Zmiany Planów Idą opornie. Tango z klauzulą poufności

Zintegrowany Plan Inwestycyjny to narzędzie umożliwiające sformalizowany dialog pomiędzy inwestorem dążącym do punktowej zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a gminą, która w zamian za tę zmianę może określać warunki realizacji inwestycji i uzyskiwać konkretne świadczenia na cele publiczne. 

W obecnych realiach rynkowych najczęściej dotyczy to przekształcania terenów usługowych na mieszkaniowe wielorodzinne, choć ZPI może obejmować zmianę dowolnych ustaleń planu miejscowego pod warunkiem ich zgodności ze studium, a docelowo z planem ogólnym.

Tango z klauzulą poufności

Na razie wszystko, co wiemy o propozycjach deweloperów i reakcjach władz Krakowa, opiera się na ogólnodostępnych wnioskach, opiniach (zazwyczaj lakonicznych) komisji głównej oraz dyskusjach na sesjach rady miasta. 

Dzieje się tak dlatego, że po przyjęciu wniosku następuje etap oficjalnych rozmów między deweloperem i władzami Krakowa. Ustalenia jednak pozostają trzymane w sekrecie z uwagi na podpisywaną klauzulę poufności. Etap ten to tango, ale my słyszymy jedynie stłumioną muzykę zza zamkniętych drzwi. 

– Chroni to lojalność między stronami i eliminuje próby ingerencji z zewnątrz – tak klauzuli bronił na naszych łamach wiceprezydent Krakowa Stanisław Mazur. 

– W trakcie negocjacji odsłaniamy swoją „kuchnię biznesową”, pokazujemy potencjalne projekty i dyskutujemy o inwestycjach uzupełniających. Jeśli strona społeczna brałaby w nich udział, to całość zmieniłaby się w cyrk polityczny i festiwal żądań – kto chce więcej od dewelopera – a to już argument Szymona Domagały, prezesa spółki Henniger Investment. 

Strona społeczna swoją rolę ma do odegrania dopiero w dalszych etapach, jeśli do nich dojdzie.

Dużo wody w Wiśle upłynie

Henniger Investment nie jest przywoływany bez powodu – to właśnie ta spółka jako pierwsza złożyła obszerny wniosek o zmianę zapisów planu miejscowego w okolicach ronda Ofiar Katynia. W wielkim skrócie: chodzi o zmianę przeznaczenia działek pod usługi i zabudowę jednorodzinną na wielorodzinną, a w zamian firma zaproponowała m.in. budowę kładki nad ul. Armii Krajowej i partycypację w tworzeniu miejskiego parku.

Pytanie tylko, dlaczego tak długo to trwa, skoro – jak dochodzą do nas głosy ze strony miejskiej – urząd i radni „wycisnęli” z dewelopera wszystko, co mogli.

Magistrat stawia sprawę jasno – dla urzędników i decydentów nie ma znaczenia kolejność wniosków, to po pierwsze. Po drugie, to skomplikowane. 

– Na czas trwania procedury ZPI mają w głównej mierze wpływ dwa elementy: w pierwszej kolejności należy do nich stopień szczegółowości materiałów opracowanych przez wnioskodawcę, a w drugiej – sam przebieg procesu negocjacji umowy urbanistycznej – przekazuje stanowisko urzędu miasta Małgorzata Tabaszewska z biura prasowego. 

Urzędnicy przypominają, że pierwszy etap procedury jest prosty, a schody zaczynają się później. 

Jak tłumaczą urzędnicy, drugim kluczowym elementem jest sam proces negocjacji umowy urbanistycznej. Z dotychczasowej praktyki wynika, że w każdym przypadku proces ten ma swoją dynamikę, uzależnioną od przedmiotu inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej. 

– Im większa jest inwestycja główna, tym większe będzie zaangażowanie wnioskodawcy w realizację inwestycji uzupełniającej – mówi Tabaszewska. 

A co za tym idzie: im większe zaangażowanie finansowe inwestora, tym bardziej zróżnicowany może być zakres inwestycji uzupełniającej. Dodatkowo na etapie negocjowania umowy urbanistycznej zakres ten może ulec zmianie, co wpływa na wydłużenie całego procesu.

Pierwszy plan przed wakacjami?

UMK przypomina, że pierwszy wniosek o ZPI w toku prowadzenia negocjacji umowy urbanistycznej uległ zmianie zarówno w zakresie inwestycji głównej, jak i inwestycji uzupełniającej, szczególnie w zakresie zwiększenia zaangażowania wnioskodawcy w realizację różnego rodzaju wynegocjowanych inwestycji uzupełniających. 

– O wynegocjowanych warunkach umowy opinia publiczna zostanie poinformowana po zakończeniu procesu negocjacji – zapewnia miasto. 

Padły też pierwsze daty. Na 9 stycznia zaplanowane jest kolejne posiedzenie zespołu negocjacyjnego. Jeśli wszystkie strony dojdą do porozumienia, właśnie wtedy rozmowy się zakończą.

I nastąpi przejście do kolejnego etapu – opracowania projektu planu miejscowego, już przy udziale krakowian, którzy głos zabiorą podczas konsultacji społecznych. 

Zgodnie z założonym harmonogramem sporządzenie projektu planu miejscowego i przekazanie go do rady miasta powinno nastąpić w I półroczu 2026 r., tak aby przed wakacjami radni zadecydowali, czy akceptują projekt wraz z warunkami wynikającymi z wynegocjowanej umowy urbanistycznej. 

– Zakładamy, że w pierwszym półroczu 2026 r., uzgodnionych zostanie kilka takich umów – stwierdza wiceprezydent Krakowa, Stanisław Mazur.

Przy okazji dowiedzieliśmy się, ile spotkań odbyło się w ramach tego etapu rozmów. Liczby te dotyczą wszystkich wniosków. – W ramach negocjowania umów urbanistycznych dotychczas odbyło się osiem posiedzeń zespołów negocjacyjnych oraz 26 spotkań roboczych – informuje urząd.

Czy to musi tyle trwać?

Magistrat wskazuje, że postrzegana długość negocjacji umowy urbanistycznej często wynika z nieznajomości samego procesu. Podkreślają, że pertraktacje nie polegają na prostym zaakceptowaniu propozycji inwestora, lecz na wspólnym wypracowaniu zobowiązań, które przyniosą korzyści zarówno deweloperowi, jak i mieszkańcom. 

Zaznaczają również, że im bardziej złożony i zróżnicowany jest zakres uzgadnianych inwestycji uzupełniających, tym dłużej może trwać uzgadnianie warunków umowy.

 – Władze miasta na każdą procedurę planistyczną, w tym procedurę ZPI, poświęcają taki nakład czasu, który jest potrzebny do prawidłowego zrealizowania całego procesu – podkreślają urzędnicy. Dodają, że presja ze strony mieszkańców czy też mediów nie zmieni tego podejścia.