Deweloperzy naciskają na urząd miasta? Jest ważna deklaracja

Gdy powoli przyzwyczajamy się do budynków, które tylko z nazwy są hotelami czy akademikami, a de facto pozwalają na długoterminowy wynajem mieszkań lub lokali mieszkalnych, deweloperzy idą o krok dalej i chcą mieć jasną sytuację związaną z szansami na przemianowanie takiego lokalu w pełnoprawne mieszkanie.

Żeby zamieszkać w „aparthotelu” czy „akademiku”, wystarczy podpisać umowę na wynajem lokalu i zgodnie z jej zapisami uiszczać ustaloną kwotę. Nie można jednak stać się jego właścicielem – kupić można udziały w całej inwestycji.

Właścicielem konkretnego mieszkania można stać się dopiero wtedy, gdy będzie on miał ustanowioną odrębną własność i założoną księgę wieczystą. Wcześniej jednak należy wystąpić do urzędu miasta o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Dotarły do nas informacje, jakoby jeden z inwestorów budujących przy ul. Cystersów, taki wniosek złożył.

Trzy wieże

Spółka Imperial Capital dysponuje pozwoleniem na budowę w sumie trzech budynków przy ul. Cystersów 19. Pierwotnie budynek A (10 kondygnacji, w tym dwie podziemne) miał mieć funkcje: usługową, handlową i biurową. Jednak inwestor zawnioskował o zmianę pozwolenia o dodanie lokalu, w którym mogą być świadczone usługi hotelarskie. Jednocześnie dodana została kategoria obiektu na budynek zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego.

Pozwolenie na budowę budynku B (również 10 kondygnacji) od razu zakłada, że powstanie tam obiekt o funkcji „usługowo-handlowo-biurowej z funkcją hotelową”. Pozwolenie na budowę zostało wydane pod koniec października 2023 roku.

W styczniu 2024 r. prezydent Krakowa udzielił pozwolenia na budowę budynku usługowo-handlowo-biurowego z funkcją hotelową – mowa o budynku C (10 kondygnacji).

W momencie, gdy jasne stało się to, że inwestor będzie wynajmował bądź sprzedawał tam mieszkania choć plan miejscowy jasno wskazuje, że są to tereny usługowe, sąsiedzi oraz radni, bili na alarm, interweniując u władz Krakowa. Mimo wątpliwości urząd nie stwierdził, by inwestor budował czy zaprojektował budynki niezgodnie z prawem.

– W toku prowadzonych postępowań opisanych powyżej zweryfikowano zgodność planowanych zamierzeń inwestycyjnych z ustalaniami obowiązującego na tym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru „Cystersów” – widnieje w odpowiedzi na interpelację radnego z zeszłego roku. Podpisał się pod nią wiceprezydent Stanisław Mazur. W grudniu zeszłego roku inwestycję skontrolował nadzór budowlany, który w dniu kontroli nie stwierdził naruszenia przepisów prawa budowlanego.

A na to, że właściciel będzie wynajmował lokale – co wprost wynika ze strony internetowej inwestycji – urzędnicy nie mają żadnego wpływu.

Krok dalej

Imperial Capital nie zważając na pojawiające się głosy protestu, wznosi swoje budynki. Tymczasem zaczęły pojawiać się kolejne informacje, tym razem związane z kwestiami dotyczącymi przyszłości budynku.

Okazuje się, że to jedynie plotki, które dementuje zarówno magistrat, jak i deweloper. – Do Urzędu Miasta Krakowa nie wpłynęły wnioski o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu dotyczące inwestycji prowadzonej przez spółkę Imperial Capital przy ul. Cystersów 19. Obecnie nie toczą się żadne postępowania w tym zakresie – poinformowała nas w maju Małgorzata Tabszewska z biura prasowego UMK.

Maciej Trzmielewski, prezes zarządu spółki, również zaprzeczył, aby takie wnioski składał. – Nasza inwestycja jest w trakcie budowy. Planujemy jej zakończenie w roku 2026 roku – stwierdził.

Coś jest na rzeczy? Urząd wyjaśnia

Jeśli chodzi o zaświadczenie o samodzielności, można je wydać tylko dla lokalu, który spełnia warunki określone w ustawie o własności lokali. Oznacza to, że musi być on wyraźnie oddzielony trwałymi ścianami i nadawać się do samodzielnego zamieszkania lub użytkowania. Musi też być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub z decyzją o warunkach zabudowy. Pierwszy aspekt nie jest problemem dla deweloperów, drugi już tak.

Zagadnienie wydania zaświadczeń o samodzielności lokali w budynkach usługowych świadczących usługi w zakresie długo- lub krótkoterminowego wynajmu lokali jest obecnie na etapie analiz UMK zmierzających do wypracowania jednoznacznego, zgodnego z przepisami stanowiska w tym zakresie – informuje Tabaszewska.

Co ważne, kwestia ta jest podejmowana „na szeregu spotkań inicjowanych przez przedstawicieli inwestorów z przedstawicielami UMK”.

– Temat ten poruszany jest również w rozmowach między przedstawicielami urzędów większych miast Polski. Co więcej ostatni projekt zmiany ustawy Prawo budowlane wprowadza pojęcie „hotelu apartamentowego”, co może świadczyć o chęci regulacji obiektów usługowych z lokalami przeznaczonymi pod wynajem, w zakresie ich wprowadzenia do katalogu przepisów prawa – mówi przedstawicielka miasta.

Urzędnicy wskazują również na niejednoznaczną linię orzeczniczą i decyzyjną w sprawach co do wydawania takich zaświadczeń.

– Do czasu utrwalenia się jednolitej linii orzeczniczej Wydział Architektury i Urbanistyki UMK pozostaje w poglądzie, że w sytuacji, gdy lokal znajduje się w budynku o funkcji usługowej, a jego wykorzystanie ma charakter mieszkalny, nie można przychylić się do wydania zaświadczenia potwierdzającego jego samodzielność jako lokalu mieszkalnego – podkreśla krakowski magistrat.