Parkingowy problem Krakowa. Winni deweloperzy?

Nowe bloki mieszkalne wyrastają w Krakowie jeden po drugim. Na pozór niczego im nie brakuje – szyk, funkcjonalność i elegancja. Jedyne, o czym zapominają deweloperzy, to miejsca postojowe dla przyszłych mieszkańców. To kwestia indywidualnej korzyści inwestorów i zaoszczędzenia pieniędzy – przekonują radni.

Apartamentowce, powstające przy ulicy Nadwiślańskiej 11, będą największymi w Starym Podgórzu. Zlokalizowane tuż przy Wawelu, z widokiem na Wisłę bloki posiadają 337 mieszkań, a zaledwie 167 miejsc postojowych. Takie sytuacje zdarzają się często przy okazji budowy nowych mieszkań. Dlaczego właściciele ekskluzywnych apartamentowców nie inwestują w komfort mieszkańców, zapewniając im dogodne warunki parkingowe? Odpowiedzi są różne, a niektóre z nich wykluczają się nawzajem.

„Urząd Miasta narzuca ilość miejsc”

Według Zbigniewa Juroszka prezesa spółki Atal, odpowiedzialnej za budowę apartamentów przy ulicy Nadwiślańskiej Wydział Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta Krakowa przygotowując decyzję o Warunkach Zabudowy określa współczynnik liczby miejsc parkingowych przypadających na jedno mieszkanie. – W centrach miast, w miejscach historycznych ten współczynnik jest niższy, gdyż warunki nie pozwalają na realizację większej ilości miejsc parkingowych – informuje Juroszek. Jak twierdzi, inaczej sytuacja wygląda na obrzeżach miast, gdzie niekiedy Urząd wymaga budowania nawet do dwóch miejsc parkingowych przypisanych do jednego mieszkania. Standardem jest przygotowanie liczby miejsc postojowych zgodnie ze współczynnikiem 1,2, czyli 120 miejsc na 100 mieszkań.

– W przypadku Nadwiślańskiej 11 współczynnik ilości miejsc parkingowych przypadających na jedno mieszkanie został określony na poziomie 0,6 – zapewnia prezes spółki Atal. Zdaniem dewelopera decyzja została podjęta przez Urząd Miasta, gdy inwestycję prowadził poprzedni inwestor. Firma odkupiła projekt z rozpoczętą już budową i nie było możliwości wprowadzenia zmian w kwestii ustalonego współczynnika. – Spółka realizuje projekt zgodnie z tymi założeniami – przekonuje Juroszek. – Jest to problem również dla nas i staramy się regulować to, oferując możliwość zakupu miejsc parkingowych wraz z wybraną pulą, zwykle większych, mieszkań – proponuje rozwiązanie dla osób, które chcą płacić za miejsce parkingowe.

„Winę za takie bloki ponosi prezydent”

Według Tomasza Kołomyjskiego, członka zarządu Podgórza, winę za dopuszczenie do budowy takich właśnie bloków ponosi prezydent Krakowa, gdyż w jego imieniu i upoważnieniu działają poszczególne wydziały urzędu oraz jednostki miejskie. – W gestii Wydziału Architektury i Urbanistyki leżą też ostateczne decyzje zezwalające na budowę – twierdzi. Jacek Majchrowski odpowiedzialny jest także za stosowanie i interpretację prawa budowlanego oraz prawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

– Oczywiście, przykład budowy gigantycznego bloku w zwartej, ciasnej starej zabudowie Starego Podgórza jest ewidentnym przykładem ignorancji urbanistycznej bez liczenia się z konsekwencjami, które nastąpią po zasiedleniu około 340 pomieszczeń, dla których przewidziano 160 miejsc parkingowych w podziemiach tego budynku – punktuje Kołomyjski. Wyliczając twierdzi, że gdyby przypadał jeden samochód na mieszkanie, to nie ma tam miejsca dla pozostałych 180 mieszkań. – Biuro Planowania Przestrzennego nie widzi w sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego potrzeby wyznaczania miejsc na parkingi przeznaczając całe połacie na zabudowę mieszkaniową o wysokiej intensywności czy też usługowo-biurowe wymagające wielu miejsc postojowych dla pracowników i klientów – zauważa Kołomyjski.

