Wypieranie mieszkańców, patologia, a może po prostu biznes? Kraków ma spory problem z tym zjawiskiem

Wśród nich pojawiają się te daleko idące. Przedstawiciele Stowarzyszenia Dobra Noc Kraków przekonują, że powinno się wprowadzić całkowity zakaz prowadzenia najmu krótkoterminowego w budynkach mieszkalnych w całym mieście. Zwracają uwagę, że od tego typu usług są hotele.

– Najem krótkoterminowy prowadzi do wypierania stałych mieszkańców z centrum oraz do trudności z zakupem nieruchomości przez młodych ludzi, którzy chcą rozpocząć życie „na swoim”. Uprzywilejowani przez to stają się inwestorzy z dużym kapitałem, jak np. portfele inwestycyjne, które hurtem wykupują mieszkania jako inwestycje – podkreśla Jadwiga Kirschanek, przedstawicielka stowarzyszenia.

Przypomina, że najem krótkoterminowy w mieszkaniach prywatnych pierwotnie polegał na wynajmowaniu swoich własnych lokali tylko na czas wyjazdu właściciela. Dopiero z czasem stał się całorocznym biznesem.

Również Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl zwraca uwagę, że najem krótkoterminowy przeszedł dużą zmianę.

– Pojawiły się firmy, które kupują mieszkania właśnie z myślą o takiej usłudze. Są też właściciele mieszkań, którzy powierzają takim firmom swoje lokale – twierdzi.

Jeśli nie całkowity zakaz, to co? – Rozwiązaniem mogłyby być przepisy, jakie zostały wprowadzone np. w Berlinie. Nie możesz tam podnajmować krótkoterminowo lokalu, w którym nie mieszkasz. Dzięki temu właściciel jest w pełni odpowiedzialny za swojego gościa. W innej sytuacji problemy spadają na wszystkich mieszkańców danego budynku – komentuje Kirschanek.

Kłopotów przez najem krótkoterminowy doświadczyła na własnej skórze. Miała taki lokal w sąsiedztwie, za ścianą:

Kraków jest w czołówce

Marek Wielgo zauważa, że najem krótkoterminowy szybko upowszechnia się w miastach takich jak Kraków. Przede wszystkim ze względu na fakt, że rośnie atrakcyjność turystyczna polskich miast.

– Obserwuję różnego rodzaju zestawienia najchętniej odwiedzanych miejsc, które są publikowane w mediach amerykańskich czy zachodnioeuropejskich. Regularnie pojawiają się w nich Kraków, Gdańsk, Warszawa, Wrocław, które są w czołówce, ale ostatnio na takiej liście widziałem też Poznań. Mamy więc do czynienia z dużym wzrostem liczby turystów – zwraca uwagę ekspert.

Bardzo często są to wyjazdy weekendowe: młodzi ludzie podróżują i „szukają tańszej alternatywy dla hoteli, które są jednak dość drogie”. 

– Ponieważ jest popyt na tanie noclegi, w związku z tym rozwija się właśnie najem krótkoterminowy – dodaje.

Nie ma wątpliwości, że w efekcie spada dostępność mieszkań dla mieszkańców. – Rosną czynsze, ponieważ ubywa mieszkań na wynajem długoterminowy – komentuje w rozmowie z LoveKraków.pl Wielgo.

Najem krótkoterminowy przekłada się też na zjawisko gentryfikacji, czyli wypychania mieszkańców na przedmieścia. – To efekt uciążliwości, jakie generują turyści, m.in. hałasu – dodaje nasz rozmówca.

Zwraca również uwagę na istotną kwestię bezpieczeństwa. – Chodzi o to, że inwestujący w najem krótkoterminowy często przerabiają duże mieszkania na małe klitki: można mieć wątpliwości, czy to jest zgodne z przepisami przeciwpożarowymi oraz tymi dotyczącymi wentylacji – twierdzi.

Oczywiście na rynku są dostępne rozwiązania, które mogą ograniczyć uciążliwości, związane z najmem krótkoterminowym. 

