Nikt nie ma zagwarantowanego niezmiennego widoku za oknem

Plan miejscowy dla tego obszaru wszedł w życie w 2024 roku. Do sądu administracyjnego trafiło kilka skarg, które rozpoznano na czterech posiedzeniach. Poniżej opisujemy dwie z nich – pokazują one, jak bardzo rozbieżne potrafią być interesy stron.

Za nisko i za głęboko

W części planu przy rzece Białucha miasto ustaliło dla jednej z działek rygorystyczne limity wysokości. Urzędnicy przekonywali przed sądem, że tereny te stanowią „enklawę zabudowy jednorodzinnej”, którą należy chronić przed rozlaniem się wysokich bloków.

Magistrat argumentował, że ograniczenie wysokości do dziewięciu metrów wynika bezpośrednio ze studium oraz faktu, że właściciele obecnie użytkują tam dom jednorodzinny. Ci jednak mieli odmienne zdanie.

Sąd uznał myślenie urzędników za błędne i krzywdzące właścicieli, których sąsiedzi dawno już „urośli” o kilka kondygnacji. 

Sędziowie podkreślili, że zmuszanie jednej rodziny do pozostania przy niskiej zabudowie w otoczeniu wyższych budynków to złamanie zasady równości.

Jeszcze surowiej sąd ocenił sposób, w jaki miasto wyznaczyło linie zabudowy nad rzeką Białuchą. Urzędnicy twierdzili, że przesunięcie tej linii w głąb działek ma służyć „harmonizowaniu enklawy” i ochronie przyrody. Miasto tłumaczyło, że właściciele mogą wykorzystać tę ziemię jako „powierzchnię biologicznie czynną”, co pozwoli im gęściej zabudować pozostałe grunty.

WSA uznał to za niedopuszczalną ingerencję w prawo własności. W wyroku wskazano wprost, że „sposób zagospodarowania danej nieruchomości należy do właściciela (...), a w powyższym zakresie doszło ze strony organu do przekroczenia granic władztwa planistycznego kosztem naruszenia uprawnień właścicielskich”.

Sędziowie poszli o krok dalej, obnażając finansowy mechanizm działań gminy. Uznali, że miasto powinno wyznaczyć tam tereny zielone, pod park, i godzić się z dochodzeniem ewentualnego odszkodowania, a nie stworzyć „fikcję istnienia działki budowlanej, de facto pozbawionej prawa zabudowy”.

Za wysoko i za głośno

Zupełnie inny wydźwięk miał finał drugiej skargi, w której mieszkaniec zabytkowej kamieniczki położonej niedaleko szpitala im. G. Narutowicza próbował zablokować zapisy dopuszczające stawianie bloków o wysokości do 25 metrów na sąsiednich terenach.

Tutaj sąd stanął po stronie miasta, oddalając obawy o spadek komfortu życia spowodowany potencjalnym hałasem, mniejszą ilością światła słonecznego, zwiększonym ruchem samochodowym czy zagrożeniem dla śmigłowców ratunkowych.

– Strefa nalotów została uwzględniona przy ustalaniu dopuszczalnej wysokości zabudowy. W efekcie nie powstanie przeszkoda powietrzna, która wymusiłaby zmianę korytarza lotów śmigłowców, czego obawia się skarżący – tłumaczył WSA.

Sędziowie zauważyli również, że działka skarżącego „stała się częścią terenów przeznaczonych pod wysoką zabudowę wielorodzinną”. W tym fragmencie uzasadnienia padły też ważne słowa, które powinny stać się drogowskazem, ale i ostrzeżeniem dla planujących zakup nieruchomości: 

Wyrok jest prawomocny

Na początku marca Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargi kasacyjne. Miasto przegrało w sprawie ustalenia wysokości oraz wyznaczenia linii zabudowy, a mieszkaniec sprzeciwiający się wysokim blokom nie jest już w stanie nic zmienić.