Zabudowa łanowa w Bronowicach. Ważna deklaracja dewelopera po fali krytyki

Zabudowa łanowa, czyli chaotyczna, liniowa zabudowa jednorodzinna lub szeregowa, ciągnąca się wzdłuż dróg dojazdowych, jest istotnym problemem urbanistycznym Krakowa, szczególnie na obrzeżach miasta. Wynika ona z braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz niekontrolowanego wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Takie rozproszone inwestycje powodują m.in. wzrost kosztów infrastruktury, problemy z transportem publicznym i niedostateczne zaplecze społeczne (brak szkół, przedszkoli czy dróg o odpowiednim przekroju). Raporty Najwyższej Izby Kontroli oraz analizy miejskie wskazują, że zjawisko to prowadzi do degradacji przestrzeni, trudności w planowaniu przestrzennym i pogarszania jakości życia mieszkańców.

„Nie mam dobrych informacji”

Z tym problemem mierzą się krakowianie mieszkający w rejonie ulicy Tetmajera. Deweloper wybudował tam już kilkadziesiąt domów i zaplanował budowę kolejnych ponad 80. Pojawiły się protesty i próby zablokowania inwestycji, które można uznać za częściowo skuteczne.

– Przystąpienie do tworzenia planu miejscowego miało zapobiec zabudowie łanowej, ale nie mam dobrych informacji dla mieszkańców. Deweloper złożył już wnioski o pozwolenie na budowę – mówi radny Łukasz Maślona (Kraków dla Mieszkańców). Chodzi o kilka wniosków na łącznie ponad 80 domów.

– Mamy więc klasyczną sytuację, w której raczej nie zdążymy wpłynąć na sytuację za pomocą planu. Chcieliśmy, aby na tym terenie powstawała zabudowa jednorodzinna, ale nie szeregowa. Chodziło o to, by na jednej działce dało się zbudować jeden dom, a nowo powstające działki nie mogły być mniejsze niż 6-7 arów, w zależności od tego, czy byłby to bliźniak, czy nie – dodaje radny.

Łukasz Maślona ma świadomość, że spółka poprawiła parametry budowy względem wcześniejszych etapów inwestycji, która – jak przypomina – spotkała się z ostracyzmem ze strony społecznej i miejskiej, a którą poznała cała Polska. – Natomiast nadal nie jest to, o czym powinniśmy myśleć, wyobrażając sobie zabudowę jednorodzinną w Krakowie – stwierdza samorządowiec.

Inwestor: odpowiedzieliśmy na wszystkie postulaty

Prezes Imperial Capital, Maciej Trzmielewski, podkreśla, że firma wsłuchiwała się w postulaty mieszkańców i w pełni je rozumie. – Okoliczni mieszkańcy podnosili trzy kwestie. Pierwsza – zmniejszenie intensywności zabudowy i brak realizacji tzw. „osiedli łanowych”. Druga – budowa układu drogowego wraz z ulicą Truszkowskiego. Trzecia – rozwiązanie problemu odwodnienia tej części Krakowa. Odpowiedzieliśmy na każdy z tych postulatów – mówi deweloper.

Trzmielewski stwierdza, że intensywność zabudowy została zmniejszona o 30 do 40 proc., w zależności od etapu. Obniżono również wysokość budynków i zwiększono odległości między nimi. Spółka ma również rozbudować układ drogowy, w tym wybudować ul. Truszkowskiego. Koszt tych prac szacuje na około 12 mln złotych. Według Macieja Trzmielewskiego jest to „ponadprzeciętne zaangażowanie dewelopera w rozbudowę układu drogowego”, ponieważ stanowi to kwotę ok. 600 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej, podczas gdy krakowski wymóg to 250 zł za mkw. – Licząc wszystkie etapy, łącznie z już wybudowanymi, wydamy na samą rozbudowę infrastruktury drogowej i sieciowej łącznie ok. 17 mln zł – wylicza.

Presja ma sens?

– Podjęliśmy te decyzje, aby sprostać oczekiwaniom miasta i lokalnej społeczności, ponieważ chcemy w sposób odpowiedzialny realizować nasze inwestycje, współpracując z mieszkańcami oraz organami miasta – mówi Maciej Trzmielewski. Deweloper podkreśla, że zredukowanie inwestycji i zaangażowanie w tworzenie infrastruktury jest dla spółki „bardzo kosztowne”, ale jednocześnie uważa to za „dobrą, odpowiedzialną decyzję”.

– Jesteśmy świadomi odpowiedzialności społecznej, która na nas spoczywa jako na podmiocie współtworzącym tę część miasta. Bardzo nam zależy na pozytywnym odbiorze naszych inwestycji i mamy głęboką nadzieję, że nasza odpowiedź w postaci zmiany projektów oraz ponadprzeciętne zaangażowanie w rozbudowę infrastruktury miejskiej będzie przykładem współpracy miasta, lokalnej społeczności oraz dewelopera – podkreśla.

Trzmielewski dodaje, że firma posiadała pozwolenie na budowę w formie takiej, jak wcześniejsze etapy, co pozwoliłoby stworzyć ponad 8,3 tys. mkw. mieszkań. – Mogliśmy rozpoczynać budowę. Natomiast, wsłuchując się w głos mieszkańców i miasta, zdecydowaliśmy się na uzyskanie pozwolenia zamiennego, zmieniającego charakter projektu oraz zmniejszającego intensywność zabudowy o ponad 35 proc. – mówi.

Ważna deklaracja dewelopera, radny o nauce na przyszłość

– Aktualnie wszystkie kolejne inwestycje, które planujemy w tym rejonie, będą miały obniżoną intensywność i wysokość, naziemne miejsca parkingowe, duże ogródki i tarasy, ekologiczne rozwiązania oraz wysoki standard elewacji i całej inwestycji. Będą miały charakter wysokiej klasy zabudowy jednorodzinnej o niskiej intensywności i podniesionym standardzie. Naszą ambicją jest, aby za jakiś czas, po zakończeniu kolejnych etapów, nasza inwestycja spotkała się z pozytywnym odbiorem mieszkańców oraz miasta jako ta, która spełnia oczekiwania i przyczyniła się do rozwoju tego rejonu – deklaruje deweloper.

To, co ostatecznie powstanie i jak zapowiedzi będą miały się do rzeczywistości, dopiero się okaże. Jest to jednak kolejna sytuacja, z której można wyciągnąć wnioski.

– Wiemy już, że trzeba zwracać uwagę na więcej parametrów, które w jakiś sposób zablokują możliwość tak intensywnej zabudowy na terenach do tego nieprzeznaczonych. Musimy patrzeć nie tylko na wysokość i powierzchnię biologicznie czynną, ale też na wskaźnik intensywności zabudowy, bo inaczej inwestorzy potrafią tak obchodzić przepisy, korzystając z luk prawnych, że powstają takie potworki – stwierdza radny Łukasz Maślona.

– Zamiast domu jednorodzinnego powstaje ściśnięta zabudowa, która de facto jest zabudową szeregową, a która później na gruncie prawa jest dzielona na mniejsze lokale. Tworzą się osiedla, w których nie ma odpowiedniej liczby miejsc parkingowych, prawie w ogóle nie ma powierzchni biologicznie czynnej i brakuje rozwiązań kwestii odwodnienia. To po prostu psuje przestrzeń – podsumowuje samorządowiec.