– Można instalować czujniki hałasu w mieszkaniach. Jeżeli normy są przekraczane, zgłaszamy to wynajmującemu lokal i prosimy, żeby takie sytuacje nie miały już w przyszłości miejsca – przekonuje Marek Wielgo.

Taki najem to patologia?

Według naszego rozmówcy, wbrew powszechnej opinii, najem krótkoterminowy to nie jest jedna wielka patologia. Owszem, wymaga uporządkowania.

Z kolei zajmujący się kwestiami mieszkalnictwa radny miejski Tomasz Leśniak z Nowej Lewicy mówi wprost:

– Najem krótkoterminowy w obecnej postaci to patologia. Jest żyłą złota dla platform rezerwacyjnych i wąskiej grupy potentatów na rynku nieruchomości. 

Radny Leśniak podkreśla, że rachunek płacą natomiast zwykli mieszkańcy, bo wypieranie funkcji mieszkaniowej przez turystyczną przekłada się na uciążliwe sąsiedztwo, wymieranie dzielnic śródmiejskich i ograniczenie dostępności cenowej mieszkań. – Widzi to coraz większa grupa europejskich miast – dodaje.

Podaje przykład: w Barcelonie, mieście o podobnej charakterystyce rynku mieszkaniowego do Krakowa (duża presja turystyczna i mała liczba mieszkań należących do miasta), w 2017 roku na rynek najmu krótkoterminowego składało się ok. 9,5 tys. lokali mieszkalnych wynajmowanych legalnie i ok. 3,3 tys. działających w „szarej strefie”. 

– Wyniki badań naukowców z Uniwersytetu w Barcelonie dotyczące ich wpływu na ceny mieszkań są jednoznaczne. W dzielnicach z dużym udziałem mieszkań przeznaczanych dla turystów, najem krótkoterminowy odpowiadał za wzrost czynszów o 7 proc. i wzrost cen transakcyjnych mieszkań o 19 proc. Poza tym, blisko 60 proc. mieszkańców Barcelony postrzega najem krótkoterminowy jako uciążliwy dla lokalnych społeczności – twierdzi Tomasz Leśniak.

Dlatego kolejne duże europejskie miasta, m.in. Amsterdam, Berlin, Paryż oraz Wiedeń, walczą z „szarą strefą” i wprowadzają różnego rodzaju ograniczenia dla takiej działalności.

Polski rząd pracuje

Radny Leśniak zwraca uwagę, że być może wkrótce również Kraków zyska narzędzia prawne do rozsądnej regulacji najmu krótkoterminowego. 

– Polski rząd pracuje obecnie nad ustawą, która m.in. wprowadzi obowiązkowy rejestr lokali przeznaczanych na najem krótkoterminowy i da radom gmin kompetencje do ustalania na terenach miast stref, w których wyłączona będzie możliwość prowadzenia tego rodzaju działalności – przyznaje.

Ekspert RynkuPierwotnego.pl twierdzi, że w polskich metropoliach nie musimy od razu wprowadzać stref wolnych od najmu krótkoterminowego. 

– Wystarczy jego ograniczenie np. do 90 dni w roku, jak to jest w różnych europejskich miastach – zaznacza Marek Wielgo.

Właściciel mógłby wynajmować lokal studentom w trakcie roku akademickiego, a gdy oni wyjadą do siebie, udostępniał by przez jakiś czas mieszkanie turystom.

Zdaniem eksperta przede wszystkim konieczne jest utworzenie rejestru lokali wynajmowanych krótkoterminowo. To wyeliminuje w jakimś stopniu szarą strefę. 

– Dzięki takiemu rejestrowi poznamy skalę zjawiska – dodaje Wielgo.

Tomasz Leśniak ma nadzieję, że w stolicy Małopolski uda się wprowadzić zakaz najmu krótkoterminowego w dzielnicach, w których jest silnie skoncentrowany. 

– To realna szansa na poprawę jakości życia w budynkach, gdzie zwykli mieszkańcy muszą znosić uciążliwości związane z sąsiadami-turystami. Co więcej, duża liczba mieszkań może dzięki temu wrócić na wynajem długoterminowy dla mieszkańców Krakowa – dodaje radny.