Za ostatni przykład podaje Miejscowy Plan Stare Podgórze Krasickiego, Stare Podgórze-Kalwaryjska, Stare Podgórze Mateczny, Stare Podgórze Limanowskiego, Bulwary Wisły, Zabłocie. – Tam, gdzie mógł powstać duży parking wielopoziomowy bez żadnych problemów, tj. pomiędzy ulicami Długosza, Przedwiośnie, Krasickiego – wykluczono taką możliwość – zauważa członek zarządu Podgórza. Uzasadnia, że miasto nie ma interesu budować w tym miejscu parkingu, gdyż teren ten jest zbyt cenny dla deweloperów i Kraków uzyska przy sprzedaży tego obszaru na budownictwo mieszkaniowe kilkadziesiąt milionów złotych. – A wy się martwcie, mieszkańcy, jak macie egzystować – mówi ironicznie.

– Sądzę, że tak, jak syty nie rozumie głodnego, to ci wszyscy decydenci także nie rozumieją tych spraw, ponieważ gdy próbowałem sprawdzić, okazało się, że prawie wszyscy mają domy jednorodzinne z garażami i miejscami do parkowania w obrębie własnego ogrodzenia – mówi Kołomyjski. – Odpowiada za to prezydent miasta! – zapewnia.

Róbcie, co chcecie

Przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie decydują o wymaganej liczbie miejsc parkingowych dla planowanej inwestycji. – Nie ma podstawy do narzucania inwestorowi konkretnych warunków w zakresie miejsc postojowych – mówi Jadwiga Warat-Hapońska, dyrektor Wydziału Architektury i Urbanistyki UMK.

Z informacji podanych przez Wydział Architektury i Urbanistyki UMK wynika, że inwestor powinien zapewnić miejsca postojowe dla samochodów właściwie do przeznaczenia i sposobu zabudowy oraz dla samochodów mieszkańców i gości. Należy również uwzględnić osoby niepełnosprawne. Żaden przepis ustawy o prawie budowlanym nie określa jednak minimalnej ilości miejsc postojowych w stosunku do ilości mieszkań. – Jedynie zapisy planu miejscowego mogą określać wskaźniki ilości miejsc postojowych – mówi dyrektor Wydziału Architektury i Urbanistyki.

Na określenie wskaźnika ilości miejsc parkingowych w sporządzanym planie miejscowym może mieć wpływ m.in. intensywność istniejącego i projektowanego zainwestowania terenu, przeznaczenie terenów, obsługa danego obszaru komunikacją zbiorową. Inaczej natomiast należy traktować tereny zabudowy śródmiejskiej, gdzie z reguły przeważa zabudowa zwarta, a inaczej zabudowę poza obszarem śródmiejskim.

– Organ architektoniczno-budowlany nie ma podstaw prawnych do egzekwowania konkretnej ilości miejsc postojowych dla danej inwestycji – informuje Warat-Hapońska. Brak jest również podstaw prawnych do wskazania konkretnej ilości miejsc parkingowych w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Wydział Architektury i Urbanistyki UMK broni się tym, iż sądy nie pozwalają narzucać inwestorom ilości miejsc parkingowych, dlatego deweloper powinien sam przewidzieć, ile miejsc jest mu potrzebnych. Według Grzegorza Stawowego, przewodniczącego Komisji Planowania Przestrzennego, prezes Atal nie ma racji twierdząc, że Urząd Miasta wyznacza niezbędne wskaźniki dotyczące ilości miejsc postojowych, ponieważ wszędzie tam, gdzie nie ma planu miejscowego deweloper robi, co chce.

Korzystnie? Tylko dla inwestorów

Rada Miasta ma wpływ na plany przestrzenne, ale nie na tzw. „wuzetki” (inaczej: warunki zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego). Apartamentowiec przy ul. Nadwiślańskiej jest wybudowany na podstawie wuzetki. – Nie ukrywam, że Rada Miasta dołożyła tutaj swoje trzy grosze dlatego że przez sześć lat Kraków nie był w stanie uchwalić zagospodarowania przestrzennego dla Bulwarów Wisły, który obejmował tę działkę na Nadwiślańskiej – mówi przewodniczący Grzegorz Stawowy. – Wtedy wskaźniki parkingowe byłyby zupełnie inne, ponieważ w tym planie miejscowym wskaźnik wynosi 1,2 miejsca postojowego na mieszkanie, a przypuszczam, że spółka Atal ma zdecydowanie niższe.

