokumentów nie wynika, jaką część obszaru deweloper odda pod zieleń publiczną ani w jakim standardzie zostanie ona urządzona – istnieje ryzyko, że zamiast profesjonalnego parku otrzymamy jedynie np. łąkę z jedną ławką – stwierdza. Jak dodaje, problemem jest również sytuacja finansowa miasta, co łączy się z przejęciem i późniejszym utrzymaniem parku.

Lokalny radny uważa też, że dla mieszkańców niekorzystne jest wydłużenie linii zabudowy. Może to przynieść inwestorowi dodatkowy przychód, który „może być niewspółmierny dla proponowanych dodatków dla mieszkańców”. 

– Bilans może być niekorzystny dla mieszkańców, zwłaszcza biorąc pod uwagę uciążliwości związane z dwuletnią budową – uważa Mateusz Czapla. 

Nie tylko jemu, ale również innym mieszkańcom osiedla nie podoba się usunięcie zapisu o lokalach usługowych na parterze. O to bowiem zabiegali, gdy powstawał plan miejscowy.

– Usunięcie zapisu o lokalach usługowych na parterach to próba maksymalizacji powierzchni mieszkalnej kosztem lokali usługowych, gdzie mogłyby znaleźć się prywatne placówki typu żłobek czy przedszkole – wskazuje.

Choć plusem jest wniosek o możliwość rozbudowy garażu podziemnego wszerz zamiast w głąb, nadal – zdaniem radnego – wiąże się to z ryzykiem, że na tym terenie nic poza trawą i krzewami nie urośnie.

W sprawie propozycji ma odbyć się spotkanie mieszkańców z inwestorem i właścicielem działek w czwartek, 22 stycznia o godzinie 17:30 w Q Hotel przy ul. Wygranej 6.