Obiecuje, że będzie działał na rzecz takiego zakazu w dzielnicy Stare Miasto, w tym na Kazimierzu. 

– Czas w końcu przywrócić rozsądne proporcje między liczbą turystów a liczbą mieszkańców w centrum miasta – kwituje radny.

Eliza Dydyńska-Czesak z Krakowa dla Mieszkańców uważa, że kompetencje w zakresie wyznaczania stref w mieście bez noclegów niekategoryzowanych powinny leżeć w gestii gminy, ale równie ważna jest zgoda wspólnoty czy spółdzielni na taki lokal w budynku. 

– Przywróciłabym również obowiązek meldunku oraz wprowadziła obowiązek instalacji czujników hałasu i odpowiedzialność materialną za szkody wyrządzone w obiekcie – dodaje radna.

Niewielki odsetek mieszkań

Marek Wielgo twierdzi, że jakiś czas temu naukowcy z Uniwersytetu Warszawskiego badali zjawisko najmu krótkoterminowego w stolicy. 

– Okazało się, że dotyczy niewielkiego obszaru miasta. 75 proc. tych umów w ramach najmu krótkoterminowego koncentrowało się w promieniu 5 km od stacji Metro Centrum: to ścisłe centrum – zauważa Wielgo.

– W pozostałej części Warszawy to był naprawdę niewielki odsetek zasobu mieszkaniowego, który był przeznaczany na najem krótkoterminowy. Także tutaj raczej należałoby mówić o punktowych problemach – dodaje ekspert.

Kraków obok Paryża i Berlina

Problem dostrzegają w krakowskim magistracie. – Najem krótkoterminowy stał się jednym z najważniejszych wyzwań współczesnych miast turystycznych – nie ukrywa Bożena Zaremba-Marcych z Wydziału ds. Turystyki urzędu miasta.

Zapewnia, że urzędnicy pracują nad tym, żeby to zjawisko uporządkować. 

– Od 2017 roku Kraków – jako aktywny członek Sojuszu Miast Europejskich (STR) – zabiegał o stworzenie wspólnych regulacji dotyczących najmu krótkoterminowego. W sojuszu działają największe miasta turystyczne Europy, m.in. Paryż, Berlin, Barcelona, Wiedeń, Madryt i Bruksela, a liderem jest Amsterdam. To właśnie te miasta, w tym Kraków, alarmowały o konieczności ujednolicenia zasad, które pozwolą skutecznie nadzorować rynek najmu krótkoterminowego – zwraca uwagę urzędniczka.

Zapewnia, że działania zakończyły się sukcesem. Wskazuje na rozporządzenie Parlamentu Europejskiego sprzed dwóch lat, które dotyczy gromadzenia i udostępniania danych o usługach najmu krótkoterminowego. 

Urzędniczka twierdzi, że pracownicy Wydziału ds. Turystyki na bieżąco monitorują serwisy rezerwacyjne. Są to działania standardowe, prowadzone od lat. 

– Oferty obiektów noclegowych są weryfikowane, czy zostały zgłoszone do ewidencji. W przypadku świadczenia usług poza nią, do przedsiębiorcy prowadzącego usługi hotelarskie w obiekcie wysyłane jest pismo z informacją o obowiązku wpisu – dodaje nasza rozmówczyni.

26 marca 2026 roku w ewidencji wpisanych było ponad 2,6 tys. obiektów noclegowych, które dysponują ponad 37 tys. miejsc noclegowych.

To miejsca pracy

Jak już informowaliśmy, w październiku 2025 roku Airbnb opublikowało raport dotyczący wpływu najmu krótkoterminowego na polską gospodarkę.

Najważniejsze wnioski, jakie z niego płyną, mówią o 1,8 mln przyjętych gości w 2024 roku i wniesieniu przez ten sektor 2,5 mld zł do polskiego PKB. 

Do tego ta odnoga sektora turystycznego (i tej konkretnej platformy) wygenerowała ponad 20 tys. miejsc pracy.