Zieleń przegrywa w sądzie

10 września częściowo uprawomocnił się wyrok dotyczący unieważnienia części planu miejscowego na kilku działkach przy ulicy Balickiej. Dwie działki należą do dewelopera, który chce zrealizować tam inwestycję mieszkaniową, reszta – do spółdzielni mieszkaniowej, która ma podobne plany.

10 lat prób i fiasko

Skarżąca spółka, do której należą ponad 23 ary, nie ukrywała przed sądem, że zamierza tam zbudować blok z garażem podziemnym. Starania te podejmowała od około 10 lat. Firma przypomniała, że prezydent miasta czterokrotnie ustalał warunki zabudowy dla inwestycji, jednak – jak wynika z treści skargi – „na skutek błędów popełnianych przez pracowników Wydziału Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta Krakowa wydawane przez organ decyzje były każdorazowo uchylane z powodów proceduralnych przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie”.

Później w/z nie były wydawane, a ostatnie postępowanie zostało zawieszone z uwagi na sporządzany plan miejscowy, ponieważ teren ten znalazł się w granicach Planu Generalnego dla krakowskiego lotniska. Deweloper dodał, że w studium miejscowym działki były przeznaczone pod zabudowę wielorodzinną. W skardze znalazło się wiele zarzutów, w tym tych dotyczących procedur uchwalania planu i braku wyważenia interesu publicznego oraz prywatnego.

Spółdzielnia chce budować

Spółdzielnia mieszkaniowa poszła dalej, domagając się unieważnienia całego planu miejscowego, a jeśli sąd nie znalazłby do tego podstaw, w obrębie konkretnych działek o powierzchni nieco ponad 35 arów. To właśnie tam spółdzielnia chciała realizować kolejne etapy inwestycji mieszkaniowej i z taką świadomością kupiła część ziemi.

W uzasadnieniu skargi, wskazano, że przemianowanie tych terenów na zielone spowodują, że „wartość działek z szacunkowych kilku/kilkunastu milionów złotych, stanie się praktycznie zerowa na rynku nieruchomości, a jednocześnie działki w całości staną się nieprzydatne dla realizacji celów (mieszkaniowych)”.

Miasto odpowiadając na zarzuty spółki tłumaczyło, że jednym z pomysłów przy tworzeniu założeń dla osiedla Widok było jego rozcięcie „na część zachodnią i wschodnią klinem zieleni rekreacyjnej w kształcie zbliżonym do trójkąta z wierzchołkiem od strony ulicy Balickiej, przez który poprowadzony został ciąg pieszo-rowerowy”. Stworzenie parku na spornych terenach miało stanowić „domknięcie tego charakterystycznego układu”.

W odpowiedzi na skargę spółdzielni, miasto stwierdziło m.in. to, że tereny te są niezabudowane i w związku  „wyznaczenie na nieruchomościach terenu zieleni urządzonej umożliwia zrealizowanie celu planu tj. ochronę terenów istniejących osiedli mieszkaniowych przed dogęszczaniem zabudowy”. Powtórzony też został argument o wizji architektoniczno-urbanistycznej tego rejonu.

Co przekonało sąd?

Wyrok w pierwszej instancji zapadł przeszło trzy lata temu. Wojewódzki Sąd Administracyjny nie zgodził się z większością zarzutów skarżących poza jednym, dotyczącym nadużycia przez Radę Miasta Krakowa władztwa planistycznego przy ustalaniu zasad zagospodarowania przestrzeni.

Zdaniem sądu teren spółki nie ma wartości przyrodniczych, a dodatkowo w okolicy mieszkańcy mają do dyspozycji zieleń parkową i osiedlową.

– W ocenie sądu należało przyjąć, że teren ten, zlokalizowany w eksponowanym miejscu pośród zabudowy wielkomiejskiej, przed uchwaleniem miejscowego planu nadawał się pod zabudowę, w związku z tym wyłączenie możliwości jego zabudowy wymagało szczególnej argumentacji ze strony organów planistycznych, której zabrakło – orzekł WSA.

Podobne racje przesądziły o uznaniu, że również w przypadku działek spółdzielni rada miasta dopuściła się nadużycia władztwa planistycznego.

Co dalej?

Kasację od wyroku złożyło zarówno miasto, jak i skarżący, ponieważ domagali się większych ustępstw. 10 września Naczelny Sąd Administracyjny częściowo uchylił wyrok i nakazał ponowne rozpoznanie, jednak nie dotyczy to punktu w sprawie unieważnienia części planu na wnioskowanych działkach. Jak na razie nie ma uzasadnienia wyroku.

Natomiast, jeśli działki spółki leżą na terenie planu generalnego lotniska, to aby móc starać się o pozwolenie na budowę, będzie musiał zostać uchwalony tam plan miejscowy. Spółdzielnia natomiast może zawnioskować o wydanie warunków zabudowy.