Skandal sam w sobie

– Odkąd jestem szefem Komisji Planowania Przestrzennego, podnieśliśmy dwukrotnie wskaźniki parkingowe – informuje Stawowy. W 2007 roku przypadało 0,7 miejsca parkingowego na mieszkanie. Podczas składania wniosku o pozwolenie na budowę wiadoma jest liczba mieszkań i tym samym można policzyć miejsca postojowe. – Mowa tu o pozwoleniu na budowę na podstawie uchwalonego planu miejscowego – precyzuje Stawowy. Później, w roku 2011 przypadało nawet do 1,5 miejsca postojowego na jedno mieszkanie. – Ale to jest za dużo, ponieważ okazało się, że deweloperzy muszą budować II i III poziom parkingów podziemnych i zaczęły się skargi na te wskaźniki – tłumaczy przewodniczący.

Po analizie wskaźniki te zostały ograniczone do poziomu 1,2, a w ścisłym centrum 1,1, czyli jedno miejsce postojowe przypada na jedno mieszkanie nawet w zabudowie plombowej, polegającej na wstawieniu budynku pomiędzy dwa już istniejące w taki sposób, aby uzupełnić szereg zabudowań. Do tego dochodzą wskaźniki parkingowe dla miejsc komercyjnych - hoteli czy biurowców. – Polityka parkingowa jest w całości przewidziana i my ją konsekwentnie wprowadzamy do planów miejscowych – przekonuje Stawowy. – Na 40 procentach miasta widnieją plany miejscowe – dodaje.

Jak twierdzi przewodniczący Komisji Planowania Przestrzennego, obecne wskaźniki są o wiele lepsze dla przyszłych użytkowników mieszkań i dla ich sąsiadów niż w tych miejscach, gdzie są wuzetki. – Spółka Atal apartamentowce przy Nadwiślańskiej 11 zbudowała na wuzetce, co jest skandalem samym w sobie, ponieważ ten obiekt jest największym blokiem na Starym Podgórzu mającym się nijak do tej dzielnicy – komentuje Grzegorz Stawowy.

Z myślą o mieszkańcach z samochodami

Nie ma drugiego tak dużego budynku mieszkalnego na Starym Podgórzu. – Po drugie, gdyby deweloper miał plan miejscowy, musiałby wybudować 440 miejsc postojowych – komentuje Stawowy.

Bloki budowane na wuzetce różnią się od bloków budowanych na podstawie planów przestrzennych podstawami prawnymi. Uchwała o wprowadzeniu planu miejscowego powstaje na podstawie całej ustawy o planowaniu przestrzennym i tam następuje wyznaczenie wskaźników i parametrów zabudowy. Jednym ze wskaźników jest ilość powierzchni zielonej, zabudowy wysokości, ale również miejsc postojowych. – My wtedy możemy dość mocno do tego podejść i już w studium wyznaczamy te wskaźniki – informuje przewodniczący Komisji Planowania Przestrzennego.

Nowe studium podniesie wskaźniki miejsc postojowych przypadających na mieszkanie, dlatego, że w Krakowie jest zarejestrowanych pół miliona samochodów. – Wskaźniki muszą być wyższe. Widać, co się dzieje na ulicach – ocenia Stawowy. – Ludzie jeżdżą samochodami, rowerzystów jest kilka procent, ale mieszkańcy nie są w stanie przenieść tej szali na drugą stronę. Jak podkreśla, radni muszą liczyć się z tym, że ludzie chcą jeździć samochodami. – Chcemy wyegzekwować na deweloperach, aby zapewnili te podstawowe ilości miejsc postojowych – mówi. Jak zakłada, na rodzinę przypada jeden samochód, a na niektóre nawet dwa. – Dlatego jeśli damy te wskaźniki powyżej jednego miejsca na mieszkanie, to sumując, w stu mieszkaniowym bloku będzie 120 miejsc postojowych.

O co chodzi z wuzetkami?

Urząd Miasta wydaje wuzetkę i pozwolenie na budowę, nie narzucając obowiązkowej ilości miejsc postojowych. Rada Miasta natomiast, wyznacza te wskaźniki, do których muszą stosować się inwestorzy. W tym tkwi różnica. – Gdyby Atal budował ten ogromny, zbyt duży według mnie, blok przy ul. Nadwiślańskiej na podstawie planu miejscowego, musiałby mieć 440 miejsc postojowych – informuje Stawowy. – Dlatego przypuszczam, że nie byłby tak wielki – dodaje. Warto też dodać, że urzędnicy wydają wuzetki, choć nie potrzeba takiego pozwolenia, jeśli radni uchwalą miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Według radnego, spółka Atal wybudowała apartamentowce na podstawie wuzetki dla własnych korzyści cenowych, aby uniknąć kosztów związanych z budową II i III poziomu parkingów podziemnych. – Taka inwestycja horrendalnie podnosi koszty – twierdzi Stawowy.