Kablowy potentat z Myślenic chce sięgać chmur. 250-metrowe budynki w Krakowie?

Myślenicka spółka złożyła kolejny projekt Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, który dotyczy działek w rejonie ulic Domagały i Czeczów, czyli tam, gdzie obecnie mieście się zakład produkcyjny. Obecny plan miejscowy zakłada, że na tym terenie funkcje usługową i przemysłową. Wcześniej projekt został wycofany z uwagi na brak masterplanu dla tego rejonu.

Tym razem wniosek – jak zaznacza Tele-Fonika – oparty jest nie tylko na zapisach ze studium, ale też masterplanie „Nowoczesna Zielona Dzielnica – Płaszów, Rybitwy 2050”.

Wysokiej intensywności miasto w mieście

Zacznijmy od liczb. Projekt zakłada, że w strefie, gdzie dopuszczona będzie tylko funkcja mieszkaniowa wysokość budynków wyniesie maksymalnie 57 metrów. Natomiast w części mieszkalno-usługowej mowa już o 250 metrach.

To rewolucyjne podejście do zabudowy w Krakowie, które było forsowane przez część inwestorów. Zwolennicy takiej formy budowania przekonywali, że bardziej opłacalne jest budowanie w górę niż wszerz z uwagi na oszczędność terenu i brak potrzeb rozwijania drogiej infrastruktury.

Są też jednak przeciwnicy takiego rozwiązania. Wśród nich ceniony architekt Marek Dunikowski. –  Wysokie budynki w Krakowie nie mają sensu. Jest on ograniczony swoim wyrazem przestrzennym, to miasto wież i kościołów i to one powinny być widoczne, a nie mieszać się z innymi – przekonywał w tekście poświęconym wysokościowcom. 

Wracają do wniosku. Na wspomnianym terenie, zgodnie z wyliczeniami projektantów, mogłoby zamieszkać około 40 tysięcy osób – z czego 27 tys. to ludzie w wieku produkcyjnym, co ma spore przełożenie na dochód miasta z tytuły podatku PIT. To populacja niemal równa liczbie mieszkańców całych Myślenic.

Właściciel terenów kusi też kwotami, które działają na wyobraźnie. W jednym z analizowanych wariantów podaje, że „łącznie prognozowany poziom podatków od nieruchomości może wynieść: 158,5 mln złotych”. To jednak optymistyczne założenie. Nie należy bowiem brać za pewnik, że gigantyczne biurowce, które generowałyby lwią część powyższej kwoty, kiedykolwiek powstaną. Pojawia się też kwota blisko 100 mln złotych jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości działek. 

Dodatkowo właściciel chce przekazać 16 hektarów terenu miastu, której jednak też musiałoby dać coś do siebie. Projektanci oszacowali, że na wykup działek i budowę jedynie dróg oraz oświetlenia czy kanalizacji, potrzebne byłoby ok. 150 mln złotych.

Miasto jest dla ludzi

Projekt kładzie duży nacisk na dostęp do usług publicznych, takich jak szkoły, przedszkola czy przychodnie, które mają być rozmieszczone równomiernie i uzupełniać zabudowę mieszkaniową. Warto jednak zaznaczyć, że to wyznaczenie terenu pod te funkcje, a nie deklaracja budowy i utrzymywania tych obiektów. 

Usługi komercyjne zaplanowano głównie w parterach budynków, szczególnie wzdłuż głównych ulic, co – według wniosku –  ma ożywić okolicę i stworzyć naturalne połączenie z istniejącą już zabudową Osiedla Złocień, które obecnie zmaga się z ogromnym deficytem infrastruktury społecznej.

Jak już został wspomniane, padła deklaracja przekazania miastu 16 hektarów terenu, z czego lwią część, bo aż 11 hektarów, zajmie ogólnodostępny park miejski. Ma on pełnić funkcję nie tylko rekreacyjną z alejkami i infrastrukturą dla mieszkańców, ale również techniczną, służąc jako kluczowy obszar retencji wody. 

W rejonie ulicy Domagały przewidziano z kolei lokalne centrum dzielnicowe, które dzięki dużej ilości zieleni wysokiej ma stać się miejscem spotkań dostępnym dla wszystkich mieszkańców okolicy, a nie tylko dla lokatorów nowych bloków.

Całość opiera się na nowoczesnych rozwiązaniach urbanistycznych, takich jak woonerfy, czyli przestrzenie o ograniczonym ruchu samochodowym, gdzie priorytet mają piesi i rowerzyści. 

Zaproponowana w dokumencie elastyczność w zagospodarowaniu terenu ma teoretycznie pozwolić na dostosowanie funkcji budynków do zmieniających się potrzeb rynku.

Co teraz?

Wniosek o Zintegrowany Plan Inwestycyjny trafił już na biurka krakowskich radnych, którzy w pierwszej kolejności muszą wyrazić zgodę na przystąpienie do sporządzenia planu. Jeśli projekt przejdzie ten etap, rozpoczną się negocjacje w sprawie tzw. umowy urbanistycznej, w której zostaną szczegółowo zapisane zobowiązania inwestora wobec miasta, w tym konkretne kwoty na infrastrukturę i terminy oddania parków.

Przedstawiciele spółki podkreślają, że ich celem jest stworzenie formalnych podstaw pod przyszłe inwestycje, a nie samodzielna realizacja projektów deweloperskich.