Wola Justowska. Sąd uchyla decyzję o rencie planistycznej

Sprawa dotyczy renty planistycznej nałożonej na właścicielkę nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Wola Justowska – Hamernia”. Prezydent Krakowa uznał, że wejście w życie planu podniosło wartość działki, a zbycie udziału w niej w 2021 roku skutkuje obowiązkiem zapłaty blisko 24 tys. zł. Decyzję tę podtrzymało Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

Skarżąca zakwestionowała te ustalenia, twierdząc, że realny wzrost wartości nie nastąpił, a urzędnicy bezkrytycznie oparli się na wadliwym operacie szacunkowym.

Brak dostępu do drogi i błędne korekty

Przed sądem skarżąca argumentowała, że renta planistyczna nie jest opłatą automatyczną. Może być nałożona tylko wtedy, gdy wzrost wartości nieruchomości wynika bezpośrednio z uchwalenia planu.

Wskazała również na rażące błędy rzeczoznawcy. Działka nie miała dostępu do drogi publicznej i w takim stanie ziemia został sprzedana. Natomiast zapewnienie dojazdu kosztowało nabywcę – dewelopera – 160 tys. zł. 

Tymczasem w operacie szacunkowym rzeczoznawca zastosował identyczną korektę cenową dla działek bez dostępu do drogi, z dostępem przez służebność oraz z dostępem bezpośrednim, co zafałszowało wynik wyceny.

Przede wszystkim jednak zwróciła uwagę na to, że „operat szacunkowy dyskwalifikuje samo to, że rzeczoznawca majątkowy nie brał pod uwagę przeznaczenia nieruchomości w uchwale Rady Miasta Krakowa z 16 listopada 1994 r.”.

Wyrok sądu: Operat sporządzony z naruszeniem prawa 

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w całości podzielił argumentację skarżącej, uchylając decyzje zarówno prezydenta Krakowa, jak i SKO.

Sąd nie odnosił się do samej kwoty renty, lecz podważył fundament jej naliczenia. Uznano, że operat szacunkowy – będący kluczowym dowodem w sprawie – został sporządzony z naruszeniem prawa, a organy administracji błędnie go zaakceptowały.

Luka planistyczna a zasada korzyści

Kluczowym zagadnieniem w sprawie była tzw. luka planistyczna, czyli okres między wygaśnięciem starego planu (przed 1995 r.) a uchwaleniem nowego. Do 2003 roku teren był objęty planem ogólnym, który przewidywał tam budownictwo mieszkaniowe. Plan ten wygasł, ponieważ gmina nie uchwaliła na czas nowego.

Przez kolejne lata trwał stan „próżni planistycznej”, w której nieruchomość była wyceniana według faktycznego sposobu użytkowania – często jako grunt rolny lub nieużytek, co zaniża jego wartość.

WSA podkreślił, że właściciel nie może ponosić negatywnych konsekwencji zaniedbań gminy. Przy wyliczaniu wzrostu wartości nieruchomości organ powinien zastosować zasadę korzyści. Oznacza to, że punktem odniesienia do wyceny powinno być przeznaczenie z dawnego planu, a nie stan faktyczny z okresu luki.

Pominięcie przeznaczenia terenu z planu sprzed 1995 r. doprowadziło do zaniżenia wartości początkowej działki. 

– Określenie zatem wysokości opłaty planistycznej odniesionej wyłącznie do faktycznego użytkowania nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego "Wola Justowska - Hamernia" skutkowało wadliwym określeniem wartości rynkowej wycenianych nieruchomości w czytamy w uzasadnieniu wyroku.